Фото: Сергей Коньков

Добавить надо. Анонсированная Смольным амнистия долгов арендаторов городской недвижимости не состоится

Контрагентам придется платить, а КИО под руководством Валерия Калугина (на фото) не сможет списать проблемную задолженность 21,1 млрд рублей. Часть суммы — за пределами исковой давности, многие должники давно ликвидированы или умерли. Кроме того, юристы сомневаются, что прощать такие долги вообще разрешено.

В конце августа в ходе бюджетных слушаний в Законодательном собрании вице–губернатор Евгений Елин, отвечающий в правительстве за имущественный блок и финансы, анонсировал разработку законопроекта о реструктуризации долгов арендаторов городской недвижимости.

КИО Петербурга сможет выставлять на торги городскую недвижимость

КИО Петербурга сможет выставлять на торги городскую недвижимость

200

Условия списания долгов, сроки и другую информацию чиновник не сообщил.

На прошлой неделе в Смольном состоялся ряд совещаний по теме возможного введения долговой амнистии. Как стало известно "Деловому Петербургу", по их итогам от идеи решили отказаться: списание долгов перед бюджетом противоречит Бюджетному кодексу РФ. "Реструктуризация денежных обязательств перед публично–правовым образованием неприменима к обязательствам, возникающим из возмездных договоров, опосредующих переход права владения или пользования в отношении государственного имущества", — уточняют юристы.

Общий объем дебиторской задолженности, по информации комитета имущественных отношений, на данный момент составляет 29,7 млрд рублей. Из них около 10 млрд — долги последнего времени, взыскать которые есть все шансы, считают чиновники.

Объем проблемной задолженности арендаторов перед Смольным составляет 21,1 млрд рублей. Из них 17 млрд рублей — долги ликвидированных юрлиц, умерших физлиц и задолженность по расторгнутым договорам с истекшим сроком исковой давности.

Еще около 4 млрд рублей относятся к ликвидируемым компаниям и застройщикам, не исполнившим обязательства по инвестиционным договорам. Львиная часть долгов приходится на проблемных застройщиков: структуры ГК "Город" и ИСГ "Норманн", один из должников — компания "Республика", ранее связанная с ГК "Легенда", и т. д. Есть шансы взыскать только 8,6 млрд рублей, считают в комитете. С начала года КИО удалось вернуть около 800 млн рублей "старых" долгов. До конца года рассчитывают довести этот показатель до 1 млрд рублей.

Отдельно считаются неплатежи по приватизируемым объектам. Их общая сумма не раскрывается, однако, поскольку эти договоры обеспечены залогом (правом собственности на выкупаемую недвижимость), к категории проблемных их не относят.

Город ищет посредника. КИО выбирает продавца для продажи приватизируемых активов

Город ищет посредника. КИО выбирает продавца для продажи приватизируемых активов

358
Иван Ершов

Долг в рост

В 2017 году КИО докладывал, что задолженность арендаторов перед бюджетом Санкт–Петербурга составляет около 8 млрд рублей. К середине 2018–го сумма выросла до 16 млрд рублей, а к концу года достигла 30 млрд рублей. Рост долгов полностью удалось остановить в начале этого года, более того — кривая постепенно пошла вниз.

Работу по долгам с арендаторами ведут межрайонные агентства, созданные летом этого года в составе подведомственного комитету ГКУ "Имущество Санкт–Петербурга". По территориальному признаку (север, юг, запад, восток) распределили всю городскую недвижимость и, соответственно, договоры по ней. Инспекторы агентств персонально контролируют их исполнение. Прежде такого не было, и именно существовавшую обезличенность взаимоотношений с контрагентами председатель КИО Валерий Калугин называет в числе причин роста долгов последних лет. (Районные агентства, работавшие по всему городу, были упразднены в 2015 году.)

