Рынок недвижимости достаточно динамичен, но глобальных перемен здесь давно не было. Введение с 1 июля 2019 года проектного финансирования радикально изменило правила игры: теперь объекты строятся на кредитные средства, что автоматически увеличивает их стоимость. В связи с этим стало сложнее выбирать недвижимость как объект для инвестиций. Но если следовать простым рекомендациям, то можно получить довольно стабильный доход.
Время для инвестиций
Помимо изменений в законодательстве на строительном рынке, в банковской сфере также регулярно происходят перемены. 6 раз подряд снижалась ключевая ставка, достигнув своего исторического минимума в 6% годовых. Вслед за этим произошло понижение ипотечной ставки, а также вкладов по депозитам. Получается, что хранить деньги в банках уже невыгодно: проценты едва перекрывают инфляцию.
«Ставки по банковским депозитам продолжают снижаться, и поэтому инвесторы все чаще вкладываются в недвижимость. Она дает стабильный и понятный доход. Банки очень быстро реагируют на эти процессы и находят дополнительные инструменты, которые не только повышают маржинальность инвестиций в недвижимость, но и привлекают вкладчиков», — рассказывает управляющий директор дирекции операций на финансовых рынках Банка «Санкт-Петербург» Антон Кузьмин.
В прошлом году Банк «Санкт-Петербург» предложил немало новых сервисов по увеличению доходности вкладов и иных видов инвестиций, но до сих пор самым популярным остается вложение в недвижимость. Здесь есть две основные стратегии заработка: покупка квартиры для сдачи в аренду и покупка ее по более низкой цене (например, на стадии котлована) с целью дальнейшей продажи по более высокой цене (например, по завершении строительства).
Если раньше инвесторы интересовались, какая новостройка вырастет быстрее в цене, то теперь частные лица решают, в какой объект вложить денежные средства, чтобы заработать процент годовых выше ставки по депозиту. Наиболее выгодно выбирать объекты, которые строятся еще по старым правилам, без счетов эскроу. Это связано с тем, что стоимость квартиры от застройщика в этом случае более низкая, а цена при продаже уже будет ориентирована на среднерыночную. Например, вторая очередь ЖК «Лондон Парк» — один из таких объектов. Близость к метро, развитая социальная и коммерческая инфраструктура делают проект еще более привлекательным с инвестиционной точки зрения.
Удобно каждому
Сегодня получить пассивный доход могут многие: инвестирование в недвижимость — самый популярный вариант как среди молодого поколения, так и среди старшего. Вложения в строительство жилой недвижимости на стадии котлована приносят доходность от 15 до 30%. Чем раньше инвестор вкладывает деньги, тем выше прибыль. С каждым новым этажом цены на квартиры растут. Обычно с момента вложения инвестиций до ввода объекта в эксплуатацию проходит 1–2 года. Окупаемость таких проектов составляет порядка 7 лет (если брать в расчет налоговое законодательство). Стоит помнить, что динамика роста цен на этом рынке в последние годы стабильно положительна и подобную инвестицию можно рассматривать как серьезную альтернативу банковским депозитам. Сейчас такая схема, как уже говорилось выше, лучше всего работает с проектами, которые достраиваются без счетов эскроу.
«В 2019 году объем мировых инвестиций в недвижимость достиг $1,8 трлн по всему миру, что на 6% больше, чем в 2018 году. Все больше инвесторов обращают внимание на жилую недвижимость, в первую очередь это связано с низким порогом входа в инвестиционный бизнес», — объясняет ситуацию на рынке Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риелторов.
Здесь надо иметь в виду, что низкий порог входа стал возможен в первую очередь за счет снижения ставки по ипотеке. Кроме того, инфляционные процессы, как ни странно, играют на руку инвестору: деньги (в том числе и текущий платеж) дешевеют, а вклад (то есть стоимость квартиры) дорожает. Подобная дельта в других финансовых инструментах бывает очень редко, к тому же имеет большие риски.
ЖК "Лондон Парк"
Виды инвестиций в недвижимость с целью аренды
Сегодня на рынке сдаваемого жилья можно выделить два основных вида инвестирования: длительная аренда и «гостиничный сервис». В первом случае усилия инвестора минимальны. Правда, и доходность — около 8–11% в год. Высоким спросом в первую очередь пользуются однокомнатные квартиры и студии. Пассивный доход инвестора, естественно, зависит от успешности проекта, которому хорошая локация только добавит ценности. Одним из таких мест считается Выборгский район — кварталы поздней советской застройки рядом со станцией метро «Проспект Просвещения». Именно здесь расположен уже упомянутый выше ЖК «Лондон Парк». Проект впечатляет масштабностью и фундаментальностью. Жильцы и арендаторы комплекса получают ряд преимуществ как от внешней, так и внутренней инфраструктуры.
Второй вид инвестиций напоминает гостиничный бизнес тем, что частные лица предпочитают сдавать квартиры помесячно или посуточно, что позволяет получить более высокий доход при постоянной заполняемости. В среднем диапазон рентабельности здесь составляет 12–17%. В этом случае также стоит обратить внимание на жилой комплекс «Лондон Парк», в котором представлен весьма широкий выбор планировочных решений. Грамотный подбор квартиры позволит инвестору получить максимальную прибыль.
«Для каждого инвестора важно иметь собственный инвестиционно-финансовый план с расчетом основных показателей в абсолютных и процентных величинах: сумма вложений и иные расходы, размер доходности, срок окупаемости», — подводит итог Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риелторов.
3 главных правила инвестирования в недвижимость:
1. Выберите надежного застройщика. Изучите подробно о нем информацию, которая, как правило, есть в отрытых источниках.
2. Выберите удачный проект. Изучите, где он расположен, что есть рядом: магазины, сады, школы, сколько времени добираться до ближайшей станции метро. Обратите внимание и на ход строительства.
3. Воспользуйтесь рассрочкой от застройщика или ипотекой от банка — сейчас самое время.
Помните: деньги сильно дешевеют.
