Законы меняются. Бизнес остается

Сегодня рынок движется по пути стабилизации предложения и спроса на более низком, чем в предыдущие активные периоды, уровне. Очевидно, что в силу сокращения реальной покупательной способности на фоне роста цен на недвижимость предпосылок для ощутимого увеличения спроса пока нет. Незначительное снижение ипотечных ставок и точечные программы государственного субсидирования ипотеки могут поддержать спрос, но не изменят основных тенденций на рынке. Недвижимость становится все менее доступной для широких слоев населения.

Для лидеров отрасли в новом году открываются неплохие перспективы. Представители среднего бизнеса и финансово нестабильные игроки уходят с рынка, не выдержав кардинальных перемен. Их потенциальные клиенты переключают внимание на объекты застройщиков, сумевших доказать свою надежность. При этом банки охотно берутся финансировать проекты девелоперов первого эшелона. Сужение рынка до отдельных качественных объектов со стороны предложения и разумных финансово стабильных клиентов со стороны спроса должно позитивно сказаться на облике Петербурга, сильно пострадавшего от хаотичных построек прошлого периода. Мы входим в эпоху качественной конкуренции.

В 2020 году компания "Балтийская жемчужина" продолжит реализацию одноименного проекта на южном берегу Финского залива в рамках комплексного освоения территории. Мы не планируем переход на проектное финансирование банков, а потому цены будут умеренно расти только по причине инфляции и по мере готовности объектов.

Продолжается строительство жилых кварталов комфорткласса "Жемчужный каскад" и "Жемчужная гавань", квартиры в которых реализуются по ДДУ. Кроме того, в этом году мы начнем возведение последних малоэтажных жилых кварталов бизнес–класса на побережье залива и определимся с реализацией проекта деловой зоны.

Что касается социальной инфраструктуры, то к концу года мы планируем завершить строительство 5–этажного поликлинического комплекса для взрослых и детей с отделением скорой помощи. В этом году в микрорайоне появится уже пятый детский сад, а также завершится прокладка дорог и берегоукрепление набережных в рамках инвестиционных обязательств перед городом.

Основной вектор инфраструктурного развития был задан гораздо раньше 2019 года. В новом, 2020 году необходимо вовсю воплощать в жизнь масштабные планы, заявленные государством ранее. Сегодня в Северной столице активно продвигаются проекты по повышению эффективности петербургского транспортного узла, и в первую очередь его железнодорожной составляющей.

Была анонсирована программа по формированию системы пригородного и внутригородского транспорта на основе железнодорожной инфраструктуры. Востребованность и эффективность подобного подхода видны не только в крупных европейских и азиатских городах, но и на примере Москвы — МЦД, МЦК, аэроэкспрессы. Это потребует значительных сил и средств, но позволит увеличить объем пассажирских и грузовых перевозок, снять ограничения для развития бизнеса и существенно повысить уровень комфорта для жителей и гостей Петербурга и Ленобласти.

Однако при масштабном развитии железнодорожной инфраструктуры важно не забывать о неизбежно возникающих в этом случае сопутствующих узких местах, игнорировать которые нельзя, — о пересечениях железнодорожных путей с автомобильными дорогами. В условиях ограниченности бюджетных средств и необходимости их направления на первоочередные задачи решение проблем одноуровневых переездов целесообразно осуществлять за счет внебюджетных инвестиций в рамках ГЧП.

Данная мера позволит не откладывать создание необходимых путепроводов до появления денег, которых, как известно, никогда не бывает достаточно, а получить объекты сразу. В этом случае положительный результат почувствует на себе буквально каждый, вне зависимости от того, является ли он пассажиром или автомобилистом. Петербург — один из первопроходцев в России в сфере ГЧП, наработан значительный опыт, а уже реализованные проекты зарекомендовали себя с положительной стороны.

Говоря о прогнозе на 2020 год, скажу, что для бизнеса не актуальны такие вехи, как новый год и новое десятилетие. Куда более значимую роль играют твердость намерений, своевременность принятия решений, готовность слышать и двигаться навстречу друг другу, надежность достигнутых договоренностей и соглашений.

ГК "Платная дорога" проделана большая подготовительная работа по анализу и разработке проектов создания современных путепроводов, мы с оптимизмом смотрим на перспективы сотрудничества с городом в этой сфере в 2020 году. В конечном итоге у любого развития есть только одно направление — вперед.

Последние годы в сфере страхования не наблюдается активного развития. Одно время драйвером было инвестиционное страхование жизни, но его популярность значительно снизилась после осознания клиентами всех нюансов. Доходы от каско не только не растут, но даже уменьшились. Есть тенденции роста в ДМС, страховании от несчастных случаев и болезней в рамках ипотечного страхования, страховании имущества. По большей части отрасль находится в состоянии стагнации — прогресс есть, но он очень несущественный.

Сейчас причин для серьезных прорывов в новом году нет. Рост рынка ДМС несколько выше, чем у других видов страхования, однако он обеспечивается в основном инфляцией, а не за счет расширения клиентской базы. Толчком в развитии всего сектора может послужить страхование от чрезвычайных ситуаций. Но оно должно поддерживаться региональными властями — за счет поднятия соответствующих нормативных актов на основании закона, принятого в прошлом году. При этом экономика и доходы населения не растут, и, так как страхование по отношению к бизнесу и домохозяйствам является вторичным аспектом, перспектив для серьезного роста пока не предвидится. Более того, стагнация доходов может привести к частичному отказу от страхования.

Для нашей компании 2020 год открывает новые возможности, связанные прежде всего с использованием IT–технологий. Например, среди клиентов набирает популярность наша концепция Smart ДМС. Также будем развивать каско, а именно те продукты, которые ранее уже себя зарекомендовали как надежные и эффективные. Это программы "Каско от Алисы Вокс", "50 / 50", "Защита" и "Такси" — специально разработанное предложение для водителей такси.

Кроме того, планируем воплотить в жизнь новые проекты, потенциально интересные автовладельцам. Продолжим активную деятельность на рынке страхования грузов — наши уникальные программы позволяют совершать быстрые выплаты, в том числе без полного оформления документов. Подводя итог, скажу, что в новом году мы делаем ставку на развитие приоритетных направлений — ДМС, каско и страхования грузов, а также будем работать в области страхования имущества.

В конце прошлого года, 27 декабря, были внесены изменения в закон, регламентирующий деятельность государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Говоря о перспективах работы в рамках нового правового поля, прежде всего стоит сказать, что ГУП — это предприятия, которым передается на баланс государственное имущество для ведения уставной деятельности. ГУП могут быть субъектами естественных монополий, то есть работать на заведомо неконкурентном рынке. А могут и не быть.

ГУП, которые являются субъектами естественных монополий, не могут ограничивать конкуренцию по определению — за отсутствием таковой. Вопрос их эффективности и прибыльности зачастую от них не зависит полностью. Если, например, тарифы на их услуги являются социально значимыми, то их деятельность будет субсидироваться из бюджета. Например, Петербургский метрополитен. Именно поэтому принятый закон не предполагает принудительной реорганизации ГУП — субъектов естественных монополий.

Иные предприятия могут работать либо на неконкурентных рынках, либо на конкурентных. В первом случае главный вопрос — не ограничение конкуренции, а целесообразность хозяйствования данным субъектом именно в форме ГУП. Здесь решения о реорганизации ГУП принимаются безотносительно указанного закона. Так, ГУП "Мостотрест" и ГУП "Ленсвет" были реорганизованы в государственные бюджетные учреждения, что позволило заметно снизить затраты бюджета на их деятельность.

Во втором случае надо оценивать показатели каждого конкретного предприятия в разрезе целей и видов деятельности, определяемых его уставом. Также существенно, что ГУП строго и последовательно исполняют все требования законодательства, что при прочих равных может давать преимущество их конкурентам — коммерческим структурам.

ГУП "АТС Смольного" является субъектом естественных монополий — следовательно, принудительной ликвидации не подлежит. Основная роль предприятия — оператор ЕМТС. Это общегородская выделенная сеть связи, с помощью которой функционируют учреждения здравоохранения и образования, многофункциональные центры предоставления государственных услуг населению, на базе которой построены АПК "Безопасный город", Система–112 и многие другие жизненно важные для города и горожан системы и сервисы.

В прошлом году СПб ГУП "АТС Смольного" исполнилось 95 лет. И впереди у нас много сложной, но очень нужной работы — в том числе и по исполнению майских указов президента, и по достижению целей, обозначенных в послании президента Федеральному собранию. На благо города и горожан. Мы верим и знаем, что у нас это обязательно получится.

