Лидеры отрасли о последствиях пандемии

Виталий Коробов, директор Группы "Аквилон"

Мы довольны результатами полугодия. За 6 месяцев 2020 года выросли по всем показателям: количество проданных квартир, сумма договоров, объем строительства. Тем не менее карантин не остался нами не замеченным. Основной удар по спросу пришелся на апрель, когда падение достигло 70%. Однако уже в мае продажи восстановились и показали стремительный рост. Летние месяцы вовсе были рекордными — план продаж выполнен более чем на 200%.

Мы переживали коронакризис в трех регионах присутствия холдинга. В Москве наши стройки закрывались на месяц, в то время как в Петербурге и Архангельске продолжали работать бесперебойно. Когда рассматривались сценарии приостановки строительства, первым вопросом была организация проживания для работников — приезжих из других регионов. В Москве оборудовать строительные городки на объекте запрещено, поэтому вокруг площадки действует целая индустрия — хостелы и общежития. Там проще. В Петербурге другая практика: здесь нет такого количества гостиниц для рабочих и обсерваторов, строители живут в оборудованных бытовых городках. В случае приостановки работ на объектах десятки тысяч человек могли остаться на улице, и хорошо, что этого не случилось. Мы провели большую работу по реорганизации деятельности стройплощадок в эпидемиологических условиях. Обеспечили рабочих всем необходимым, ввели постоянный контроль за соблюдением мер безопасности. Мы рады, что на наших объектах не было зафиксировано ни одного случая заболевания коронавирусом.

Поскольку строительные объекты в Петербурге продолжали работать без остановки, продажи здесь восстановились быстрее, чем в Москве. Важную роль в оздоровлении ситуации сыграло снижение ставки ЦБ, но и сами банки стали более лояльно относиться к клиентам: девять из 10 покупателей квартир в "Аквилоне" получают одобрение ипотеки.

Влияет на рынок и растущая себестоимость, которую определяет ряд факторов. В первую очередь, это падение рубля и рост стоимости материалов и оборудования. Некоторые поставщики поспешили воспользоваться колебанием курса и подняли цены. В частности, импортные лифты, которые мы устанавливаем в жилых комплексах бизнес–класса, уже подорожали на 30%. Растут цены и на отделочные материалы. Еще один фактор роста себестоимости — это затраты на проектное финансирование и обслуживание эскроу–счетов. Плюс социальные объекты, которые застройщиков обязывают возводить на собственных земельных участках.

Несмотря на обстоятельства, мы не меняем планов по развитию холдинга и постоянно работаем над пополнением портфеля. Рынок земли в Петербурге сегодня очень ограничен, но это не главная сложность. Из–за пандемии и ограничений на публичные мероприятия ряд участков зависли на этапе общественных слушаний. Это несколько тысяч гектаров земли в Петербурге и окрестностях, которые власти согласились перевести под жилое строительство. Всего в городе появятся около 15 новых локаций, где будет сконцентрирован спрос.

Мы готовы к разным сценариям развития событий. Для каждого из наших жилых комплексов сформирован резерв, который дает возможность спокойно строить еще год без привлечения кредитов.

Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров холдинга "РСТИ" (Росстройинвест)

Нам удалось быстро перестроиться на работу в условиях пандемии: мы обеспечили дополнительные меры безопасности на строительных площадках, чтобы избежать распространения инфекции, а также на время объявленных нерабочих дней перевели офисных сотрудников на удаленный режим работы.

Работы на всех наших объектах в Петербурге (включая объекты по государственным контрактам — школу в Каменке и новый корпус НИИ скорой помощи им. Джанелидзе) продолжались в полном объеме. В Москве мы были вынуждены до середины мая приостановить возведение дома ELEVEN из–за ограничений. Но до пандемии мы строили этот объект опережающими темпами, поэтому остановка не привела к отставанию от графика.

Мы наладили дистанционные продажи квартир — наши менеджеры консультировали клиентов по телефону и электронной почте, мы внедрили электронную регистрацию договора долевого участия. Сейчас наши клиенты могут купить квартиры как дистанционно, так и посетив офис продаж, продолжая соблюдать все необходимые требования безопасности.

