Пустые площади: рынок офисной недвижимости настиг кризис

Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых и арендованных площадей, а следовательно, и объём спроса. Многие аналитики утверждают, что свободных офисов в городе становится всё больше — сейчас суммарная доля пустующих офисных помещений в Петербурге на 48% больше, чем было в конце 2019 года. Всё больше компаний отдаёт предпочтение помещениям классом пониже, а кто-то и вовсе от них отказывается и переводит сотрудников на удалёнку.

Что будет с рынком офисов дальше, выяснял "ДП".

Кризисный сценарий

По подсчётам компании JLL, впервые в истории Петербурга показатель чистого поглощения офисов высшего и среднего класса (A и B) опустился ниже нуля. Отметка этого показателя достигла 48 тыс. м2.

В целом отрицательные показатели рынка наблюдались в кризисные 2009 и 2015 годы, однако впервые это затронуло офисы двух классов одновременно.

В JLL объяснили, что с каждым новым кризисом масштабы отрицательного чистого поглощения в офисном сегменте увеличиваются. Причиной этого является не столько глубина падения экономики в целом, сколько растущий с каждым годом объём офисного рынка. По мнению аналитиков компании, показатель чистого поглощения восстановится через пару кварталов.

Однако пока эксперты всё же указывают, что доля вакантных площадей растёт. Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg, указывает, что сейчас доля никем не занятых офисов достигла 233,4 тыс. м2, что на 48% больше, чем в конце 2019 года. По его мнению, в первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияло пополнение рынка новыми площадями.

"Офисный рынок ощутимо отреагировал на ситуацию с карантином. Уровень вакансии возрос, и в течение второй половины года тенденция к увеличению сохранится. Уже сейчас наметилась миграция из бизнес-центров класса А в объекты класса В, компании сокращают свои площади, всё чаще встречается субаренда. В связи с этим можно предположить, что к концу года ставки аренды снизятся, особенно в объектах класса А. Удалённый формат работы для многих компаний уже стал нормой и, по нашим оценкам, продлится как минимум до конца 2020 года", — отметил эксперт.

Изменились также и запросы арендаторов. Согласно опросу, который провёл Knight Frank St Petersburg среди потенциальных арендаторов, большинство компаний ориентированы на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном и Петроградском районах (67% запросов). При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений в 100–400 м2 (31%) или 701–1,2 тыс. м2 (32%). Примечательно, что 66% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1,2–1,8 тыс. рублей в месяц за 1 м2.

Рынок восстановится

По оценке Colliers International, объём чистого поглощения офисов составил несколько более скромную величину — 31 тыс. м2. Отрицательная динамика по спросу была зафиксирована в двух кварталах подряд, на что, по мнению аналитиков компании, повлияла пандемия COVID-19, приостановившая деловую активность на рынке.

Наихудшие показатели были в Выборгском и Фрунзенском районах. Там суммарный объём освободившихся за два квартала офисов превысил фактически арендованный. Районами — лидерами по спросу в этих условиях стали Московский и Центральный.

"Тем не менее на рынке было заключено несколько крупных сделок, переговоры по которым велись ещё до начала кризиса COVID-19. Основную долю спроса в первые 6 месяцев 2020 года сформировали компании энергетического сектора (41%). На втором месте расположились компании производственного профиля (18%), сместив компании профиля ИТиТ на третье место (16%). Заметную долю в структуре сделок аренды заняли компании из сферы профессиональных услуг — 9%", — обратил внимание Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.

Он подчеркнул, что доля свободных офисов растёт в основном в B-классе. В зданиях класса А вакантность возросла незначительно, по большей части из-за ввода нового бизнес-центра "Невский 1".

"Экономическая нестабильность и влияние COVID-19 продолжат оказывать давление на офисный спрос в ближайшей перспективе. В то же время растёт число запросов на пересогласование условий аренды: корпоративные клиенты находятся в поисках оптимальной организации своего офисного пространства. В перспективе опыт удалённой работы увеличит востребованность гибких офисных решений с возможностью организации определённого количества незакреплённых рабочих мест. Возобновления докризисной активности арендаторов мы ожидаем не ранее 2021 года", — спрогнозировал эксперт.

Алёна Волобуева, руководитель отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE, даёт более позитивную оценку рынку. По её мнению, сейчас наблюдаются закономерные колебания. В результате ограничительных мер пострадали в первую очередь представители малого бизнеса. Соответственно, на рынке освободились небольшие офисные блоки (до 200 м2). Отсюда и прирост вакансии в обоих сегментах.

"Крупные компании более инертны в своём поведении на рынке аренды офисной недвижимости. Следовательно, итоги влияния пандемии на данный сектор мы сможем увидеть в конце года, когда будут сформированы стратегии развития компаний на 2021-й. Представители среднего бизнес-формата с наибольшей вероятностью среагируют на изменение экономических реалий уже осенью, когда закончится сезон отпусков и станет понятно, в каком объёме удалось восстановить бизнес-процессы", — добавила она.

Её коллега Алёна Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE, обращает внимание, что в большинстве случаев офисы начинают пустовать по нескольким основным причинам: сокращение штата компаний, отказ от части помещений, переход на удалённую работу, переезд в более дешёвый офис с целью экономии.

"Потенциальные арендаторы довольно активно обращаются с просьбой найти новый офис, но часто разочаровываются в ограниченности предложения и том, что ставки на самом деле не упали, как всем казалось. Также снизился спрос на поиск помещений с целью улучшить условия", — поделилась она.