Программа аренды памятников за рубль необходима, но широкого распространения получить не может, сошлись во мнении участники экспертной среды "ДП".
В программу льготной аренды аварийных памятников включаются здания, соответствующие нескольким критериям. "Это должен быть федеральный или региональный объект культурного наследия, он должен пребывать в неудовлетворительном состоянии, что подтверждается актом КГИОП, на него должно быть утверждённое охранное обязательство", — рассказал заместитель председателя комитета имущественных отношений Кирилл Фёдоров. В программу включают только нежилые здания, полностью являющиеся памятниками.
В городе есть 51 аварийное здание–памятник, отметил чиновник. Соответственно, ещё около 40 адресов потенциально могут быть сданы в аренду по этой схеме.
В Петербурге программа льготной аренды памятников стартовала в 2018 году, за первые несколько лет состоялось всего пять торгов. С 2021 года её оператором стало СПб ГБУ "Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт–Петербурга", оно отвечает за подготовку документов к торгам.
"Торги проводятся на право аренды на 49 лет, из которых семь отводятся на работы по сохранению объекта. При этом чем быстрее будет сделан ремонт, тем быстрее будет установлена ставка рубль за метр", — говорит Ирина Золотовская, заместитель директора СПб ГБУ АРИК. Агентство подготовило пакет по Конюшенному ведомству и по ещё 10 объектам. Это усадьба Львовой и усадьба Гана в Петергофе, жилой дом на Посадской ул., 35, и Первый учебный морской экипаж в Кронштадте, три дома на территории Фабричного посёлка в Красном Селе, бывший военный госпиталь в переулке Щуппа в Красном Селе, дом Полевой в Ломоносове, особняк Мессонье на Кожевенной линии Васильевского острова.
Организатором торгов является Фонд имущества Петербурга, получивший соответствующие полномочия в апреле этого года. До конца июля должны пройти аукционы по особняку на Кадетской линии и дому на 5–й линии В.О., рассказал Андрей Плотицын, заместитель генерального директора фонда.
"Инвесторы по ним обращаются — объекты уникальные, интересные, ликвидные по площади и известные на рынке. Есть обращения и по уже анонсированным, но пока не объявленным аукционам", — отметил он.
Не очень понятный актив
Непосредственно торги проходят на электронной площадке Российского аукционного дома. "Исходя из опыта наших сделок и обратной связи, которую мы получаем от наших покупателей, могу сказать, что право аренды — это не то, что интересует инвесторов. Собственность — более понятный актив. С арендой сложнее", — прокомментировала Дарья Гончарова, заместитель руководителя департамента продаж АО "Российский аукционный дом". На объекты культурного наследия независимо от уровня аварийности всегда удаётся найти покупателя, во многом — из–за того, что они продаются в собственность, считает она.
В 2010–х у РАД был опыт работы с аварийными усадьбами в Подмосковье, принадлежавшими государству. Но там программу при участии Минкульта реализовывали иначе — во–первых, по итогам реставрации оформлялось право собственности, во–вторых, инвесторам обеспечивалась поддержка со стороны государства в части согласований и т. п. — она даже называлась "Зелёный коридор".
Ранее в рамках 159–ФЗ "Об особенностях отчуждения…" у арендаторов была возможность выкупить объект в собственность. Но из–за позиции Верховного суда памятники уже давно не приватизируют. "Если закон будет изменён, то мы возобновим продажу памятников по 159–ФЗ. Моё личное мнение: памятникам собственность необходима, вложения по ним бесконечны, и инвесторы хотят защитить свои инвестиции. Думаю, что многие инвесторы, участвующие в торгах “за рубль”, рассчитывают на приватизацию", — говорит Кирилл Фёдоров.
Лучше в концессию
"Десять лет назад к нам обратился музей–заповедник “Полотняный завод”, там планировалась программа развития заповедника, нужна была инфраструктура, для чего и пригласили инвесторов. Был определён объект, подходящий для приспособления под отель. Нам предложили аренду. Любой инвестор боится аренды. Возникает множество рисков и на этапе проведения работ, и уже после них — существует недоверие между частным бизнесом и властью. Мы предложили концессию", — рассказал Анатолий Секерин, руководитель проекта "Литературные отели".
На этом объекте была заключена первая в России концессия по памятникам. Сегодня инвестор ведёт переговоры по аналогичным проектам в Ясной Поляне, Болдино. Регионы такие проекты поддерживают и помогают концессионерам, отметил Анатолий Секерин. "Лично я концессию воспринимаю как собственность на время, на 49 лет. В Москве программа “за рубль” провалилась именно из–за неверия в аренду", — добавил он.