Банки также перешли на работу в онлайн–режиме. Теперь во многих банках можно в электронном виде не только получить одобрение ипотеки, но и подписать кредитный договор. Что касается уровня продаж, то в апреле и мае было заметное снижение. В июне началось восстановление спроса, но увеличение покупательской активности пока не смогло полностью компенсировать весенний спад. Программа субсидирования ипотеки заметно поддержала рынок и привела к росту доли ипотечных сделок. В нашей компании этот показатель во II квартале увеличился на 17% по сравнению с I кварталом.

Вторая волна пандемии с большой вероятностью произойдет. Мы видим, что в других странах, несмотря на теплое время года, после спада количество заболевших вновь начало расти. Но мы готовы к новой волне, поскольку наладили проведение сделок в дистанционном формате.

С одной стороны, переход на эскроу–счета приведет к росту себестоимости и увеличению цен на жилье примерно на 8–10% за весь период строительства. С другой стороны, проекты, которые реализуются с использованием эскроу–счетов, имеют дополнительную гарантию надежности. В случае если у застройщика возникнут проблемы, деньги с эскроу–счетов вернутся покупателю.

Крупным компаниям, которые давно работают на рынке, проще выполнить требования, предъявляемые банками для предоставления проектного финансирования. Это не значит, что все небольшие застройщики уйдут с рынка, но у некоторых из них могут возникнуть сложности с адаптацией к новым правилам работы.

Осенью мы откроем продажи квартир в третьей очереди жилого комплекса Terra, а также в новом корпусе ЖК New Time. До конца года планируем вывести на рынок несколько проектов комфорткласса в Петербурге. Мы постоянно находимся в поиске новых земельных участков под застройку в Петербурге и Москве.

Горизонт планирования для инвестиционных проектов в нашей компании — от 3 до 5 лет. Мы и прежде тщательно готовились к выводу на рынок новых объектов. Теперь уделяем еще больше внимания проработке концепции и формированию финансовой модели проекта.

Александр ЛЕЛИН, генеральный директор "Главстрой СПб"

Применительно к строительной отрасли я бы не сказал, что был кризис. Была временная паника. Наш потребитель всегда осторожничает, если ему непонятно, что ждет впереди: то ли сокращение зарплаты, то ли увольнение. Сегодня около 70% покупателей в масс–маркете берут ипотеку, поэтому естественно, что люди опасались оформлять кредит, понимая нестабильность ситуации.

Многое изменил запуск программ господдержки. Рынок оживился, банки заработали. Ничего подобного в таких масштабах раньше не случалось. Ипотеку теперь берут чаще и больше. Например, по итогам I квартала в нашей компании доля ипотеки была равна 64%. Если брать май, то 77%, а в июне — уже 82%. Это ситуационный всплеск. Если сравнивать первые полугодия 2019 и 2020 годов, то у нас объем ипотечных сделок в деньгах вырос на 22%. Но и средняя площадь квартир, купленных в ипотеку, тоже увеличилась — с 42 м2 в марте до 48 м2 в июне, чему мы очень рады: клиент стал ориентироваться на более комфортное жилье.

Господдержка была оказана вовремя и значительно простимулировала спрос. В одном из наших объектов продажи к первому полугодию прошлого года увеличились на 43% как по площади, так и по сумме сделок, во многом благодаря спецпрограмме — субсидированной ставке 0,5%, которую мы первые в Петербурге предложили покупателям. При этом еще несколько лет назад невозможно было предположить, что будет ставка 6,5%. А сейчас по сравнению с европейскими 1,5–3% разница не такая уж и значительная.

Есть вероятность, что ставки продолжат снижение — например, до 5%. Но это не откладывает спрос. Русский народ воспитан немного по–другому. Если завтра обещают дать под 5%, а сейчас есть 6,5%, то лучше брать под 6,5%. Так надежнее.

Не менее важным вопросом в период пандемии было продолжение строительства. Мы сосредоточились на безопасности, оптимизации работы, развитии новых инструментов продаж и проработке различных сценариев развития событий. Худшим вариантом было падение продаж на 30–40% до конца года. Мы были готовы и к этому. Негативных сценариев было несколько, но ни один не реализовался.

