Павел Никифоров, Антон Мухин Все статьи автора
10 декабря 2019, 00:11 9515

Цена центра. Как спасти аварийный исторический фонд Петербурга

Фото: Интерпресс

В ближайшее десятилетие КГИОП отреставрирует 250 жилых домов со сложным архитектурным убранством. Об этом на Съезде строителей заявил губернатор Петербурга Александр Беглов. Впрочем, строители полагают, что этих мер недостаточно для решения проблемы. Сейчас в Северной столице насчитывается почти 9 тыс. объектов культурного наследия (ОКН) и примерно 16 тыс. исторических зданий, не являющихся памятниками.

"В течение ближайших 25–30 лет необходимо ремонтировать минимум по 800 домов ежегодно, и тогда мы сможем восстановить и далее поддерживать нормальное техническое состояние зданий в центре города.

Хайп инженера Шухова. Для чего архитектору громкие заявления о сносе исторического центра

Хайп инженера Шухова. Для чего архитектору громкие заявления о сносе исторического центра

730
Антон Мухин

А в настоящее время ремонтируется в год примерно 60 домов за счет бюджетных средств и примерно столько же — за счет средств частных инвесторов. При этом тысячи зданий находятся в таком состоянии, что одновременно справиться с таким объемом работ будет крайне проблематично.

И трудность даже не в отсутствии денег, а в отсутствии организационного ресурса, проработанной юридической базы, квалифицированных специалистов, которые занимались бы восстановлением этих зданий, расселением аварийного жилья", — уверен президент "Группы RBI"Эдуард Тиктинский.

Полная инвентаризация объектов жилищного фонда Санкт–Петербурга проводилась институтом "ЛенжилНИИпроект" в 1969–1980 годах. Впоследствии сведения о техническом состоянии домов не обновлялись, а в ходе реформирования городского ЖКХ часть технической документации вовсе была утрачена, что повлекло за собой отсутствие достоверной информации о техническом состоянии домов. Одновременно с инвентаризацией велась и самая крупная волна реконструкции исторических домов. Она проходила в два этапа. Первый период (с 1965 по 1973 год) — это был период "выборочного капремонта", который происходил без расселения или с частичным расселением.

В квартиры проводился газ, менялись трубы, перекрытия ремонтировались без их разборки. Второй этап (в 1970–е и в первой половине 1980–х) был периодом "комплексного капремонта". Дом полностью расселялся, демонтировался изнутри (сохранялись только наружные стены). И по сути строился заново, не меняя фасада. За 30 лет было отремонтировано, по оценкам экспертов, около 30% жилого фонда центра города. Кстати, именно для проведения реставрации была создана "ЛенСтройРеконструкция" (ныне — "Группа ЛСР").

В сентябре этого года комитет по экономической политике и стратегическому планированию объявил конкурс на анализ потенциала улучшения состояния жилищного фонда. В рамках первого этапа работ будет сформирован список жилых домов в центре города. Следующий этап — разработка перечня строений, которые будут включены в программу реставрации и капитального ремонта. После начнется разработка предпроектной документации, проекта программы реставрации и капремонта, проекта соглашения о реализации проекта реставрации и капремонта. Стоимость первого этапа — 35 млн рублей.

Бюджет не потянет

Без фамильярностей. КГА разработает особый порядок капремонта фасадов исторических зданий

Без фамильярностей. КГА разработает особый порядок капремонта фасадов исторических зданий

6292
Владимир Григорьев

Строительное сообщество уверено, что если не давать инвесторам возможности работать в центре города, то его разрушение может войти в необратимую фазу. Практика показала, что никаким иным путем решить этот вопрос нельзя.

Попытки спасти историческую застройку за счет города провалились. Даже приблизительный объем средств, необходимых на реновацию центра, превышает городской бюджет нескольких лет. Решить проблему можно привлечением частного капитала.

