В Петербурге снизилась стоимость строительства жилья

Автор фото: Сергей Ермохин

Фактическая стоимость строительства жилья впервые за последние годы перестала расти. Какие-то материалы продолжают дорожать, но металл и дерево подешевели на 15-20%.

По оценкам экспертов, относительно пика в марте 2022 года себестоимость строительства в Петербурге снизилась в среднем на 3–5 тыс. рублей за 1 м2. Если в марте–апреле она составляла 65–90 тыс. рублей за "квадрат" в зависимости от класса проекта, то сейчас колеблется от 60 тыс. до 87 тыс.
Официальных цифр по изменению стоимости строительных материалов за полгода пока нет. Но, по данным Росстата, с начала 2022 года по май стоимость стройматериалов в стране увеличилась на 13%, а в годовой динамике цены выросли на 25%.

Тренд сменился

В то же время после февраля ряд материалов начал дешеветь. Например — металлочерепица: цены на неё снизились на 6,4%. Среди товаров с отрицательной динамикой стоимости в Росстате также упомянули древесностружечные и ориентированно–стружечные плиты (минус 3,6%), обрезные доски (0,9%), еврошифер (0,6%) и линолеум (0,2%).
Это подтверждают и застройщики. "Ценовая политика у ряда производителей и поставщиков стала более стабильной. Уведомления о снижении стоимости продукции мы получали по световому оборудованию, кабеленесущим системам, комплектам тёплых полов. Например, договорились о 10%–ном снижении цен на напольные покрытия. С начала года средняя цена на арматуру с 80 тыс. рублей за тонну упала до 60 тыс.", — рассказывает Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".
"Цены на стройматериалы всё ещё продолжают увеличиваться, хотя надо отметить, что некоторые позиции остановили рост или незначительно упали в цене. Но это касается только самых простых позиций, которые производятся в России", — говорит Максим Жабин, заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой".
По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), на рынке с января в среднем примерно на 10% подорожали ПВХ–изделия, кровельные материалы, минеральная вата, на 15% — кабельная продукция.
В цене продолжили расти материалы, связанные с импортными составляющими, например масляные краски и эмали (плюс 2,1%), рубероид (2%), тарированный цемент (1,6%), бумажные обои (1,6%), керамическая плитка (1%) и оконные стёкла (0,7%).
Основная проблема — возможность импортозамещения. По–прежнему закупить и привезти можно практически всё, но из–за санкций логистика в разы усложнилась и стала дороже. Это напрямую влияет на себестоимость строительства. "При этом российские аналоги не всегда дешевле. Например, лифтовые системы. Для объектов, которые сдаются в 2023 году, мы закупили отечественные лифты, которые не уступают по техническим характеристикам тому же OTIS и даже превосходят: шумоизоляция лучше, дизайнерская линейка шире и интереснее. Но и цена такого лифта выше. Это связано и с тем, что лифты в России производят частично на зарубежном оборудовании. Соответственно, поставки деталей и комплектующих для наших заводов тоже стали дороже", — рассказывает Михаил Фролов, директор по снабжению группы "Аквилон".
По его словам, строить прогнозы, как ситуация со стройматериалами скажется на девелопменте, сейчас невозможно. "Рынок инертен, запасы у производителей пока есть. Реальные последствия от экономических изменений мы ощутим не раньше конца этого года", — говорит эксперт.

Когда минус — это плюс

Но даже маленькие подвижки в сторону уменьшения себестоимости не могут не радовать экспертов, учитывая, что цены на ряд материалов заметно росли последние полтора года. "Какие–то позиции подскочили за это время в 2–2,5 раза. Особенно сильно изменились ценники во II квартале 2021 года и в марте 2022–го, когда стоимость некоторых стройматериалов выросла на 55,1%", — рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.
Себестоимость строительства складывается из стоимости строительных материалов, инженерии, рабочей силы, расходов на обслуживание проектного финансирования, а также инфляционной составляющей.
"Самый главный компонент, конечно, стройматериалы. Их цена составляет примерно половину себестоимости. В оставшиеся 50% входят три основных компонента: прокладка и подключение инженерных сетей, заработная плата и расходы на обслуживание проектного финансирования. В свою очередь, из них примерно половину занимает зарплата, и оставшиеся компоненты более–менее равны", — говорит Константин Лазаренко, финансовый директор ООО "Эдванс".
По словам Ольги Трошевой, несмотря на небольшое падение, в ближайшее время рост себестоимости строительства продолжится, но уже меньшими темпами. "Цены на квартиры при этом не будут расти так активно, как в предыдущие 2 года. Эти факторы станут ограничителями для доходности строительных проектов и, как следствие, могут вызвать плавное снижение темпов вывода нового жилья на рынок", — говорит она.
Себестоимость строящегося жилья складывается из цены земельного участка и его подготовки, разработки проектной документации и согласования, стоимости услуг подрядчиков и аренды техники, строительных и отделочных материалов, оборудования здания, строительства социальной инфраструктуры, дорог, коммуникаций, коммерческих затрат, процентов по проектному финансированию. Это основные расходы, внутри которых также десятки сопутствующих статей. Падения цен на стройматериалы мы не ждём, во всяком случае сейчас.
Сергей Софронов
Коммерческий директор ГК "ПСК"
Себестоимость строительства складывается из целого ряда параметров: стоимость земельного участка и инженерных сетей, аренда строительного оборудования и механизмов, проектно–изыскательские и строительно–монтажные работы. Последние забирают на себя основную часть себестоимости строительства. На втором месте идут инженерные сети и земля. Если говорить в общем, то чем выше класс объекта, тем выше себестоимость его строительства. Она также зависит от региона.
Сергей Степанов
Директор по продажам объединения "Строительный трест"
Стоимость возведения квадратного метра может разниться в зависимости от класса, заложенных технических и инженерных решений, благоустройства и так далее. В экономклассе цифры составляют порядка 50–70 тыс. рублей за 1 м2, в комфорт–классе — 70–90 тыс., в бизнес–классе — от 120 тыс. Большая часть затрат в структуре себестоимости — это возведение самого конструктива здания. Остальное — стоимость участка, оплата инженерии, подключение к коммуникациям, возведение инфраструктуры, благоустройство. При переходе на эскроу–счета сюда добавилась ещё и строчка за обслуживание кредита и спецсчетов в банке, где резервируются деньги покупателей.
Виталий Коробов
Генеральный директор Element development