Мы уже год живем по новым правилам: с проектным финансированием и продажами через счета эскроу. Вначале было совсем не просто: в ручном режиме налаживали новый процесс, сотрудники банка работали у нас в офисе, чтобы оперативно оформлять сделки. Изменения коснулись и периодичности оплат за выполненные работы: если раньше они были в ежедневном порядке, то теперь — 2 раза в месяц. Это вызывало вопросы и недовольство у подрядчиков. Но на текущий момент мы все адаптировались, все приспособились.

Да, некоторые девелоперы могут уйти с рынка, не получив проектное финансирование. Банки смотрят маржу, которая должна быть 15–25%, и если компания ее не обеспечивает, то как банк будет кредитовать застройщика? Однако у нас в городе почти нет проектов с рентабельностью ниже 10%. Если ты уверенно стоишь на ногах, банк выдаст кредит. Поэтому в Москве и Петербурге вряд ли что–то существенно изменится в составе участников. Но чем дальше от Петербурга, тем серьезнее могут быть проблемы.

Юрий Константинов, генеральный директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад"

Все потрясения последних 4 месяцев не могли не повлиять на рынок недвижимости. Степень этого влияния зависела от принятых ограничительных мер. "Группа ЛСР" работает в нескольких регионах, и, например, в Петербурге строительные работы не прекращались, людям не запрещалось передвигаться по городу, хотя офисы и были закрыты. В итоге влияние на продажи было менее значительным, чем в Москве, но более ощутимым, чем в Екатеринбурге, где ограничительные меры были более мягкими. Сейчас мы возвращаемся к обычному уровню: в июне мы достигли плановых показателей, а полугодовые операционные результаты оказались даже выше, чем в прошлом году. Конечно, бравировать тем, что мы пережили этот кризис, рано. С одной стороны, пандемия привела к снижению дохода у наших потенциальных покупателей, с другой — противовесом этому выступает государственная программа льготной ипотеки.

Основное изменение, которое пережила компания, — это переход сотрудников на режим дистанционной работы и, как следствие, на дистанционный способ заключения сделок. Такой формат был отработан нами еще до пандемии на региональных продажах, поэтому, когда ввели ограничения, мы очень быстро масштабировали этот опыт. И, кстати, ни один наш покупатель не отказался от сделки потому, что она проводилась онлайн.

Недвижимость массового спроса реализовывать в условиях пандемии оказалось легче. Во–первых, есть льготная ипотечная ставка, но с ограничением по сумме кредита. В июне было решение президента об увеличении до 12 млн суммы ипотеки в Петербурге. Это расширило диапазон квартир для покупки до бизнес–класса включительно, но, конечно, этого недостаточно для приобретения элитной недвижимости. Во–вторых, в сегменте премиальной недвижимости клиентам важно увидеть квартиру, ибо зачастую они предпочитают готовое жилье. Поэтому здесь спад более заметен, чем в сегменте массового жилья, но не критичен. Мы позитивно смотрим в будущее и видим, что показатели постепенно восстанавливаются. Корректировать графики вывода в продажу и сдачи домов мы на данный момент не планируем.

Как показал период самоизоляции, новостройки более приспособлены для того, чтобы длительное время проводить дома. Поэтому, думаю, и в дальнейшем приоритетами для покупателя останутся реализуемые надежными застройщиками качественные проекты, где все тщательно продумано: и планировки, и инженерные решения, и благоустройство, и сопутствующая инфраструктура. Люди хотят жить в условиях, когда все необходимое в шаговой доступности, — и голосуют они рублем именно за такие проекты. Подтверждение тому и наши продажи: в июне самыми популярными стали именно проекты комплексного освоения территории — "Цивилизация", "Ручьи", "Цветной город".

Сейчас сложно говорить, будет ли вторая волна вируса, — это вопрос к эпидемиологам. Но жизнь научила нас всегда готовиться к самым разным поворотам сюжета. "Группа ЛСР" за 27 лет работы пережила не один кризис. Мы умеем справляться с самыми разными ситуациями.

Михаил Медведев, генеральный директор Группы "ЦДС"

В начале пандемии было несколько непонятных факторов. Как работать? До какого уровня будут закрывать и прекращать работу? Что будет означать найденный заболевший? Для стройки самое неприятное — это остановка на месяц–два. Это был максимально неприятный сценарий. Второй фактор — спрос. Как поведет себя покупатель? Замрет, начнет экономить? Мы готовились к трем вариантам развития событий — негативному, среднему и позитивному. Ключевое в каждом из них — соблюдение наших обязательств перед дольщиками: достройка всех объектов и передача квартир покупателям.

В итоге негативный сценарий нам не пригодился. Даже первый месяц — апрель — был не столь плох, как мы предполагали. Что помогло? Без сомнения, вовремя принятое решение о субсидировании ипотечной ставки. Сейчас доля ипотечных сделок в компаниях доходит до 90%. Кроме того, на рынке наметился дефицит интересного и ликвидного предложения. С конца прошлого года застройщики начали сокращать вывод на рынок новых проектов. Это было связано и с переходом на эскроу–счета, и с ситуацией пандемии. А с учетом того, что сделки идут, дефицит качественного жилья нарастает. Это видно и в комфорте, и в бизнес–классе.

Еще одно преимущество, которое мы вынесли из пандемии, — возможность удаленной работы. Инфраструктурно мы были готовы к этому переходу: сейчас нельзя не иметь удаленного доступа к серверам, к рабочим столам. Мы еще несколько лет назад ввели электронный документооборот между структурными подразделениями компании. Все это позволило быстро переключиться на полностью удаленную работу и в карантин не прекращать работать. Первые дни были опасения. Но никаких накладок не случилось, все эти месяцы мы активно трудились из дома. И до сентября продолжим. Вопрос: насколько эффективна будет удаленка? По сути, этот эксперимент позволил нам улучшить качество работы: ведь если люди не работали в офисе, то они и дома не будут работать. А за счет лучшего контроля удаленка позволяет выявить слабые звенья. К счастью, таких оказалось очень мало. Рабочие совещания, планерки, встречи сейчас проходят онлайн, не тратится время на дорогу, ушли лишние согласования. Сейчас офис работает в ограниченном режиме — проводятся только самые необходимые встречи. После снятия всех запретов, возможно, часть сотрудников и отделов перейдут в режим гибкого офиса.

Сейчас мы внимательно переосмыслили все проекты, которые в ближайшее время будем выводить на рынок. От планов по выводу новых объектов не отказались, но более внимательно оценили экономику проектов, темпы продаж. Сейчас как никогда надо ответственно подходить к выполнению своих обязательств перед дольщиками. У нас достаточно большой земельный банк, который мы постоянно пополняем. В городе практически не осталось хороших земельных участков с подготовленными градпланами. Поэтому многое будет зависеть от того, как быстро власти согласуют перевод общественных слушаний в онлайн–режим. Петербургу в любом случае надо развиваться, строить новые жилые кварталы.

Илья Еременко, совладелец Setl group

Это далеко не первый кризис. Мы адаптировались, как делали это уже много раз. У каждого такого периода есть свои особенности, и первое, с чем мы столкнулись в данном случае, — необходимость обеспечить защитные меры в отношении сотрудников, клиентов. Сложностей это не вызвало, все было сделано по первому требованию и в полном объеме. Сложнее, пожалуй, было людям психологически перестроиться на новые условия, буквально позволить себя защитить. В том числе в части использования онлайн–сервисов. Не всем это было привычно. Но, поскольку продажи стремительно перешли в онлайн–плоскость, расширение онлайн–сервисов в нашей компании произошло очень оперативно, а в конечном итоге для нас это оказалось исключительно полезным шагом. За этим, безусловно, будущее. Но все же самой главной задачей в разгар карантина было сохранение темпов строительства и передачи квартир клиентам. Особенно важно было поддерживать спокойствие в первые моменты, когда общая психологическая обстановка в стране была сильно накалена. К счастью, в отношении строительной отрасли было принято разумное решение о непрерывности ее работы. Крайне важны оказались шаги государства по поддержке стройкомплекса. Льготная ипотека, я считаю, стала очень важным инструментом сохранения спроса. Это позволило обеспечить стабильность на этапе всеобщего экономического спада. И сейчас очень важно сохранить это состояние, продлить принятые меры.

