Наступит ли насыщение на рынке апартаментов?

По итогам первых трех кварталов наблюдается неуклонный рост объема предложений в сегменте сервисных апартаментов. В первом полугодии на рынок вышли пять новых проектов, и еще столько же готовится к выводу в продажу в ближайшие полгода. А в связи с вступлением в силу закона о хостелах в ближайшее время этот рынок будет только расти. При этом, несмотря на рост количества объектов и номерного фонда, доходность от вложений в этот сегмент недвижимости по–прежнему высока. Но для этого необходимо обеспечить сочетание нескольких факторов.

Сегодня сервисные апартаменты занимают порядка 80% от общего рынка в Петербурге, остальные 20% — так называемое псевдожилье. Доля последнего продолжает уменьшаться, а спрос на сервисные апартаменты растет. По сравнению со вторым кварталом в третьем рост уровня спроса составил 7%. И это несмотря на то, что у многих застройщиков были сложности с регистрацией апартаментов в Росреестре. Лидеры по объему предложений — Невский и Выборгский районы, 30% и 28% общего рынка. На третьем месте — Московский район с долей 16%. Дефицит предложения пока явно ощущается в Адмиралтейском и Центральном районах. При этом, по нашим наблюдениям, спрос на юниты в центральной части города растет. Это заметно по темпам продаж в нашем апарт–отеле YE’S Marata, который возводится в пяти минутах езды от Невского проспекта, — там уже предлагаются последние лоты. Спрос на апартаменты в центре обусловлен уникальной локацией в сочетании с гостиничным сервисом, обширной инфраструктурой и наличием профессиональной управляющей компании. Это позволяет гарантировать высокую загрузку и доходность для инвесторов до 12% годовых.

Основной гарантией доходности апартаментов является профессиональная управляющая компания, которая будет мониторить рынок, следить за динамикой спроса и в зависимости от этого предлагать долгосрочную или краткосрочную аренду в одних и тех же юнитах. Это непростая задача, так как каждый из видов аренды предполагает разный подход с точки зрения организации сервиса. В нашей практике более 80% покупателей приобретают апартаменты для последующей сдачи в аренду через управляющую компанию. При этом, когда запускался первый комплекс сети в Выборгском районе, этот процент был ниже, но собственники поняли, что при профессиональном управлении удается достичь высоких показателей заполняемости без лишних усилий.

У девелоперов часто возникает вопрос: стоит ли привлекать управляющую компанию со стороны? Если речь идет о международном бренде, то доверие имени, безусловно, повышает лояльность инвесторов апарт–отеля. Но о поиске управляющей компании нужно позаботиться на нулевом этапе строительства и быть готовым столкнуться с рядом технических сложностей и увеличением объема согласований. Кроме того, как и в любой привлеченной компании, не исключен человеческий фактор, сложно отследить вовлеченность сотрудников в рабочий процесс. Но в собственной управляющей компании менеджеры знают каждую конструктивную и инженерную особенность здания, видят результат работы и заинтересованы в улучшении этого результата. Да, своя управляющая компания — это дополнительные рабочие места и трудоемкий процесс, который необходимо организовать и контролировать. Но при грамотном подходе и высоком уровне компетенции руководства и менеджмента успех гарантирован. Мы выбрали именно такой путь и, как показывает наш опыт, не прогадали.

Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК "Пионер"