Из-за того, что количество свободных офисных площадей в Петербурге в 2020 году, по прогнозам, останется на рекордно низком уровне, в городе наблюдается повышение цен на продажу и аренду офисов класса А.
При этом в других городах России по итогам последнего квартала 2019 года, наоборот, наблюдалось снижение стоимости аренды и продажи коммерческой недвижимости. В Петербурге снижение цен наблюдалось только у офисов более низкого сегмента. Подробнее — в материале "ДП".
Предложение не удовлетворяет спрос
В IV квартале 2019 года, по данным "Avito Недвижимость", стоимость 1 м2 офисной недвижимости в среднем по России составила 52 тыс. рублей, что на 1% меньше, чем за предыдущий квартал.
Стоимость офисов класса А выросла при продаже на 15% (до 150 тыс. за 1 м2). Аренда офисов этого класса подорожала на 5% (2,7 тыс. рублей за 1 м2). Рыночная стоимость офисов класса B снизилась на 8% и составила 102 тыс. рублей, средняя арендная ставка по данному классу при этом не изменилась (950 рублей за 1 м2).
Наибольшее понижение стоимости, по подсчетам Avito, в Петербурге наблюдается у офисов класса C. Стоимость квадратного метра при продаже упала почти на 25% и составила 72 тыс. Аренда подешевела на 1% и в среднем стоит 750 рублей за 1 м2.
В Colliers International, наоборот, отмечают, что повышение стоимости наблюдается во всех классах офисной недвижимости. Влияния на цены даже не оказало повысившееся предложение офисов класса B.
"Свободных офисов в Петербурге остается все меньше: к концу 2019 года незанятыми оставались порядка 186 тыс. м2, тогда как годом ранее показатель был на уровне 220 тыс. м2. В относительном выражении доля вакантных помещений сократилась на 0,6 п. п. и достигла 5,5%, что является минимальным значением за последние 13 лет. В сегменте класса A вакантность уменьшилась на 1,2 п. п., до 4,3%, что эквивалентно 58,2 тыс. м2. В классе B, несмотря на существенный прирост предложения, доля свободных офисов практически не изменилась и составила в декабре 6,7% (127,9 тыс. м2) против 6,6% годом ранее", — добавили в свою очередь в Colliers International.
В результате сложившегося дефицита ставки аренды второй год подряд демонстрируют уверенный рост, и в первую очередь это касается качественных объектов и востребованных локаций. Средневзвешенная ставка в классе А, по подсчетам Colliers, увеличилась на 5,6%, достигнув 1,6 тыс. рублей за 1 м2, а в объектах класса B средняя ставка выросла на 3,3%, поднявшись до уровня 1 тыс. рублей за 1 м2.
Наибольший прирост средних ставок аренды наблюдался в Адмиралтейском и Петроградском районах — на 10% от года к году в каждом из районов.
"На фоне ощутимого будущего прироста площадей в сегменте БЦ класса B (85 тыс. м2) в течение 2020 года вероятно незначительное увеличение доли вакантности. В классе A мы ожидаем сохранения тренда снижения доли вакансии: спекулятивный прирост площадей составит всего около 25 тыс. м2, при этом ряд новых объектов может быть целиком арендован еще до официального ввода в эксплуатацию", — добавили в компании.
Изменений не предвидится
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg, напротив, отметил, что существенных изменений в стоимости метра офисной недвижимости не произошло.
"Зато ставки аренды существенно выросли и продолжают повышаться, это нормально в условиях дефицита предложения. Так, например, ставки в классе А выросли на 3%, а в классе В рост составил 10%. Доля вакантного предложения осталась на прежнем уровне, потому что основной объем новых площадей сдается в аренду еще до введения объекта в эксплуатацию. Средняя заполняемость офисных объектов к концу 2019 года составила 95%", — добавил он.
Эксперт рассказал, что на начало года суммарно на стадии строительства или реконструкции находится 16 офисных зданий общей арендопригодной площадью 229 тыс. м2, заявленных к вводу в 2020 году, включая здания для собственных нужд компаний. В их числе офисные центры "Заневский каскад IV", "Атлас Сити", третья очередь бизнес-центра "Премьер-лига", "Морская столица" и др. Однако, учитывая высокую активность арендаторов и дефицит крупных офисных блоков, доля свободного предложения существенно не увеличится, считает Михаил Тюнин.
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, отметила, что в I квартале 2019 года офисы продавались по средней цене 46,3 тыс. рублей за квадратный метр, в IV квартале — почти 92 тыс., то есть за год стоимость выросла почти на 98%. Только в IV квартале цены выросли на 27%. На этот рост средних показателей повлияли очень крупные сделки: с двукратным превышением цены был продан БЦ "Тусар", а банк "Александровский" продал здание на Миллионной ул., 27Б.
"Нельзя сказать, что спрос на бизнес-центры высокого класса превышает предложение, так как вакансия не отрицательная. Но вакансия в классе А сейчас около 4,5%, это отличный показатель, который говорит о высоком спросе. За 2019 год вакансия снизилась почти на 1 процентный пункт. Для сравнения: в 2015–2016 годах мы наблюдали вакансию около 15%", — рассказала она.
Арендная ставка на рынке офисной недвижимости в IV квартале в классе А упала на 2%, в классе B+ выросла на 4%, в классах B и C выросла на 0,5–0,6%. Вакансия в классе А не поднималась, в B+ выросла на 2 процентных пункта, в классе B упала на 1 пункт, в С — упала на 0,5 процентных пункта.
