Почему российские градостроители не могут эффективно использовать красные линии для урегулирования застройки.
Победив Вавилон, царь Ассирии Синаххериб (около 705–680 до н. э.) решил провести остаток дней в своей столице Ниневии. Деспот увлёкся градостроительством и стал прокладывать дороги.
"Характерная черта нравов того времени: Синаххериб распорядился, чтобы всякий, кто осмелится, выстроив дом, нарушить прямую линию улицы, был посажен на кол на крыше своего дома", утверждает I том энциклопедии "Всемирная история" (М, 1955). Так были прочерчены одни из первых в мире красных линий.
Пигментные линии
Красными их стали называть оттого, что МВД Российской империи в своей инструкции предписывало обозначать "чертою–кармином" (пурпурно–красный пигмент) "один только контур предполагаемых для урегулирования изменений: в кварталах, участках, улицах, площадях, казённых и общественных зданиях, направления почтовых и других дорог, городской черты, кладбищ и проч.".
По дореволюционным правилам дома должны были строиться прямо по красным линиям. В конце XIX века разрешили отступать вглубь квартала. В Петербурге действовало правило, по которому высота дома не должна была превышать ширину улицы. Таким образом, отступая на несколько метров, землевладелец получал возможность построить ещё один этаж.
Основная задача красных линий — разделение города на улицы и кварталы и сохранение планировочной задумки градостроителей. Так, училище правоведения на наб. реки Фонтанки, 6, архитектору Павлу Сюзору пришлось достраивать до красной линии. На Невском пр. красную линию отодвинули от Гостиного двора императорским указом (чтобы перед ним образовалась площадь), и этот замысел сохранился в веках, то есть площадь не застроили.
Судя по всему, аналогично в конце XX века новую площадь хотели создать на Среднем пр. В. О. между 21–й и 22–й линиями. Это видно по красным линиям, прочерченным через дома. Эти линии не были утверждены после инвентаризации КГА, но тем не менее они попали в геоинформационную систему РГИС (чтобы не создавать путаницу, их собираются убрать).
Красные линии устанавливают при разработке проектов планировки и межевания территорий. Проблема в том, что с тех пор, как такие проекты стали делать на отдельные кварталы, а не на целые районы (см. "ДП" № 105–106 от 07.08.2020), красным линиям всё сложнее формировать улицы целиком. При этом в генеральный план города красные линии не внести, поскольку по сути он является схемой, а здесь требуется точный чертёж.
Выступать нельзя
За исключением объёмной пластики фасадов, такой как балконы, эркеры и карнизы, здания не могут выступать за красную линию (хотя есть экзотические случаи прохождения улиц через арку, как ул. Ломоносова). У строящегося бизнес–центра на углу ул. Марата и Стремянной ул. при губернаторе Валентине Матвиенко даже был укорочен козырёк — после того как общественность заметила, что он сильно выступает за красную линию и нависает над тротуаром. Под влиянием той истории в ПЗЗ ввели норму, согласно которой суммарная длина эркеров не должна превышать 30% длины фасада.
Отступать можно
Отступ в обратную сторону, вглубь квартала, регламентируется менее жёстко, хотя такое регулирование тоже есть (оно содержится в ПЗЗ, законе "О границах зон охраны…" и федеральном своде правил "Градостроительство. Планировка и застройка городских поселений"). С отступами связаны правовые неоднозначности.
По Градкодексу красные линии "обозначают границы территорий общего пользования". Но, если дом построен с отступом от неё (как почти всегда происходит в спальных районах), между фасадом и красной линией улицы образуется пустое пространство, которое обычно используют как газон (можно сказать, современный вариант палисада). Который, не будучи огороженным, фактически используется неопределённым кругом лиц, а значит, является территорией общего пользования. Однако он расположен за границами красных линий и, значит, от территорий общего пользования отделён.
Внешние признаки
По мнению архитектора Павла Никонова, автора статей по истории и теории красных линий, они вместе с территориями общего пользования в законодательстве определены не через их смысл и истинное назначение, а через внешние признаки.
"Тундрой, тайгой, степью, вообще любыми пока не застроенными территориями, в том числе уже зарезервированными под будущие стройки, также пользуется неограниченный круг лиц. Они что, от этого приобретают статус общего пользования? Их надо ограничивать красными линиями? Да нет, никому и в голову не приходит — потому что незачем", — размышляет зодчий.
По его мнению, применявшийся до революции термин "линия урегулирования" более точен. Поскольку функция разделения общего и частного пользования вторична. Когда очередные сельхозугодья отдают под застройку многоэтажками, сначала на них появляются красные линии, перерезая существующие границы земельных участков.
А затем уже землю межуют в соответствии с ними. То есть пока налицо только намерение выделить территории общего пользования. При этом на той же территории многие годы, даже до скончания веков, может сохраняться старая планировка с существующими улицами (территориями общего пользования). Но никакими красными линиями они не ограничены.
Рабы формализма
Поэтому нужно более корректно давать определения понятиям, из которых следуют полномочия проектировщиков, считает Никонов.
"На сегодняшний день то, как они установлены, вообще приводит к тому, что инструмент “красная линия” попал в клещи юридической схоластики, которая технически вывела его из строя. Вместо того чтобы служить средством волевого творческого начала, инструментом для реализации профессиональных идей, осознанного и ответственного формирования осмысленной планировочной структуры, он превратился в безвольного раба юридического формализма", — рассудил зодчий.
Руководитель экспертной группы комиссии по горхозу ЗакСа Александр Карпов в комментарии "ДП" высказал мнение, что в Градкодексе следовало бы разделить красные линии на разные типы (например, планируемые к реализации, реализованные, устаревшие и подлежащие отмене).
Но такая корректировка не отвечает интересам застройщиков, которым выгодна нынешняя неопределённость, а потому вряд ли в ближайшее время она будет осуществлена.
В результате проектировщикам сложно увидеть всю картину и они порой больше заботятся о соблюдении формальностей, чем о градостроительном замысле.