Забрать свое

Работают с неплательщиками по–разному. Так, с начала года сотрудники комитета провели 565 личных встреч с руководителями организаций, суммарно задолжавших городу 5,6 млрд рублей, и 5400 заочных (телефонных) переговоров. Объединившись с Управлением Федеральной службы судебных приставов, КИО установил ограничения на выезд из страны для 28 должников — физических лиц, еще по 27 сейчас направлены ходатайства о наложении ограничения на выезд. Совместно с "Ленэнерго" и другими энергоснабжающими организациями неплательщиков проверяют на предмет законности подключения к сетям. Если обнаружатся нарушения (по задумке комитета, недобросовестные арендаторы должны проявить себя и в этом), их отключат. По двум должникам возбуждены уголовные дела по ст. 177 УК РФ (злостное уклонение от погашения задолженности в крупном размере). Чтобы получить деньги от банкротящихся компаний, по 59 искам добились включения долгов по арендной плате в реестр требований кредиторов.

В целом претензионно–исковая работа — самый очевидный вариант. С начала 2019 года предъявлено 973 иска о расторжении договоров и взыскании суммарно более 4,1 млрд рублей. Также направлено около 5 тыс. внесудебных претензий с требованием уплаты более 7 млрд рублей.

Усилить свои позиции в борьбе с неплательщиками КИО пытается и в законодательной плоскости. В начале года были предложены поправки в 218–ФЗ "О госрегистрации". Если их примут, у чиновников появится возможность регистрировать прекращение права аренды госимущества после того, как арендатор не внес плату два и более раз. Пока что для регистрации досрочного прекращения аренды из–за нарушений договора требуются заявления от обеих сторон или судебное решение. "Если арендатор не намерен платить, то он и не будет, жесткие меры со стороны города в таких случаях вполне оправданны. Кроме того, предлагаемая нами практика уже применяется в отношении сделок по найму жилых помещений", — комментирует заместитель председателя КИО Олег Размышляев.

Арендаторам, готовым заплатить по старым долгам, город может предоставить рассрочку платежей на 3 года. Чтобы получить ее, необходимо разово погасить четверть суммы долга, указанного в акте сверки расчетов, и предоставить безотзывную банковскую гарантию. На всю сумму долга до момента подачи заявления будут начислены пени. После этого расчеты пойдут уже без них. Приказ КИО о предоставлении рассрочки подписан еще в 2017 году, но особой популярностью среди предпринимателей эта схема, по данным "ДП", не пользовалась.

Виртуальный арендатор

Значительная часть проблемной задолженности сформирована "неживыми" договорами, объясняют в КИО. По истечении срока действия договоры автоматически пролонгируются на неопределенное время. Арендатор при этом может быть давно ликвидирован, находиться в состоянии банкротства и т. п. Но пока соглашение официально не расторгнуто, система автоматически продолжает начислять арендную плату, добавляя к ней пени и штрафы за просрочку.

Сверки давно не проводились. Сами документы зачастую утеряны. Например, часть бумаг пропала при реформировании КУГИ в КИО, а также при переезде КИО из Смольного в "Невскую ратушу". "Когда закрывался комитет по управлению городским имуществом, царил полный бардак. Из районных агентств, которые вели весь документооборот, сотрудников массово увольняли, передавать дела было некому. Сейчас КИО пытается навести порядок, но полностью восстановить все вряд ли получится", — говорит один из бывших сотрудников КУГИ.

Ситуаций, когда юридически существующий арендатор сознательно не вносит арендную плату и продолжает пользоваться объектом, извлекая доход, гораздо меньше.

Как поясняют в имущественном блоке, амнистию во многом хотели провести для того, чтобы выявить "живые" контракты. По ним рассчитывали разово получить хотя бы часть долга и продолжить работу, более тщательно отслеживая поступление платежей.

Также благодаря амнистии удалось бы выявить договоры с неплатежеспособными контрагентами, которые давно хотят закрыть. Юридически чистые объекты можно было бы заново сдать в аренду или продать.

