Ловушка в однушке: на рынке ипотеки выросла просрочка

Автор фото: Shutterstock

Итоги первого полугодия на рынке ипотеки в Петербурге неутешительны: начался прирост просроченной задолженности. И сокращается доля ипотеки при покупках строящегося жилья.

Объёмы выдачи жилищных кредитов после провала в апреле–мае текущего года к июлю практически вернулись на уровни осени 2021 года. Падение в количественном выражении с лихвой компенсировано приростом в денежном эквиваленте — из–за роста цен на квадратные метры увеличивается и средний размер займов. Вместе с тем, по данным "ДП", по итогам июня–июля рынок уже начинает меняться — тренды затронут как кредитование строящегося жилья, так и сумму просроченной ипотеки.

Двигатель снижает обороты

По данным Банка России, в январе–июне в Петербурге совокупный ипотечный портфель кредитов на покупку готового жилья (вторичный рынок) вырос на 6%, добравшись до 836 млрд рублей. На рынке новостроек рост составил 3%, до 266 млрд рублей. Косвенным стимулом для восстановления стало последовательное снижение ключевой ставки ЦБ РФ, которое повлекло изменения и среднерыночных показателей.
По оценке "Дом.РФ", на конец июля средневзвешенная ставка по ипотеке в Петербурге составила 5,58% годовых в рублях, снизившись за месяц на 1,18 процентного пункта (п. п.). Этот показатель считается как среднее значение по всем выданным ипотечным кредитам, как на рыночных условиях, так и по льготным субсидируемым программам, а также по совместным с застройщиками программам (в большинстве из них декларируется ставка 0,1% годовых). Поэтому на рынке новостроек, на котором и действует большинство льготных условий, средневзвешенная ставка составила 3,63% годовых (–1,7 п. п.), а на вторичном — 10,43% (рост на 2,23 п. п.).
Государственная программа субсидирования появилась как мера поддержки строительной отрасли в 2020 году, ставка по кредитам на покупку строящегося жилья была установлена в 6,5%. Затем, с 1 июля 2021 года, она была повышена до 7%, с 1 апреля 2022 года — до 12%, с 1 мая 2022–го — снижена до 9% годовых. В конце июня её вновь понизили до уровня лета прошлого года, до 7%. Срок действия по–прежнему не меняется, он закончится 31 декабря 2022 года. В статистике регулятора по выдачам снижение пока не отразилось. Опрошенные "ДП" банкиры отмечают, что именно в июле произошёл резкий прирост выдачи ипотеки на первичном рынке — в 1,5–2 раза по сравнению с июнем.
Ипотеку на стройке толкают вверх и иные льготные программы (введённая правительством ипотека для IT–специалистов пока не влияет на выдачи).
"Из всей массы ипотечных заявок 55–60% приходится на субсидированную застройщиком ипотеку. Ставка при субсидировании застройщиком может опускаться до 0,1% годовых", — отмечает Алексей Плюта, представитель "Мегалит — Охта Групп".
По данным "Дом.РФ", за полгода в Петербурге по семейной ипотеке (ставка 6% годовых при наличии в семье ребёнка, рождённого после 2018 года) выдано 43 млрд рублей, по субсидируемой льготной (ставка 7%) — 18 млрд. При этом более чем из 100 кредитных организаций, участвующих в этих программах, в регионе работают 27 и 23 банка соответственно. Сбербанк и ВТБ, согласно статистике регулятора, занимали 41 и 17% всего рынка ипотеки соответственно.
В соотношении с общим объёмом выданных за этот же период кредитов на покупку строящегося жилья, опубликованных Банком России, доля двух программ достигла 58 и 25%. Примечательно, что резкий прирост семейной ипотеки произошёл в мае–июне. Как ранее писал "ДП", на конец весны она не превышала 33%.
Рост средневзвешенной ставки на вторичном рынке мог быть связан с тем, что в статистику попали кредиты, одобренные в мае–июне. Из–за высокого уровня ключевой ставки (14% годовых в мае и 9,5% — в июне) банки не спешили снижать ставки по собственным программам. Основу формировали более дорогие кредиты — например, с минимальным первоначальным взносом или без электронной регистрации. Массовый тренд на снижение ипотечных ставок начался только в конце июля вслед за снижением ключевой ставки до 8% годовых.
При этом уже по итогам июня видно, что ипотека на вторичном рынке начинает отвоёвывать свою долю: в феврале на неё приходилась половина всех выданных кредитов на покупку жилья. После введения заградительных ставок в марте–мае она упала до 38%. По итогам июня, за один месяц, она увеличилась сразу на 3 п. п., до 41%.
"Это ожидаемый процесс, вызванный активизацией ипотеки на вторичном рынке, что привело к определённому перераспределению спроса на кредитные продукты, — полагает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы “ЦДС”. — Если 3 месяца назад 95% сделок проходили на первичном рынке, то сейчас благодаря оживлению вторички его доля сократилась. Гораздо важнее, что объём выдачи кредитов на первичное жильё продолжает расти".
Неофициально собеседники "ДП" в банковских кругах отмечают, что делают ставку на восстановление вторичного рынка исключительно за счёт заёмщиков, которые будут расширять жилищное пространство. То есть тех, кто уже имеет жильё, продаёт его и деньги направляет в виде первоначального взноса на покупку готовой для проживания недвижимости (что невозможно при покупке "квадратов" в новостройке).