"Мы не проводили статистических исследований, сколько конкретно зданий нуждаются в реновации в центре Петербурга, но в целом проблема очевидна — множество памятников находятся в плачевном состоянии. Сегодня нет универсального работающего инструмента, чтобы восстановить эти памятники", — полагает Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management. "Мне понятно, почему законодатели и общественность противятся присутствию инвесторов в центре. Ведь в эпоху вседозволенности 1990–х недобросовестные девелоперы принесли значительно больше вреда зданиям, чем естественные разрушения. По крайней мере этот вред был заметнее. Теперь мы пришли к другой крайности. Действующие законы и градозащитники препятствуют новому строительству в центре города и делают его чрезвычайно сложным. Необходимо менять законодательство и вести диалог с общественностью, чтобы девелопер, работающий в центре, не воспринимался как враг", — говорит Михаил Ривлин, совладелец компании "Мегалит — Охта Групп".

Сегодня почти любое ветхое здание, которому более 100 лет, фактически делает недоступным развитие многих городских кварталов. Необходимо, чтобы в законодательстве был прописан различный подход к фасадной части зданий и к дворовым территориям. Это позволит, сохраняя исторические фасады и облик города, дать возможность для нового строительства и развития кварталов. Сейчас нормативными актами ничего подобного не предусмотрено.

Цена возрождения

Реновация старого здания обычно сопровождается колоссальными тратами на восстановление, никаких гарантий, что это помещение будет потом привлекательным, при этом нет.

"Нарезать такой объект на тридцатиметровые комнаты невозможно, есть множество ограничений КГИОП, к тому же — определенная геометрия, шаг окон. Девелопер несет не административную, а уголовную ответственность за нарушения, связанные с утратой подохранного объекта. Один из возможных вариантов — искать кварталы со зданиями, в которых требуется сохранять только внешние стены, и тогда поквартально двигаться, но это комплексное освоение, которое одному девелоперу не под силу", — считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. "Самая большая беда в том, что весь центр у нас жилой и реновацию здесь можно проводить в добровольно–принудительном порядке. Но, чтобы принудительно выселять людей из старых зданий, нужна сильная политическая воля. Не в этой жизни, мне кажется. В любом другом случае расселение не получится: все, что рыночным образом можно было расселить, уже расселили", — уверен Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru. "Свободная земля почти закончилась, остается редевелопмент и проекты перезапуска старого фонда, который снести нельзя. Полный капитальный ремонт, замена инженерных сетей, ремонт фасадов, кровли и всего остального. Кроме того, в центре огромное количество домов, фактическое состояние которых оценивается лишь примерно. Обследование и укрепление фундаментов и несущих конструкций зданий, находящихся вблизи от строительных площадок, девелоперы делают за свой счет", — рассказал Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития ГК "ПСК".

Спрос на центр

При этом спрос на жилье в центре города есть. "Выбор квартиры в старом фонде — это долгий поиск с неизвестным результатом. Отсюда желание людей покупать жилье в новых домах, таких же красивых и индивидуальных, но более комфортных. В Петербурге есть тренд внутригородской миграции. Жители районов на окраине рассматривают переезд именно в центр и сейчас являются многочисленной целевой аудиторией для подобных проектов. Это люди, которые за последние 10 лет повзрослели, обзавелись семьей, сделали карьеру и стали зарабатывать больше. Следующий шаг для них — покупка недвижимости ближе к центру", — говорит Сергей Мохнарь. С ним согласен и Михаил Ривлин: "Для покупателей жилья центр Петербурга, безусловно, интересен. И именно в разрезе нового строительства. Квартиры в старом фонде сегодня уже менее интересны, потребитель прекрасно понимает проблемы, связанные с инженерными коммуникациями, неоднородной социальной средой и отсутствием парковок".

Сейчас стоимость квадратного метра в центре Петербурга в проектах комфорт–бизнес–класса составляет от 140 тыс. до 170 тыс. рублей. Премиальная и элитная недвижимость обойдется в 200–230 тыс. рублей за "квадрат" и выше.

