В целом вторичный рынок пережил за истекший период 2020–го те же пертурбации, что и все прочие рынки. Как рассказывают риелторы, I квартал года вторичка завершила примерно на уровне аналогичного периода 2019–го. Но во II квартале из–за начала эпидемии и режима самоизоляции (с конца марта по начало мая) зафиксировано снижение спроса. За квартал оно составило примерно минус 10% к показателям II квартала 2019 года.
Валютные колебания
"В III квартале мы наблюдаем стабильное увеличение числа сделок. Август был очень активным (объём спроса даже превысил показатели аналогичного месяца прошлого года), в сентябре квартиры на вторичном рынке также пользовались повышенным спросом", — делится наблюдениями Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость" (Setl Group). С ним согласен Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК "Адвекс. Недвижимость". "В отличие от привычного лета, когда наступает спад, в этом году этот сезон был достаточно активным — много сделок. Сказался карантинный период — отложенный спрос за этот период вылился на август–сентябрь. В плюс также сработала нестабильность курсов валют — падающий рынок всегда стимулирует сделки на рынке недвижимости", — говорит он.
"На наш взгляд, среди основных факторов, которые влияют на повышение цен, можно выделить растущий доллар. Этот момент явно нервирует многих продавцов. Кроме того, рынок растёт из–за снижающихся ставок по депозитам, а также налогов на доходы по вкладам", — полагает Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости "Невский простор".
Ещё один фактор — сократившееся предложение на первичном рынке. У покупателей уменьшается выбор в тех локациях, в которых они хотели бы жить, и они обращают внимание на вторичку. Как говорят участники рынка, самые популярные локации в городе для покупки квартиры в "свежей вторичке" сегодня — это Василеостровский, Выборгский, Приморский районы. Меньше Красносельский и Московский — там высоко предложение в строящихся объектах.
Всего же за 9 месяцев с учётом апрельского снижения продаж из–за коронавируса количество сделок будет чуть ниже, чем в 2019–м, считают участники рынка.
Дотянуться до спроса
Вслед за спросом начала расти и стоимость. Как рассказывает Владимир Гаврильчук, хорошим индикатором рынка могут выступать цены на однушки в хрущёвках недалеко от метро: "В самом начале карантинных мер, связанных с пандемией, такие квартиры (реальные сделки) продавались за 3,3 млн рублей. После смягчения коронавирусного режима аналогичное жильё стало стоить уже не менее 3,6 млн".
Сейчас, по данным ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга составляет 128 тыс. рублей. Относительно января 2020–го прирост составил 4% (со 123,1 тыс. рублей). "На протяжении каждого месяца цена менялась в пределах 1%. Единственный период, в котором стоимость снижалась (относительно прошлого месяца), — это июнь, когда после 2–месячной самоизоляции собственники пошли на некоторые уступки — средняя цена в результате уменьшилась на 0,5%. Однако уже в июле стоимость снова увеличилась на 0,8%. Самый большой прирост, на 1%, отмечен в сентябре — в самый разгар делового сезона на рынке недвижимости", — говорит Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.
Впрочем, в "Петербургской недвижимости" оценивают ситуацию иначе — за последние 3 месяца, по подсчётам агентства, средние цены увеличились аж на 10%. "В случае с востребованной “новой вторичкой” рост цен догоняет первичный рынок, плюс около 15% по итогам 9 месяцев. Хрущёвки, брежневки тоже подросли в цене, но не так сильно — около 7%", — утверждают в компании.
Количество ипотечных сделок на вторичном рынке ожидаемо меньше, чем на первичном, где действует льготная программа. На вторичном — около 44–48%. Сегодня популярны сделки, когда люди продают уже имеющуюся недвижимость меньшей площади/комнатности и с доплатой приобретают более просторные квартиры.
Объём предложения с начала года снизился в Петербурге на 15,5% — в продаже доступно порядка 13,6% квартир на вторичном рынке. В начале года предложение составляло около 16 тыс. квартир и апартаментов. На фоне оживления спроса происходит вымывание предложения. Часть собственников временно приостановили продажи, пока действует льготная ипотека под 6,5% на первичном рынке, что снижает спрос на вторичке и оказывает давление на цены.
По подсчётам ЦИАН, текущий уровень потенциального спроса (число просмотров на вторичном рынке Петербурга) уверенно выше, чем за аналогичный период прошлого года, на 40–60%.
Отрицательная динамика была зафиксирована только в марте–апреле, когда объявили самоизоляцию — и вместе с тем покупатели не смогли посещать понравившиеся объекты лично.
"Однако уже в третьей декаде апреля наметилась положительная динамика спроса, которая сохраняется и сегодня", — рассказывает Виктория Кирюхина.
Новые тенденции
Риелторы отмечают новые особенности рынка. Так, активнее всего дорожает "новая вторичка". "Нередки случаи, когда объект выставляют на рынок по одной цене, а продаётся он дороже — появляются несколько заинтересованных клиентов, идут торги на повышение. Речь здесь идёт о востребованных квартирах с хорошими планировками и ремонтом в так называемой “новой вторичке”, в развитых районах с инфраструктурой", — рассказывает Сергей Дроздов.
Увеличилось число крупных сделок в ценовом диапазоне от 30 млн до 40 млн рублей. Это недвижимость на Крестовском острове. Состоятельные люди также стремятся надёжно вложить свои средства и выбирают для этого недвижимость премиум–сегмента.
Активно покупают и дешёвые квартиры в пригородах: в посёлках, в многоэтажных домах (Колпино, Гатчина), возле парков и зелёных зон.
А вот сталинки практически перестали приобретать, они по своим характеристикам не выдерживают конкуренции с новым жильём.
Также продолжает падать спрос на комнаты. Дешёвые комнаты (от 900 тыс. до 1,2 млн рублей) ещё покупают, а вот дорогие — практически нет.