Зарождение проблемы

Ипотека всегда была наименее рискованным для кредиторов продуктом с минимальной долей проблемных кредитов в портфелях (менее 1%).
Рост просроченной задолженности на вторичном рынке (неплатежи более 90 дней) впервые был зафиксирован по итогам февраля 2020 года (ковидные ограничения были введены в марте). За тот год она выросла сразу на 16%. Переломным моментом стало лето 2021–го, когда она постепенно стала снижаться, опустившись к декабрю до 2,7 млрд рублей. Вопреки предположениям, весной 2022 года объём проблемных кредитов продолжил сокращение — но до мая включительно. И по итогам июня, впервые за длительное время, объём неплатежей по ипотеке показал прирост на 0,6%, до 2,3 млрд рублей.
Эксперты отмечают, что на вторичном рынке урегулирование просроченной задолженности для заёмщиков проходит быстрее и проще — на фоне роста стоимости жилья резко выросло число досудебных продаж недвижимости (добровольной реализации для погашения долга). Здесь же сработали и защитные государственные механизмы в виде ипотечных каникул и собственных банковских программ реструктуризаций. Но простого объяснения резкого роста просроченной ипотеки на первичном рынке нет.
Если верить агрегированным данным ЦБ РФ (сводку по конкретным игрокам регулятор перестал публиковать весной), с начала 2022 года просроченная задолженность на первичном рынке жилья в Петербурге выросла сразу на 14% — с 306 млн до 352 млн рублей. В абсолютных цифрах это не очень много. Но очевидно, что с учётом принципов формирования отчётности речь идёт о мартовских приостановках платежей. В апреле и мае ситуация могла ухудшиться, что будет видно теперь только осенью.
За 2 последних года уровень проблемной задолженности по ипотеке физических лиц (важно отметить — зарегистрированных в Петербурге) на балансах банков снизился почти в 3 раза, до текущих 0,24% от общего портфеля. Причин несколько, но главная из них — не столько повышение уровня ответственности заёмщиков, сколько удорожание недвижимости в нашем городе. При росте цены квадратного метра в 1,5 раза за короткий промежуток времени сегодня сложилась идеальная ситуация. Продав по согласованию с кредитором по новой стоимости залоговую квартиру, приобретённую по старой цене, можно и с долгами полностью рассчитаться, и получить часть денег, вырученных от продажи. Также из–за повышения цены недвижимости взыскание для кредиторов стало заканчиваться раньше. Ещё полгода назад с торгов в исполнительном производстве уходила квартира практически в любом состоянии. Сейчас ситуация изменилась, квартиры на торгах по старым ценам уже практически распроданы, а рынок недвижимости вступил в стадию стагнации. Вторая важная причина снижения уровня просроченной задолженности по ипотеке — банки всё чаще и охотнее идут на реструктуризацию задолженности, понимая сложную текущую ситуацию у заёмщиков. Здесь мы говорим как о собственных программах кредиторов, так и о государственных "кредитных каникулах", регламентированных федеральными законами.
Денис Аксёнов
генеральный директор коллекторского агентства "Долговой Консультант"
Мы не наблюдаем серьёзного роста просрочки по ипотеке. Да, стали появляться отдельные случаи, когда возникает техническая просрочка. Однако она быстро погашается за счёт продажи этих квартир самими заёмщиками. Снижение доли первички на несколько процентных пунктов не является результатом падения продаж на рынке строящегося жилья, а скорее отражает оживление рынка вторички. В июле рынок ипотеки продолжил наращивать объёмы, по предварительной оценке, мы увидим прирост в размере 30–50%. Он обеспечивается стабильным спросом на государственные льготные программы — господдержку и семейную ипотеку, на которые приходится более 50% оформленных кредитов. Второй фактор роста — снижение ставок на вторичном рынке. Мы видим стабильно растущий спрос в сегменте ипотеки для покупки жилья в уже построенных домах и, соответственно, увеличение количества сделок. При этом восстановление вторичного рынка в Петербурге происходит медленнее, чем в других регионах страны, соответственно, и потенциал роста в ближайшее время выше. В августе мы ожидаем прирост, основная часть произойдёт за счёт оживления рынка вторичного жилья. В перспективе 2022 года количество выданных кредитов будет существенно ниже результатов 2021–го. Рост стоимости жилья может позволить банкам достичь аналогичных прошлому году результатов по объёму выданных кредитов в Петербурге.
Маргарита Кирикова
Территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо–Западного филиала банка "Открытие"
Мы видим медленное восстановление спроса. Доля ипотечных сделок за 7 месяцев 2022 года сократилась по сравнению с аналогичным периодом 2021–го на 20%. В прошлом году на ипотеку приходилось 58%, а в 2022–м — 40%. Однако в июле доля ипотеки увеличилась по сравнению с январём более чем в 2 раза, до 63%. Это объясняется ростом цены квадратного метра. Только небольшая доля покупателей может позволить себе 100%–ную оплату из собственных средств.
Елена Гутман
Начальник управления маркетинга и продаж ЗАО "БФА–Девелопмент"
Доля кредитов, выданных по субсидируемым программам, составила порядка 35% по итогам полугодия в общей структуре. По итогам 2022 года мы прогнозируем долю на уровне 40%. Постепенно со снижением средней рыночной ставки растёт и выдача в рамках рыночных программ — у нас их доля в мае составила 45%, а в июне уже 56%. Спрос на рыночную ипотеку к концу года, вероятно, будет расти. Что касается ожиданий относительно итогов года, то объёмы выдачи ипотеки в целом могут упасть на 20–26% по отношению к показателю прошлого года. В зависимости от того, как сильно скажется спад в экономике на покупательной способности граждан.
Ирина Бабина
Главный аналитик "Росбанк Дом"