Смольный хочет отдавать пустующие здания в концессию, сохраняя за собой право собственности. Инвесторы уже просят бывшее консульство США.
Программа об использовании механизмов ГЧП для таких случаев разработана комитетом по инвестициям. На данный момент она публично не представлена.
Этот подход не требует дополнительных расходов бюджета, но позволяет закрепить обязательства инвестора по реновации здания и его целевому использованию, прокомментировали в комитете. Законодательство ограничивает возможный функционал подобных проектов сферами культуры, образования и туризма. Однако, по мнению экспертов, отели являются единственным привлекательным для бизнеса форматом.
Сами объекты недвижимости остаются в собственности города и по истечении срока концессионного договора должны к нему вернуться.
В рамках программы уже прорабатывается несколько проектов. "Некоторые из них находятся на стадии концепции, по некоторым ведутся переговоры, однако до согласования программы и одобрения правительством Петербурга таких частных инициатив говорить о конкретных условиях, инвесторах преждевременно", — прокомментировали в комитете.
Американское наследство
По данным "ДП", частные концессионные инициативы уже поданы по зданиям на Фурштатской ул., 15, лит. А и Б, и ул. Чайковского, 20, лит. Б. Также ранее комитет говорил, что ведёт переговоры с потенциальными интересантами по руинам Пробирной палаты на наб. канала Грибоедова, 51, лит. Б. В декабре прошлого года городское правительство одобрило возможность создания гостиничного комплекса на Приморском шоссе, 520А, лит. И, Щ, и 520 в Зеленогорске.
В здании на Фурштатской ул. ранее размещалось Генеральное консульство США, закрытое в 2018 году. Оно закреплено за ГУП "Инпредсервис". Собеседники "ДП" в Смольном отмечают, что для его получения инвесторам понадобится лобби на самом высоком уровне даже в условиях нынешних минорных отношений с Америкой. Возможное решение о возвращении консульства, когда бы оно ни было принято, потребует от города оперативно искать для него место. Поэтому дом на Фурштатской, может быть, целесообразно сдавать в аренду, прописывая в договоре условия расторжения, считают эксперты.
Здание на ул. Чайковского имущественный блок Смольного изначально готовил к торгам по приватизации. Долгое время здесь размещался офис ПТК, которая рассматривала возможность покупки, затем его думали отдать Всероссийскому обществу глухих. Были и другие претенденты, но, несмотря на это, оно до сих пор пустует.
Стена ждёт инвестора
На наб. канала Грибоедова, 51, находится практически полностью разрушенный региональный памятник. От него (после последнего инвестора) сохранилась лишь часть фасада по Казанской ул. Как писал "ДП" в январе этого года, переговоры о предоставлении здания инвестору по концессии или ГЧП ведутся, предположительно, с иностранными компаниями.
В Зеленогорске бизнес претендует на региональные памятники — дом купца Елисеева и дачу Кинга. Это бывшее имущество военных, несколько лет назад переданное Смольному. Заявки по нему в прошлом году подало ООО "Новые пространственные решения". Открытие там отеля было одобрено городским правительством в декабре. Соглашение, правда, до сих пор не подписано.
Согласно федеральному законодательству сообщения о возможной передаче объектов в концессию публикуются в открытом доступе. В случае появления других желающих проводится конкурс. При отсутствии конкуренции концессионер заключает соглашение целевым назначением.
Опробованная схема
Программу передачи зданий под отели в концессию начали разрабатывать ещё при Георгии Полтавченко. С тех пор власти заключили два соглашения. Первое — по Среднему пр. В. О., 40, этот дом достался ООО "Центр АТР–Сайгон" с вьетнамскими корнями. Второе — по комплексу на Каменноостровском пр., 58–60, лит. А, В, которое получило ООО "Асгард". Изначально общество принадлежало предпринимателю Павлу Зарубину, но недавно перешло к владельцу компании "Мегаполис" из Нижнего Новгорода. В 2020 году в концессию отдали оранжереи в Таврическом саду — под объект социально–культурного назначения. Инвестор — структуры, близкие к "Газпрому".
При Валентине Матвиенко недвижимость в основном предоставляли инвесторам целевым образом по инвестиционным договорам, прописывая в них функционал зданий, сроки реализации и пр. Формально речь шла об аренде, но фактически после реконструкции появлялась возможность оформить собственность.
