Ажиотаж на рынке строящегося жилья из–за перехода застройщиков на эскроу–счета прошел: никакой спешки, покупатель выбирает вдумчиво.
Сейчас рынок находится в равновесии и показывает результаты на уровне таких же «спокойных» лет. Предложение жилья понемногу сокращается — новых объектов в продаже сейчас мало, цены растут медленнее.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в III квартале 2019 года в Петербурге и пригородах было продано порядка 1 млн м2 строящегося жилья. Этот показатель находится на уровне прошлогодних цифр в аналогичном периоде и несколько меньше — на 7% — реализованного спроса в апреле–июне текущего года. За 9 месяцев продано 3,2 млн м2. Аналитики прогнозируют, что по итогам года спрос составит порядка 4 млн м2 жилья в новостройках — на уровне «спокойных» 2016–2017 годов, однако на 1 млн м2 меньше, чем в ажиотажном 2018–м.
В «Группе ЛСР» подтверждают, что того ажиотажного спроса, который наблюдался до вступления в силу поправок в жилищное законодательство, уже нет. Покупательская активность возвращается в свое привычное русло.
Лето ни при чем
«Если в предыдущие годы мы отмечали на первичном рынке ярко выраженную сезонность, то в последние пару лет мы наблюдаем другую картину, — объясняет Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость». — В 2018– 2019 годах самое большое влияние на рынок и на спрос оказали законодательные изменения, вернее, даже не сами новации, а их ожидание у покупателей. На фоне роста цен (в прошлом году они выросли в масс–маркете на 8–12% в зависимости от территории, за 9 месяцев текущего — еще на 5,8%) люди торопились приобрести жилье. Спрос подстегивала ипотека с невысокими ставками».
По словам эксперта, после 1 июля ажиотаж постепенно спал. Покупателям стало понятно, что многие застройщики работают по старым правилам, да и те объекты, которые некоторые девелоперы продают с использованием эскроу–счетов, подорожали несущественно. Сейчас дешевая ипотека по–прежнему является драйвером спроса, а на рынке царит покупатель — рост цен замедлился, сейчас подорожание составляет менее 1% в месяц.
Между тем, поскольку до 1 июля многие застройщики поспешили вывести на рынок свои новые жилые комплексы, сейчас предложение пополняется гораздо медленнее. Так, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», в III квартале на рынок вышло всего 623 тыс. м2, что в 2 раза ниже, чем в апреле– июне 2019–го и в июле–сентябре 2018 года.
Среди 26 новых объектов всего девять новых жилых комплексов — восемь в городе и один в пригородной зоне Ленобласти, остальные — это очереди в уже реализуемых проектах. Объем предложения составил на конец III квартала порядка 4,6 млн м2, что на 1,5% ниже, чем в предыдущем квартале.
Хорошо отчитались
Что касается застройщиков, то большинство участников рынка сейчас чувствуют себя уверенно. «В ГК «КВС» 9 месяцев 2019 года были достаточно стабильными, — утверждает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Существенных изменений в объеме спроса по нашим объектам мы не наблюдаем. Количество сделок в ГК «КВС» по итогам 3 кварталов 2019 года снизилось на 7,5% относительно 2018 года, что было вызвано изменением структуры товарных остатков в этом году и ростом объема предложения жилья на более высокой стадии готовности».
По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», спада продаж в проектах компании не наблюдается. За 3 квартала сумма поступивших в компанию средств составила 10,8 млрд рублей, что на 25% выше показателей прошлого года.
За 9 месяцев 2019 года продажи холдинга Setl Group выросли на 47,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 79,3 млрд рублей. Прирост числа заключенных сделок за тот же период составил 27,4%, а объем реализованного спроса в квадратных метрах вырос на 25,4% и достиг 647 тыс. м2.
У группы «Эталон» за тот же период объем продаж в Петербурге составил 226 394 м2, что на 3% больше, чем в прошлом году. В денежном выражении рост составил 2%, до 23,3 млрд рублей. Количество заключенных контрактов выросло на 10%. У «Группы ЛСР» в Петербурге объем реализованной недвижимости достиг 297 тыс. м2 в натуральном выражении, в денежном — 27 млрд рублей.
Работа по–старому
По мнению Сергея Терентьева, директора департамента недвижимости группы «ЦДС», значимым фа ктором ста ло продолжение многими застройщиками работы по старым правилам. На проектное финансирование перешли единичные проекты.
Осознав это, в августе на рынок вернулись покупатели, которые отложили сделку на время переходного периода. Таким образом, больше всего в июле–сентябре на рынок повлияло практически полное отсутствие ожидаемого перехода на проектное финансирование.
Дмитрий Рубин, вице–президент Ассоциации риелторов, добавляет, что практически не отреагировали на изменения законодательства в отрасли покупатели в сегментах бизнес и премиум.
Само собой, переход на новую схему с использованием эскроу–счетов, как и любое нововведение, поначалу насторожил покупателей. «Сейчас у нас идут продажи «ETA Village Новоселье» по новой схеме, — рассказывает Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы». — Переход на эскроу был непростым: некоторые покупатели с недоверием относятся к данному нововведению». В ГК «КВС» также с 1 июля в соответствии с законодательством по новым объектам перешли на продажи через эскроу–счета в рамках проектного финансирования.
Тем не менее участники рынка отмечают, что все страхи уже улеглись: для покупателя новая схема более прозрачна, не несет никаких рисков. По сути, для клиентов строительных компаний в плане осуществления сделки ничего не поменялось. Если же говорить о серьезном росте цен с 1 июля, то его также не случилось.
По мнению Терентьева, несмотря на то что сейчас большинство объектов на рынке реализуется по старым правилам, надо понимать, что все новые объекты будут строиться за счет банковского кредитования, с дополнительной финансовой нагрузкой.
В связи с этим цена на текущие проекты не снижается, а в большинстве случаев идет ее планомерное увеличение за счет вымывания объектов, возводимых по старым правилам.
Тем не менее рост цен сейчас происходит плавно. По прогнозам КЦ «Петербургская недвижимость», в целом по масс–маркету в Петербурге и пригородной зоне по итогам 2019 года увеличение показателя средней стоимости квадратного метра составит не более 8–8,5%.
«До конца года мы не ожидаем существенных изменений в структуре спроса и предложения, — говорит Анжелика Альшаева. — Рост стоимости жилья, вызванный реформами в отрасли, отчасти компенсируется более доступной ипотекой: банки снижают ставки, предлагают более лояльные условия по первому взносу. Это, безусловно, стимулирует продажи. Данных мероприятий пока достаточно, чтобы рынок оставался стабильным».