На рынке жилой недвижимости сохранится тренд на внедрение экологических инициатив. Сейчас застройщики чаще применяют энергосберегающие технологии в домах, организуют раздельный сбор мусора. И дело не только в заботе об экологии, но и в том, что экоподход позволяет сделать эксплуатацию дома эффективнее, безопаснее и дешевле для жильцов. В "Аквилон Инвест" мы применяем внутренний стандарт качества "Э4", который включает в себя энергоэффективные решения и технологии. Например, технология утепления фасадов "Термо–S" минимизирует теплопотери здания на 40%. Сохранять энергию помогают и лифты с функцией рекуперации, и энергосберегающие окна с селективным покрытием. На практике жильцы экономят до 25% на коммунальных платежах благодаря стандарту "Э4". Мы уверены — разумное потребление ресурсов, новые технологии, забота об окружающей среде в недалеком будущем станут не просто трендом, а новым стандартом строительного рынка.

Помимо этого, в жилые объекты продолжат внедрять умные сервисы, без которых сегодня сложно представить создание комфортной жилой среды. Такие технологии и цифровые продукты призваны повысить уровень безопасности и качества жизни. Например, наша система In–Home позволяет с экрана телефона контролировать расход ресурсов, оплачивать счета за обслуживание дома, следить за безопасностью квартиры. В ближайшем будущем это станет нормой, неотъемлемой частью нашей жизни.

В отношении цен на квартиры в 2020 году мы ожидаем планомерного роста. Переход на эскроу–счета не оставляет застройщикам возможности сдерживать цены. Увеличение покупательной способности пока не было зафиксировано, и рынок закономерно готовится к падению спроса. Застройщики в ответ на колебания рынка продолжат диверсифицировать риски. Одни заинтересованы в расширении географии строительства, другие осваивают новые сегменты, третьи коренным образом меняют стратегию ведения бизнеса.

В декабре 2019 года "Аквилон Инвест" приобрел участок в Адмиралтейском районе под строительство бизнес–центра класса А. В Петербурге для нас это первый объект в офисном сегменте, но есть большой опыт в других регионах присутствия. Всего холдинг построил и управляет порядка 135 тыс. м2 офисной недвижимости — это торгово–развлекательные и бизнес–центры, отели, ретейл. Кроме того, в 2019 году мы вывели в продажу первый проект на рынок Москвы и в 2020–м планируем запуск еще двух новых объектов в столице. Для нас это очередной этап развития компании, выход на федеральный уровень мы планировали еще с момента основания холдинга. В Петербурге продолжим масштабировать бизнес: сейчас в портфеле реализуемых проектов семь жилых комплексов общей площадью порядка 500 тыс. м2.

Недавно, 17 января 2020 года, вступили в силу изменения в постановление правительства РФ от 05.03.2007 № 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий". Теперь сметная документация рассматривается в составе проектной документации в ходе проведения экспертизы, а по результатам рассмотрения выдается одно общее заключение, которое далее вместе с документацией направляется в Минстрой.

То, чего стоит опасаться в данном случае, — возможное увеличение отрицательных заключений экспертизы в отношении бюджетных объектов. Дело в том, что проектная документация зачастую несовершенна, не полностью соответствует требованиям техрегламентов и зачастую имеет расхождения со сметной документацией. Совместное рассмотрение проектной и сметной документации повышает ответственность экспертных организаций, экспертов лично и ведет к рациональному освоению бюджета.

Новый порядок проведения экспертизы ввел институт экспертного сопровождения. Теперь при внесении незначительных изменений в проектную документацию застройщик может на основании заключенного договора с экспертной организацией оценить внесенные изменения без проведения повторной экспертизы в рамках экспертного сопровождения.

Закон Ленинградской области от 18 мая 2012 года № 38–ОЗ "Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области" устанавливает возможность получения разрешения на строительство при наличии заключения государственной экспертизы для ряда объектов. Это позволяет сократить административные барьеры при строительстве промышленных предприятий, в том числе вспомогательных сооружений, складов, инженерно–технических сетей.

В 2019 году мы сотрудничали с большим количеством крупных промышленных предприятий, для которых было важно получить качественную проектную документацию, на основании которой в дальнейшем можно будет построить объект и получить разрешение на ввод его в эксплуатацию, а при возникновении спорных моментов при реализации проекта получить поддержку экспертизы, которая всегда отвечает за свои заключения. Ожидаем, что предстоящий год будет не менее продуктивным.

В 2020 году продолжится ужесточение конкуренции между региональными и крупными федеральными банками. Это связано с тем, что крупные банки имеют доступ к дешевому фондированию, а локальные — нет. Также федеральные банки часто демпингуют для привлечения клиентов, и в этом случае региональным банкам непросто выдержать ценовую конкуренцию.

Однако региональные банки имеют ряд преимуществ: возможность предложить оперативный и персональный подход к клиенту, а не стандартные решения, рассмотрение которых может затягиваться по времени.

Безусловно, использование стандартизированных продуктов экономически выгоднее для банка в обслуживании, зато деление клиентов по ключевым параметрам позволяет предлагать компаниям уникальные инструменты для более эффективного решения бизнес–задач. Поэтому региональным банкам необходимо тщательно выбирать целевую аудиторию и свой сегмент, чтобы максимально в нем сконцентрироваться.

Мы, в соответствии со своей стратегией развития, продолжим концентрироваться на работе с субъектами малого и среднего предпринимательства. Базовая лицензия, полученная в декабре прошлого года, позволяет банку максимально сосредоточиться на взаимодействии с целевым сегментом. Кроме того, банк располагает достаточно качественным кредитным портфелем с низкой вероятностью дефолта, что позволяет получать стабильный процентный доход.

Поиск гармонии между технологизацией и личным общением продолжится. Сейчас многие процессы автоматизированы, в том числе и в банковской сфере. Но не стоит забывать о личном контакте с клиентом. Даже в эпоху технологий участие человека по–прежнему остается конкурентным преимуществом.

Сегодня роботы могут заменить сотрудника в идентичных ситуациях, однако их работа невозможна в экстренном случае, когда клиенту необходима помощь конкретного специалиста в узкой профессиональной области. И если проблема возникает, то пока решить ее может только человек. Поэтому для нас личный контакт и индивидуальный подход — это неотъемлемый стандарт качества работы, при этом мы используем и внедряем технологии там, где это приемлемо.

Региональные банки продолжат работу с государственными гарантийными организациями. Подобные механизмы помогают бизнесу решить вопрос с нехваткой обеспечения, а банкам — нарастить кредитный портфель.

Отметим — мы активно сотрудничаем с Фондом содействия кредитованию малого и среднего бизнеса и Фондом поддержки предпринимательства и промышленности Ленинградской области. В июне прошлого года банк был также аккредитован Корпорацией МСП.

Строительная отрасль в 2020 году все больше будет ориентироваться на развитие инноваций, внедряя их как непосредственно в сам процесс возведения домов и сооружений, так и в процесс управления проектами. Цифра станет и неотъемлемой частью самого продукта — все больше и больше клиентов интересуются умным домом, легкостью и оперативностью взаимодействия как с застройщиком на этапе выбора квартиры, строительства дома, так и в дальнейшем с управляющими компаниями.

Группа "Эталон" активно использует новые технологии и в продажах: есть проекты, которые находятся на начальном этапе строительства, а клиент уже сегодня может оценить вид из своей квартиры, "прогуляться" по ней. Все это возможно благодаря VR–технологиям. Так что инновации и цифровизация станут одним из трендов 2020 года.

На рынок начнут выходить новые проекты, которые будут реализовываться с использованием эскроу–счетов, и будет все сильнее заметен эффект от перехода отрасли на новое регулирование. Возможно, будут вноситься некоторые доработки в механизмы взаимодействия участников рынка. Например, девелоперское сообщество предлагает рассмотреть раскрытие эскроу–счетов траншами, исходя из степени готовности проекта. По крайней мере, такую возможность стоит рассмотреть для компаний, зарекомендовавших себя как надежные, работающих в течение многих лет на рынке и реализующих крупные проекты. Ведь это важно не только для бизнеса, но и для реализации указа президента РФ о строительстве 120 млн м2 жилья в год.

В этом году еще нельзя будет в полной мере оценить итоги перехода на эскроу–счета, так как много проектов реализуется по старым правилам. Как я уже говорил выше, возможно, станет видно, что требуются доработки данной схемы. Полностью оценить новую систему работы мы сможем только в 2021–2022 годах.

Дополнительным драйвером рынка могут стать дешевеющая ипотека и озвученные президентом планы по развитию программы материнского капитала — ее продление, увеличение размера выплат и возможность получить материнский капитал при рождении первого ребенка.