"Концессия — по сути та же аренда, но с дополнительными гарантиями со стороны государства. Мы понимаем, что запустить работу по этим объектам мы можем по программе “за рубль”, и запустить её за год", — прокомментировал Кирилл Фёдоров.
Сергей Гутцайт, основатель и директор холдинга Gutsait Group, отметил необходимость поддержки проектов реставрации памятников, особенно — реализуемых добросовестными инвесторами.
"Реставрация — сложный процесс, один из самых сложных этапов — сдача в эксплуатацию. Ты можешь согласовать проект, провести работы, но потом не сдать его из–за законодательных нюансов. К сожалению, большинство инвесторов думают о том, как больше и быстрее заработать, меньше вложить. И есть множество нехороших примеров такого недобросовестного исполнения обязательств", — рассказал он. Его компания готова взять в льготную аренду аварийный вокзал в Пушкине.
"Мы обязательно примем участие в торгах, но там проблема с участком — он сформирован под обрез здания, а в рамках проекта нужно реставрировать пути. Перрон расположен на территории Аграрного университета, который не отдаёт этот кусочек земли, прося что–нибудь взамен", — говорит Сергей Гутцайт.
80% и аренда
"В общем объёме инвестиций в проект стоимость самого здания составляет около 20%, остальное — строительно–монтажные работы и материалы. По стандартной процедуре я вкладываю в объект 20% и получаю гарантированное право собственности, при аренде “за рубль” — вкладываю 80% и получаю аренду. Девелоперский процесс — купил, создал продукт, продал — тут невозможен. Поэтому лично мне как инвестору неинтересна аренда “за рубль”, другое дело — собственность", — отметил Ян Бобрышев, инвестор, специалист по восстановлению исторических зданий.
Даже если город разрешит субаренду, ситуацию это не исправит — покупателей субаренда не интересует, к тому же кредитные средства под неё получить будет крайне сложно. В работе с памятниками нужны разные инструменты, льготная аренда может быть лишь одним из них, говорит он. "Власти часто используют аргумент о том, что нужно сохранить объекты в собственности для будущих поколений. Это странно, его ведь не заберут марсиане, он останется на своём месте, его приведут в порядок, а весь процесс реставрации проходит под контролем КГИОП", — говорит Ян Бобрышев.
"Оптимальный вариант — создание системы, которая позволит привлекать к таким проектам не только меценатов, но и более широкий круг инвесторов. Им надо дать возможности для работы, для возврата инвестиций, которые они смогут вкладывать в новые проекты реставрации и реконструкции. Всё же для среднестатистического инвестора работа с памятниками — это долгосрочный проект с труднопрогнозируемыми инвестициями. Город и государство могли бы предлагать им меры поддержки — финансовые и нефинансовые", — считает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
"Мы живём под крылом чёрного лебедя, все последние события влияют на настроения инвесторов, при этом состояние ряда объектов в Петербурге стремительно ухудшается. Надо предлагать им любые варианты, поддерживать их, искать баланс рисков и бюрократии", — отметила Анна Коренева, исполнительный директор ООО "Оценка на Миллионной".
Не горячие пирожки
"Думаю, что слово “инвестор” для тех, кто берётся за восстановление объектов в таком состоянии, не подходит, речь скорее о меценатах. Можно попробовать привлекать их льготами, но ожидать, что они встанут в очередь за объектами для реставрации, не стоит. И вряд ли предоставление права собственности ситуацию изменит", — считает Сергей Гутцайт.
"В 90–е годы развалилась чётко работающая система реконструкции и реставрации объектов в исторической части города. В последние годы всё это усугубилось — на рынке нет ни профессиональных заказчиков, ни исполнителей. Яркий пример — Биржа, Консерватория, новая сцена МДТ. Нужно менять городской подход к этому вопросу в целом, иначе многие здания в городе начнут разваливаться. Но я не думаю, что это произойдёт, пока проблема не станет очевидной для городской администрации. Случаев со сгоревшей “Невской мануфактурой” или обрушением на “Красном треугольнике” оказалось недостаточно", — высказался Евгений Варнавицкий, генеральный директор проектно–строительной компании "Ризалит".
"Программа аренды "за рубль" касается объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, средств на восстановление которых у города нет и по которым городу нужна поддержка и помощь ответственных бизнесменов и меценатов. За это объекты готовы отдать в льготную аренду не менее чем на 42 года, это достаточный срок для окупаемости. Мы будем рады, если в таких торгах более активно будут принимать участие ответственные бизнесмены и меценаты", — резюмировала Ирина Золотовская.