В контексте

Уж две сотни лет прошло, а мертвые души на Руси все не переведутся. Даже в эпоху цифровизации они продолжают создавать проблемы для бюрократов. Происходящее напоминает известный исторический анекдот времен царствования императора Павла I о подпоручике Киже.

Якобы придворный писарь ошибся в написании фразы "прапорщики же [такие–то] — в подпоручики". В результате первым в списке значился некий прапорщик Киже, которому император почему–то пожаловал сразу поручика.

Фамилия, видимо, запомнилась Павлу, во всяком случае, через несколько дней император произвел его в штабс–капитаны. Так Киже быстро рос в чине, и вскоре был готов указ о назначении его полковником, притом император потребовал вызвать к себе бравого офицера. Найти существующего только на бумаге человека оказалось делом для бюрократии непосильным, поэтому императору сообщили, что он скоропостижно скончался. Павел тогда вздохнул и сказал: "Жаль, хороший был офицер".

Двести лет спустя "хорошие предприниматели Киже" вновь создают сложности бюрократическому аппарату. Очевидно, что разорившийся бизнесмен уже никак не заинтересован использовать помещения. Но бумага–то врать не может! Обывателю такие вещи покажутся кафкианским безумием, но для госаппарата это неразрешимые коллизии.

Вспомнить хотя бы историю с платными парковками в центре Петербурга. Уже 3 года город не может получать штрафы с нарушителей, потому что квитанции не проходят через систему МВД. "Мы не собираемся нарушать закон "О персональных данных". Мы не имеем права передавать никому, в том числе и правительству Петербурга, персональные данные людей", — сообщал еще в начале года теперь уже бывший начальник петербургского главка Сергей Умнов. С тех пор ничего не поменялось. Как–то даже не верится, что у силовиков так болит голова по поводу неприкосновенности частной жизни горожан. Невольно да и задашь себе вопрос: может, высшим чинам просто парковаться негде?

Вдвойне забавно, что новые исторические анекдоты оформляются на фоне громких споров о цифровизации и умных городах. Логичный вопрос: разве не может робот проверять статус юрлица и автоматически расторгать контракты с теми, кто уже не ведет никакой деятельности? Ответ бюрократа: ну конечно, не может, ведь, чтобы мог, ему еще нужно дать такое право, а для этого нужно перевести столько макулатуры, что проще делать вид, что предприниматель Киже исправно работает и должен уже 20 млрд. Так что с по–настоящему умным городом петербуржцам, наверное, придется подождать. Раз человеческим умом Россию не понять, то искусственный интеллект не справится и подавно.

Если аренда начислена в процедуре банкротства, то требования погашаются в первоочередном порядке, то есть город с большой долей вероятности получит эти деньги. Как правило, у застройщика есть непроданные квартиры или нежилые помещения, паркинги. Средства от их реализации поступят в конкурсную массу и пойдут на вознаграждение управляющему, потом в порядке очередности текущих платежей — на погашение аренды, потом уже на долги третьей очереди. Если задолженность возникла еще до возбуждения дела о банкротстве, то шансов получить долги значительно меньше. Теоретически у кредиторов третьей очереди есть шанс удовлетворить свои требования, но этот сценарий не очень правдоподобен.
Карина Епифанцева
Карина Епифанцева
руководитель группы антикризисного управления и банкротства «Дювернуа Лигал»
Суды буквально завалены исками комитета имущественных отношений, федеральной налоговой службы и заказчиков по госконтрактам. Огромный пласт споров — дела между различными комитетами и ведомствами. Если бы они договаривались между собой без обращения в суд, то арбитражных дел точно было бы раза в два меньше, а в самом суде — гораздо свободнее. С другой стороны, суды — это нормальная практика защиты интересов города. КИО обязан подавать иски по всем неплатежам и обжаловать все решения, вынесенные не в его пользу, вплоть до кассации.
Алексей Люкшин
Алексей Люкшин
адвокат, руководитель проекта «АдвокатСтроителя»
Иван Ершов, Георгий Вермишев Все статьи автора
18 сентября 2019, 00:05 7252
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама