Небезусловное направление

Район Отрадное — Дубровка застраивался в советские времена вместе с заселением в 1960–х садоводствами юго–восточного направления. По данным "Яндекс.Недвижимости", сейчас в прибрежной локации Кировского района Ленинградской области на продажу выставлено 132 домовладения в средней и низшей ценовой категории.

Коттеджные строения расположились в существующих старых, еще советских поселках. Так, самый дорогой дом в данной локации предлагается купить за 29 млн рублей. За эти деньги можно получить 388–метровый кирпичный дом (толщина стен — 600 мм) 2007 года постройки (сейчас уже так не строят) с гаражом, баней, прудом, фруктовыми деревьями. Чуть подешевле, но также в Отрадном, за 27 млн рублей, можно купить 400–метровую обитель. Самый дорогой деревянный дом площадью 200 м2 обойдется в 2 раза дешевле — в 14 млн рублей. При этом число предложений в высокой для этой местности ценовой категории, более 10 млн рублей, ограничено — всего 16 домовладений. В среднем стоимость 1 м2 составит 45–60 тыс. рублей, на уровне городского жесткого эконома. При этом самый дешевый метр (21,7 тыс. рублей) — в самом большом доме, 450 "квадратов", тут же, в Отрадном.

Самых дешевых предложений в ценовом сегменте до 3 млн рублей 25. Самый доступный вариант — половина дома и участка за 0,9 млн рублей. Полноценный дом и участок — уже от 1,7 млн рублей. За эти деньги можно приобрести жилище площадью 31,2 м2 с землей 9 соток в поселке Павлово. В Отрадном стоимость домов начинается от 2,6 млн рублей. Типичный пример — 30 м2 с участком 12 соток относительно далеко от Невы с водопроводом и газом по границе участка.

В средней ценовой категории уже есть предложения на первой линии у воды. Так, за 7,5 млн рублей можно приобрести деревянный дом площадью 240 м2 2016 года постройки в коттеджном поселке "Норд Гард" .

Предложений свободных земельных участков в этой локации, по данным "Яндекс.Недвижимости", 49. По цене они не сильно отличаются от стоимости небольшого дома. Стандартное предложение — 12–15 соток с коммуникациями по границе по цене 2,2–2,5 млн рублей вдали от береговой линии. За 6–7 млн рублей можно приобрести кусок земли площадью 20–25 соток, но уже ближе к Неве.

Плотная застройка

На территориях вдоль Невы проекты коттеджных поселков в основном расположены на удалении 15–30 км от города. В настоящий момент в продаже осталось три коттеджных поселка, все последней волны. Проекты небольшие, крупные пятна здесь отсутствуют. Предлагаются только участки, разброс цен очень велик: от 80 тыс. до 500 тыс. рублей за сотку в зависимости от расположения и видовых характеристик.

"Побережье Невы застроено довольно плотно, поэтому интересных мест для коттеджных поселков там немного. За все годы в этой локации вышло меньше 20 проектов. Поселки выводятся волнами: предыдущая волна была в 2010–2012 годах, последняя — в 2015–2016 годах. Земли в этой локации продаются, не зависают (разумеется, если девелопер не напортачил с документацией, — такие случаи тоже есть).

Кроме того, данное направление имеет одну проблему — отсутствие воды в некоторых местах, и при покупке недвижимости нужно обратить на это особое внимание. На рынке уже бывали случаи: девелопер построил коттеджный поселок на полсотни домов, заселил, а воды в домах не было несколько лет", — рассказывает Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро "Сперанский".

"При выборе коттеджного поселка покупатели в первую очередь руководствуются местоположением, транспортной доступностью, инфраструктурой в самом поселке или рядом, а уже потом близостью Невы или залива. Хороших земельных участков для строительства именно коттеджного поселка на Неве я не вижу, а для частного строительства уже все давно разобрано", — говорит Ирина Кудрявцева, руководитель отдела продаж компании "Теорема".

Интерес падает

В целом эксперты оценивают данное направление как небезусловное.

"Самые выигрышные места — береговые, видовые. Выбор таких участков для девелопмента крайне скудный, почти у каждого есть свои изъяны, а аппетиты собственников удивляют. Все интересные места давно разобраны, в основном под частное строительство. Если же строить коттеджный поселок в глубине, за Кузьминками или Павлово, то эти территории уже мало чем отличаются от полей в Ломоносовском районе, а инфраструктура и дороги менее развиты", — уверена Александра Давыдова, архитектор семейной компании "ОД–Фамилия".

В целом же сейчас загородный рынок продолжает переживать не лучшие времена. "Цены на рынке стоят уже 4 года. Колебания средневзвешенных цен за квартал не превышают 1%, то есть ниже погрешности измерений. И нет никаких факторов, которые бы толкнули цены в ближайшее время вверх или вниз. Значительная часть вновь вышедших проектов сегодня — это ранее замороженные поселки. Застройщики будут искать специалистов, способных реанимировать брошенные пятна, меняя концепцию и название. Крупные изменения на рынке можно ожидать лишь после серьезных сдвигов в экономике в ту или другую сторону, — говорит Дмитрий Сперанский. — Аналитика рекламного рынка коттеджных поселков показывает, что снижение активности девелоперов закончилось, но роста рекламы пока нет. Падает интерес покупателей и к южному направлению, за последний год доля проектов здесь значительно сократилась. Специалисты по–разному объясняют сложившуюся ситуацию".

"Это временный откат интереса от южных территорий. Петербург развивается в южном направлении, здесь появляются крупные девелоперские проекты, строятся дороги. Южные территории еще ждет бум спроса", — уверена Александра Давыдова.