Триллион из-под земли достали: территория Петербурга подорожала на четверть

Автор фото: Тихонов Михаил
Автор фото: Тихонов Михаил

Кадастровая стоимость земли в Петербурге вырастет в среднем на четверть или почти на 1 трлн рублей. Сильнее всего подорожают сельхозземли. А огороды, напротив, подешевеют.

СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" опубликовало проект отчёта о государственной кадастровой оценке земельных участков. Регулярно актуализировать кадастровую стоимость недвижимости требует федеральное законодательство. На данный момент в Петербурге действует оценка 2018 года.
Обновить её хотели ещё в 2020 году. Управление подготовило новую версию документа, по которому кадастровая стоимость недвижимости увеличивалась в среднем на 25%. Одним из факторов такого увеличения было решение включать в оценку НДС. Управление кадастровой оценки ссылалось при этом на методические указания Минэкономразвития. Но, по мнению ряда юристов, такое решение было спорным. В итоге, на фоне пандемии коронавируса в Смольном решили отложить переоценку недвижимости. Документ по земельным участкам решили подготовить в 2022 году, а по объектам капитального строительства — в 2023.
В новую оценку НДС решили всё-таки не включать. "В соответствии с пп. 6 п. 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации сделки по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются НДС. Таким образом, при расчёте кадастровой стоимости земельных участков НДС не учитывается", — говорится в проекте отчёта.

Что почём

Тем не менее, совокупная кадастровая стоимость земли в Петербурге выросла в новом документе на те же самые 25% по сравнению с текущей: с 3,5 трлн рублей до 4,4 трлн. Такой рост в Управлении кадастровой оценки объясняют сугубо рыночными причинами. Земля под жильё подорожала с 2018 года на 41%, под ИЖС — на 31%, под производственно-складскую застройку — на 16% и т. д. Новая кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, следует из представленных материалов.
Кроме того, в ряде случаев управление изменило методику оценки. В результате сильнее всего подорожали сельскохозяйственные земли — в шесть раз (впрочем, на фоне низкой базы). Кроме того, сильный рост кадастровой стоимости получили земли под паркингами (на 67%), под спортивными объектами (на 49%), рекреационного назначения (на 46%). В то же время по ряду категорий земель кадастровая стоимость снизилась: участки для огородничества подешевели на 79%, для объектов соцобслуживания на 8%, для коммунального обслуживания — на 7%.
В пересчёте на квадратный метр диапазон кадастровой стоимости составил от 186 до 114 тыс. рублей. Самая дорогая земля — под гостиницами и многоквартирными домами, самая дешёвая — под огородами и приусадебными участками.
"Деловой Петербург" посмотрел, как изменится кадастровая стоимость земли под несколькими знаковыми объектами города. Так, участок под Эрмитажем подорожает с 499 млн рублей до 530 млн; под Петропавловской крепостью — с 333 млн до 426 млн; под ТЦ "Галерея" — с 735 млн до 882 млн. Но в некоторых случаях кадастровую стоимость хотят снизить: под Московским вокзалом — с 372 млн до 259 млн; под "Лахта Центром" — с 1,8 млрд до 1,39 млрд. На периферии города можно обнаружить значительно более резкие изменения кадастровой стоимости. Так, один из крупных земельных участков в Шушарах, принадлежащий главе "Дальпитерстроя" Аркадию Скорову, подорожает вдвое, а соседний с ним — напротив, вдвое подешевеет.
Генеральный директор компании "Интекон" Игорь Лучков обращает внимание на значительную разницу в оценке участков для садоводства и для огородничества. "Если у вас в разрешённом виде использования земли написано "огород", то вы получаете в 10 раз меньшую кадастровую стоимость, чем если бы у вас было написано "садоводство", хотя по сути это примерно одно и то же", — говорит эксперт.
"Я выборочно проверил складские объекты — роста не нашёл, а по некоторым даже есть снижение, — рассказал Игорь Лучков. — По торговым объектам в Приморском районе есть небольшое повышение около 20%, в районе Гражданки — около 10%, а во Фрунзенском районе — фактически в 0% выходит. Офисы подорожали на 10–30%. В целом, рост на 25% не какой-то катастрофический. Мы наблюдаем на рынке схожий рост".
Близкой к рыночной цене называет новую кадастровую оценку и директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов. "Удорожание не было равномерным для всех локаций и сегментов рынка. Больше всего подорожали участки в черте города с высокой степенью готовности градостроительной документации", — отмечает он.
Земельные участки далеко не всегда используются в соответствии с разрешённым видом использования, обращает внимание руководитель проектов отдела оценки Knight Frank St. Petersburg Дмитрий Цацкин. "Все "громкие" разногласия (по кадастровой оценке — ред.), имевшие место, зачастую были связаны с тем, что фактическое использование или состояние объекта отличалось от параметров этого объекта в данных Росреестра", — говорит он.

Платить или спорить

Кадастровая стоимость влияет прежде всего на размер земельного налога. В Петербурге его ставка достигает 1,5% для отдельных видов разрешённого использования земли.
"Кадастровая стоимость учитывается при исчислении налога на доходы при продаже объектов недвижимости. Также она влияет на арендную плату за пользование объектами недвижимости в государственной и муниципальной собственности, а также на выкупную стоимость объектов недвижимости при приватизации", — перечисляет руководитель проектов адвокатского бюро "Прайм Эдвайс" Елена Лукьянчикова.
"Продажа объекта дешевле 2/3 от его кадастровой стоимости дает основание налоговой пересчитать цену сделки", — обращает внимание партнёр АБ "Качкин и партнеры" Дмитрий Некрестьянов.
Собственники, не согласные с новой кадастровой оценкой, могут направить свои замечания до 7 сентября в Управление по кадастровой оценке. Затем, после принятия документа, претензии будут рассматриваться по стандартной схеме: сначала на комиссии по рассмотрению споров, потом в суде. В 2019-2021 годах комиссия рассмотрела обращения, касавшиеся 158 земельных участков. В 62 случаях кадастровая стоимость была пересмотрена. В судах рассматривалась кадастровая стоимость 171 участка из которых 132 по итогам рассмотрения подешевели.
"Доля земельных участков, кадастровая стоимость которых была оспорена в суде и снижена в результате оспаривания, в общем количестве земельных участков, прошедших ГКО в 2018 году,... составляющая менее 0,1%, свидетельствует о качественно проведённой кадастровой оценке" — сделали вывод в управлении.