Рецессия на земле. Спрос на промышленные земли не растет уже несколько лет

По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, дефицита земель производственного назначения нет, предложения достаточно. На продажу в 2019 году в Петербурге и Ленобласти выставлено 1,5–2 тыс. промышленных участков общей площадью более 10 тыс. га. Большая их часть расположена в 30–километровой зоне от КАД, в уже сформировавшихся промзонах.

По словам Ксении Налётовой, руководителя отдела производственной и складской недвижимости Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, спрос на земли промышленного назначения достаточно низкий, в основном его формируют клиенты, заинтересованные в строительстве складов.

С ней согласна Ольга Уревич, консультант департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers International в Санкт–Петербурге: "Особенного бума нет, но спрос и на большие участки (10–20 га), и на маленькие лоты (порядка 1–2 га) существует. Большие участки преимущественно рассматривают под строительство складов и распределительных центров, в частности — операторы FMCG".

При этом в таких запросах прописаны строгие пожелания по локации (в непосредственной близости от КАД, с прямым съездом), обеспеченности инженерными сетями и другим параметрам. Этим запросам отвечают далеко не все лоты. "В последние 5 лет спрос на производственные земли невелик, в год продается не более 10 участков. Эти наделы находятся в индустриальных парках, покупали их под строительство производственно–складских объектов для компаний, занимающихся выпуском металлоизделий, бытовой или медицинской техники", — рассказала "ДП" Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

"Производственники в основном ищут маленькие участки, поэтому собственники предпочитают делить земельные массивы на небольшие лоты — 1,5–2 га. В итоге количество земельных участков, предлагаемых к продаже, в последние 2 года растет, а сток при этом не претерпевает значительных изменений. Если речь идет о крупном производстве, компании предпочитают рассматривать локации в особых экономических зонах, где предоставляются определенные преференции", — добавляет Ольга Уревич.

Вследствие особенностей спроса наиболее дорогие предложения участков под промышленную застройку расположены как раз в действующих промзонах вблизи КАД и крупных автомагистралей. По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, собственники таких территорий устанавливают ценовой диапазон в районе от 2,5 тыс. до 3,5 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от местоположения и инженерного обеспечения. В пригородных районах стоимость земель промышленно–складского назначения составляет от 1 тыс. до 4 тыс. рублей за "квадрат". Значительная часть предложения сосредоточена в сером поясе, но есть и более дорогая альтернатива.

"Инженерно подготовленные и юридически чистые участки предлагаются в индустриальных парках. На сегодняшний день в Петербурге насчитывается 16 таких парков, в общей сложности они занимают 2,3 тыс. га, из этой площади 88% — инженерно подготовленные земли", — говорит Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate. По его словам, стоимость земли в профессиональных индустриальных парках зачастую кажется завышенной при сравнении с участками промышленного назначения от частных собственников.

"Цена может отличаться вдвое. Но индустриальные парки предлагают юридически чистые участки с точками подключения коммуникаций на границе участка, необходимым объемом мощностей, понятной и прозрачной деятельностью управляющей компании, возможностью запустить строительство в любой момент без предварительной подготовки территории", — объясняет эксперт.

Программа по выводу производственных предприятий из центра города, которая на текущий момент уже закрыта, стала драйвером развития земельного рынка. Производственные предприятия начали анализировать рынок, рассматривать альтернативные площадки, просчитывать объемы инвестиций в релокацию производства. При этом они не рассматривают территории в черте города ввиду высокой стоимости земли под жилое строительство.

Сейчас, по данным Knight Frank St Petersburg, в Санкт–Петербурге на бывших промышленных площадках уже построено и строится 6,6 млн м2 жилья и запланировано возведение еще 8,8 млн м2.

По мнению Филиппа Чайки, тренд последнего года — это переход переговоров по build–to–suit в реальные сделки. Если 2–3 года назад в течение года заключали одну–две сделки на строительство по build–to–suit площадью 15–20 тыс. м2, то за первые 3 квартала 2019–го прошли три крупные сделки: строительство склада для "Ленты" площадью 70 тыс. м2 в парке "М10" и два проекта в ПНК "Парк Софийская": строительство спекулятивного склада площадью 51 тыс. м2 для "Марвел–Логистики" и 23,5 тыс. м2 для Maersk.