Многие застройщики скорректировали свои стратегии в связи с коронавирусом. В результате в первом полугодии в продажу был выведен рекордно низкий объем жилья — всего 1 млн м2, в то время как в аналогичном периоде 2019 года этот показатель был равен 2,59 млн м2. Падение составило 61%. Это повлияло на цены, которые с начала года в сегменте масс–маркет выросли почти на 8%. Но сейчас, по нашим наблюдениям, ситуация относительно уравновесилась. Покупательский интерес серьезно поддержала ипотека — в июне с ее использованием заключалось около 80% сделок.

Я думаю, в ближайшие 1,5–2 года мы все еще будем наблюдать последствия этого кризиса. Даже полное окончание эпидемии не поставит точку на экономических проблемах. Самое главное сейчас — максимально стараться сохранить баланс, в первую очередь посредством государственной поддержки ключевых отраслей.

В условиях работы с эскроу–счетами подготовка к старту проектов стала занимать более продолжительное время, чем раньше. Это оказало некоторое негативное влияние и на объем предложения, и на цены. Что касается плюсов, то, безусловно, это повышение надежности проектов и в перспективе, я надеюсь, рост доверия граждан к первичному рынку жилья.

Как публичная компания, присутствующая на финансовых рынках, мы уже давно придерживаемся горизонта планирования 5 лет. Наша стратегия сформирована, ее главная цель — сохранение и укрепление достигнутых на рынке позиций. Однако это не исключает гибкий подход и возможность корректировки в отношении каких–то промежуточных этапов, если того требует текущая рыночная ситуация.

Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК "КВС"

У нас на этот период выпал не только карантин, но и переезд компании в новый офис, а переезд, как известно, равен двум пожарам. Так что все это время мы активно работали: на удаленке, в дежурном режиме, в офисе — насколько позволяла эпидемиологическая обстановка. Не прекращались работы и на стройках. Определенные сложности с поставками были, но только в первые недели. В целом на строительный цикл это влияния не оказало.

Закончился ли кризис — сказать сложно. Пока еще далеко не все сферы бизнеса начали работать. Скорее всего, сокращения по многим отраслям еще впереди, денег у населения все–таки стало меньше.

Продажи в компании "КВС" в первый месяц карантина по факту снизились на 14%. После, с запуском льготной ипотеки, мы уже отыграли это падение. Но у нас было преимущество: еще в прошлом году мы запустили онлайн–магазин квартир. Развитие цифровых технологий — это даже не будущее, это настоящее. Уже в прошлом году мы наблюдали ежемесячный рост интернет–сделок. Перед карантином мы вышли на продажи 50 / 50 — половина онлайн, половина офлайн. Поэтому в апреле, когда офисы и МФЦ закрылись, нам надо было просто переключить все продажи на удаленку. Для покупателя не так важно, как оформлять сделку. Главное — это репутация компании.

Пандемия пока не поменяла рынок. Спрос есть и на жилье в Петербурге, и на объекты в Ленобласти, и на локальные, и на большие проекты. Понятно, что маржинальность крупных комплексных проектов в Ленобласти достаточно низка, поэтому не все девелоперы готовы здесь работать. Но мы знали об этом, когда запускали свои КОТ, были готовы работать в такой экономике. В какой–то мере это принципиальная позиция: на мой взгляд, только в комплексных проектах можно воплотить по–настоящему комфортную современную среду.

Проблема строительства в области в том, что при низкой маржинальности застройщиков зачастую догружают еще и возведением инфраструктуры. Это уводит экономику объекта в минус. Заложить все эти расходы в стоимость квадратного метра нельзя, поскольку покупательная способность ограничена. Поэтому комплексное освоение территорий без помощи властей невозможно. Пока нас поддерживает программа "Стимул", однако на следующий год в нее готовятся изменения — новые соцобъекты в программу не принимаются. В текущих сложных условиях корректировки понятны, но мы надеемся, что они будут краткосрочными.

У нас нет предпочтений по приобретаемым участкам. Мы можем работать в поле или в застроенном районе. Это просто разные инвестиции. Мы смотрим на потенциальный участок комплексно — по качеству, инфраструктуре, спросу, окупаемости. Предпочтения у каждого покупателя разные, и задача девелопера — предложить как можно более широкий спектр квартир. Мы работаем над запуском крупных проектов на юге города.

Сейчас в принципе возникла ситуация, когда молодая семья, используя госпрограммы, маткапитал, может, даже не имея накоплений, купить себе квартиру. Это реальный стимул не снимать жилье, а сразу выбрать собственное. Наличие эскроу–счетов и проектного финансирования в нынешний кризис сыграло позитивную роль. Повышается стабильность и уверенность в завтрашнем дне.

Геннадий Щербина, президент Группы "Эталон"

Как только Москва закрылась на карантин, мы поняли, что этого стоит ожидать и в Петербурге, поэтому заранее поставили задачу перевести весь офис на удаленный режим. И все сотрудники бэк–офиса до сих пор работают в удаленном режиме. Кроме того, мы обеспечили все условия для безопасного ведения стройки. Сейчас особых неудобств от работы в удаленном режиме не чувствуем. Если они есть, то скорее психологические — постоянно находиться дома тяжело. В остальном же особых изменений не произошло. Есть какая–то часть бумажной работы, но мы наладили электронный документооборот, в том числе с генподрядными и подрядными организациями, — решили вопрос. Сотрудники активно работают, мы никого не увольняем и заработную плату не сокращаем. Прорабатываем вариант, что какую–то часть персонала оставим на удаленном режиме работы. Думаю, это будет максимум 10% и по желанию сотрудников. У нас сбалансированный персонал и нет лишних людей.

Кризис изменил рынок, и в первую очередь это коснулось схемы реализации проектов. Дистанционные продажи в Петербурге и Москве позволили быстро возобновить работу на время отсутствия менеджеров в офисах. В Москве крайне важно было оперативно запустить стройки после остановки. Учитывая, что у нас вертикально интегрированная компания и мы имеем собственные генподрядные и подрядные организации, мы буквально в течение 5–6 дней восстановили процесс и начали активно работать. Сейчас некоторые стройки работают в три смены. Главная задача — быстро восстановиться и догонять график. В Петербурге стройки работали без перерыва, продажи мы быстро перевели в онлайн–режим. Снижение продаж во II квартале было ожидаемым, просадка была в первой половине, когда мы были вынуждены закрыть офисы продаж на объектах и были жесткие ограничения с запретом на любые перемещения. Но уже в июне по сравнению с маем рост продаж составил 78%. Мы перешли на онлайн, на каждой стройплощадке установлены камеры, любой дольщик мог увидеть, как идет стройка. Государство оказало серьезную поддержку — программа льготной ипотеки обеспечила существенный рост, и сейчас мы наблюдаем всплеск ипотечных сделок. Сегодня их доля у нас — около 70% в Москве и порядка 60% в Петербурге.

За прошедший год пришло понимание, что в схеме реализации недвижимости с использованием эскроу–счетов больше плюсов. Мы заранее подготовились к работе по новым правилам, провели переговоры со всеми крупнейшими банками, отладили систему и теперь работаем в этом режиме. Проблем не испытываем, поскольку банки выделяют финансирование очень активно и под хороший процент: по текущим кредитам это 9%, по проектному финансированию действует специальная ставка 3–3,5%.

Несмотря на пандемию и кризис, планы по развитию мы не меняли. Планируем приобретения и в этом году, и в следующем — все согласно графику. Учитывая хорошие отношения и нашу репутацию, есть предварительные договоренности с банками, которые готовы финансировать приобретение земельных участков и в дальнейшем выделять проектное финансирование. Стратегия не меняется, мы должны поддерживать портфель проектов на стабильном уровне.