Без гостей: что ждёт рынок сервисной недвижимости?

В марте ключевые игроки рынка отметили оживление на рынке инвестиций в недвижимость, в том числе в сегменте апарт- и инвест-отелей. Особой популярностью, по словам генерального директора PLG Марины Павлюкевич, пользуются проекты с низким порогом входа, перспективами роста цены квадратного метра, а также предлагающие несколько сценариев получения пассивного дохода.

"В 2018 году мы вывели на петербургский рынок свой первый инвест-отель. Сегодня у нас в продаже два объекта — IN2IT ("Интуит") возле станции метро "Купчино" и "Про.Молодость" недалеко от станции метро "Улица Дыбенко". Цена квадратного метра в первой очереди "Интуита" за 1,5 года выросла более чем на 30% — это уже достаточно высокий уровень доходности для инвестора. После ввода объекта в эксплуатацию можно будет как зарабатывать на сезонном спросе (доходность зависит от заполняемости отеля), так и получать гарантированный ежемесячный доход круглый год", — рассказала Марина Павлюкевич.

Ключевая особенность сервисной недвижимости для инвестора — это 100%-ная пассивность и выгода. Всю работу по заполнению и обслуживанию номера берёт на себя отельный оператор — это позволяет реализовать модель посуточной гостиничной аренды, которая значительно прибыльнее долгосрочной аренды в квартирах.

Да, сегодня в условиях международной пандемии и закрытия границ петербургский рынок аренды замер в ожидании. Но за спадом всегда следует подъём. И для этого есть немало предпосылок. "Во-первых, Петербург всегда был и останется одним из самых привлекательных туристических центров Европы. По окончании локдауна туристы вернутся. Во-вторых, может сыграть свою роль фактор отложенного спроса. В 2021 году к нам также приедут те, кто не смог это сделать летом 2020-го. Это касается и внутреннего, и международного туризма", — пояснила Марина Павлюкевич.

Перенасыщения на рынке сервисной недвижимости в обозримом будущем не предвидится, так как в городе всё ещё остро ощущается нехватка качественного и доступного по цене размещения. По словам эксперта, для эффективного развития Петербурга как туристического центра необходимо на 30–40% увеличить номерной фонд в сегменте 3–4 звезды. По подсчётам, ещё в 2006 году для обработки въездного туризма требовалось около 34 тыс. номеров. А на конец 2019 года весь номерной фонд Петербурга составлял порядка 23 тыс. юнитов.

В то же время даже при высоком спросе не всякий объект может приносить желаемую доходность. Поэтому важно учитывать множество факторов. Среди них — профессионализм девелопера, соответствие локации целевой аудитории проекта, инфраструктура и сервисная модель проекта, компетентность управляющей компании, которая планирует маркетинг и ценовую политику. Например, чтобы пережить кризис с минимальными потерями, опытные управляющие компании должны быть готовы к режиму максимальной экономии: при необходимости сократить или полностью отказаться от аутсорсинга, оптимизировать штатное расписание, снизить все операционные расходы, быстро адаптировать бизнес-модель под меняющиеся обстоятельства.

"Рано или поздно отрасль начнёт восстанавливаться. Увеличатся цены на размещение в сервисных инвест- и апарт-отелях, а как следствие — и доходность собственника по отношению к вложенным средствам. Но цены на саму недвижимость также не будут стоять не месте, как минимум потому что себестоимость строительства постепенно растёт. Поэтому сейчас наиболее удачный момент для инвестиций, когда спрос формируется такими факторами, как снижение курса рубля, падение интереса к депозитам в связи с новым налогом на проценты по вкладам и, конечно, стремление людей сохранить свои накопления", — уверена Марина Павлюкевич.