"Основные преимущества концессии для публичной стороны — возможность обеспечить реконструкцию объектов в неудовлетворительном состоянии и контролировать качество оказания услуг. При этом гостиница на протяжении всего срока и после прекращения действия концессии будет находиться в собственности города, — поясняет Лусине Арутюнян, адвокат, старший юрист практики по инфраструктуре и ГЧП “Качкин и партнёры”. — Ключевые преимущества для частной стороны — допустимость заключения соглашения без торгов (при отсутствии заинтересованных третьих лиц), эксплуатация гостиницы и, соответственно, получение доходов в течение срока действия соглашения, а также гарантия компенсации инвестиционных затрат в случае досрочного прекращения соглашения".
Одновременно опрошенные "ДП" эксперты отмечают, что отсутствие права собственности и сложный концессионный договор делают такие проекты непривлекательными для профессиональных инвесторов, которые не могут получить под него банковское финансирование. А практика перепродажи проектных компаний даёт возможности для спекуляций.
"Концессия может быть приемлемой схемой, если условия соглашения позволят вернуть инвестиции и получить необходимую прибыль, поэтому компании заинтересованы получить объект на максимально долгий срок", — говорит Евгения Тучкова, замдиректора департамента консалтинга Colliers. Но самая мотивирующая модель — передача в собственность, тогда существует стимул вкладывать средства по максимуму, считает она.
"Есть альтернативный путь — реализация объектов на торгах. Это позволит бюджету получить быстрые деньги и сделать объекты более привлекательными для инвесторов. По итогам прошлого года мы видим взрыв интереса к коммерческой недвижимости по всей стране. Это позволяет гарантировать максимальное количество участников на аукционах и рост стартовых цен", — напоминает генеральный директор Российского аукционного дома Андрей Степаненко.
"Думаю, было бы целесообразнее развивать законодательство об инвестиционной деятельности, включиться в проработку инициативы о возможности структурирования инвестиционных сделок с обременениями (например, по функционалу и объёмам вложений) и чётко прописанным механизмом изменения условий договора в случае изменения существенных обстоятельств", — комментирует старший партнёр, директор по развитию ООО "Недвижимость. Консалтинг. Стратегии" Мария Смирнова.
“
Для реновации территории комплекса Придворно–конюшенного ведомства мы предлагали городской администрации использовать механизм концессии. В данном случае применение концессии было целесообразно по нескольким причинам. Во–первых, это самый эффективный инструмент привлечения частных инвестиций для реализации капиталоёмких проектов. Присутствие частного капитала в таких проектах гарантирует наличие грамотной финансовой модели, понятных этапов реализации, чётких сроков окупаемости. Мы также предлагали использование механизма комплексного развития территории. Одновременное применение двух механизмов позволит решить проблему данной территории и обеспечить согласование различных интересов — концессия, подкреплённая законом о комплексном развитии территории, смогла бы "расшить" проблему большой территории с несколькими собственниками. Для публичного партнёра механизм концессии — это возможность контролировать ход реализации проекта, работу инвестора с объектами культурного наследия, всю финансовую часть, отчётность. Частная сторона может рассчитывать на снятие рисков, связанных с изменением охранного законодательства, политическими и кадровыми изменениями в городской администрации, а также легитимизацию проекта в публичном и информационном поле.
Сергей Хромов
генеральный директор ООО "Город–спутник Южный"
“
В регионах реализуется достаточное количество концессий в сфере туризма, но работа со зданиями в центре — преимущественно местная практика. Здания в центре Петербурга — более ликвидные активы, привлечь инвесторов на них можно и другими способами. При этом достаточно часто документация по ним, включая охранные обязательства, не оформлена должным образом. Неприятные сюрпризы могут возникать уже после того, как инвестор настроился на вложения.
Дарья Годунова
управляющий партнёр "Пионеры ГЧП"
“
Концессионные схемы, особенно в туризме, приживаются сложно, поскольку встаёт вопрос об обеспечении непрерывного дохода концедентом банку, который финансирует проект. Если даже рынок восстановится полностью, будет много вопросов, прежде чем эта схема заработает в полной мере. Полагаем, петербургский туристический рынок имеет все шансы восстановиться к 2023–2024 годам, тем более что уже сейчас понемногу оживает сегмент MICE, а летние туры бронируются с начала зимы.
Марина Смирнова
партнёр, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman&Wakefield