В контексте

Понятно, что центр находится в критическом положении и, если немедленно не предпринять серьезные меры, мы рискуем его потерять. Ведь исторические здания имеют под фундаментами деревянные срубы, и страшно подумать, во что они превратились за последние 200 лет.

Впрочем, известно, что эти бревна, находясь в сырой среде без доступа кислорода, становятся только крепче. А когда вода уходит — например, если рядом копают фундамент дома с подземным паркингом, — превращаются в труху. Еще бывает, что старые дома трескаются. Иногда — сами по себе, но если рядом идет строительство, то почти неизбежно. Тут можно было бы сделать вывод, что из всех способов сохранить исторический центр самый эффективный — просто оставить его в покое и аккуратно заниматься реставрацией там, где это необходимо. В Петербурге, слава богу, в памяти только один пример, когда бы сам по себе, без внешнего вмешательства, среди бела дня развалился жилой дом. Да и тот — хрущевка. Но это слишком простое решение сложной проблемы.

Основная идеологическая претензия (если оставить за скобками коммерческие интересы) сторонников немедленного спасения исторического центра даже не в том, что он может развалиться. Главное, он — "не комфортный". Не просто страшный — все вот эти ваши третьи дворы и подворотни, в которых еще Федор Михайлович писал, — но именно что не соответствующий современным требованиям. Машину поставить негде, для джакузи не хватает киловатт, вид из окна — на брандмауэр, планировка такая, что из трехкомнатной квартиры хорошо, если приличная однушка получится. Как уважаемому человеку в таком жить?

Но представление, что, если у тебя есть деньги, ты имеешь право плавать в джакузи где захочешь, — пережиток пещерного капитализма, который каждый, кто им страдает, должен в себе изживать. Нельзя жить в старом городе с современным уровнем комфорта. Подниматься из паркинга на лифте в гостиную с окном в пол и смотреть в это окно на Адмиралтейство. Или Адмиралтейство, но с деревянными балками, или окно во всю стену, но с видом в лучшем случае на Финский залив. Есть, правда, примеры сочетания: дома в районе Мытнинской набережной, снесенные и воссозданные 10 лет назад. Но это не про сохранение исторического центра, а про его уничтожение.

Возможно, в результате мы придем к выводу, что при таких условиях квартиры в центре города не так и ценны и девелоперам неинтересно с ними работать. Но Петербург это, наверное, как–нибудь переживет.

Бездействие является самой критичной угрозой для центра. Нужно заручиться поддержкой петербуржцев, но люди должны понять реальное состояние дел и почувствовать персональную ответственность за свою позицию. Нужна федеральная программа, но ее инициатором должен выступить город. Тогда возможно получение госфинансирования, но при этом требуется создать условия для привлечения кратно больших частных инвестиций. Нужны льготы: снижение ставки налогообложения прибыли, освобождение от бремени социалки, гарантии расселения — пусть на деньги инвестора, но силами специально созданного городского предприятия.
Эдуард Тиктинский
Эдуард Тиктинский
Президент "Группы Rbi"
Сейчас есть два варианта. Первый — попытаться законсервировать исторический центр и не развивать. Второй — создать условия, чтобы сиюминутные потребности рынка можно было преломить на исторический центр. В нынешних условиях это означает использование реконструируемых исторических зданий в центре города под жилье. В этом случае надо менять нормы противопожарной безопасности, СанПиН и другие нормативы. Так как в соответствии с существующими нормами строить жилье в центре города нельзя. Какой выход? В центре мы точно не сможем выдержать градостроительные нормативы для жилья по парковочным местам, спортивным и зеленым зонам. Наверное, в этом случае апартаменты как вид арендного жилья — это выход. В центре их никто не запрещает оборудовать, сопровождая этот процесс созданием необходимой социальной инфраструктуры. Но почему–то многие стараются вынести их за пределы центра, очевидно маскируя под них жилые здания.
Владимир Григорьев
Владимир Григорьев
Главный Архитектор Петербурга
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама