Чубайс обещал за ваучер "Волгу", а в нашем случае пайщики могли купить "Мерседес"

Профессиональное сообщество признало вас одним из самых влиятельных девелоперов города. В чем рецепт успеха?

— Прежде всего я хочу сказать, что вовсе не считаю себя влиятельным. Конечно, я ценю то, что профессиональное бизнес–сообщество выделило мою работу и труд всей нашей команды ИК "Евроинвест", но мне представляется, что "влиятельность" — это не совсем верный термин для отрасли. Сфера девелопмента очень непростая, результат здесь зависит от большого числа экономических и социальных факторов, а процесс жестко регулируется государством.

Так сложилось, что компания "Евроинвест" участвовала в ряде крупных проектов, связанных с девелопментом территорий, где нам пришлось координировать работы множества контрагентов: владельцев земельных участков, застройщиков, дорожников, сетевиков. Это сложнейший процесс, притом что любой из них мог остановить работу и свести на нет усилия целой команды. Вопреки сложившемуся мнению, в тех же Кудрово и Мурино мы были вовсе не основными землевладельцами, а представляли интересы десятка различных собственников земли, у каждого из которых было свое представление о развитии и экономике проекта. Кстати, все эти участки были приобретены в начале 2000–х в ходе активизировавшейся тогда земельной приватизации, когда сами пайщики бывших колхозов и совхозов начали продавать свои доли и паи. При этом мы покупали эти паи у пайщиков колхозов по вполне рыночным ценам, в отличие от сомнительной приватизации Чубайса начала 1990–х. Если помните, тогда он обещал, условно, "каждому по "Волге" за ваучер", а по факту люди получили стремительно обесценившиеся несколько тысяч рублей. В нашем случае пайщики за свои проданные доли смогли купить не просто "Волгу", а даже "Мерседес".

Суть этого девелопмента была в умении договариваться с лендлордами, чтобы совместные территории получили комплексное развитие, учитывая при этом и требования властей, и условия монополистов. Увы, потом некоторые застройщики на своих участках индивидуально меняли заложенные нами параметры застройки, увеличивая высотность и т. п., что в итоге и привело к неоднородности застройки в тех же Мурино и Кудрово. И теперь последствия их "индивидуализма" активно критикуются. Но сейчас ситуация меняется, и регламенты стали жестче. Так что повторюсь — именно умение находить компромисс между всеми участниками процесса — это залог успешной работы девелопера и его первостепенная задача.

Как вы можете в целом оценить рынок девелопмента Петербурга?

— Как я уже отметил, девелопмент — очень сложный сектор, который подвержен колебаниям на других рынках. Именно поэтому говорить о каких–то конкретных цифрах и прогнозах по рынку было бы некорректно. Например, если взять территории за КАД, то в силу вступивших в Ленобласти ограничений для жилищного строительства маржа при их застройке стала существенно ниже. Банки, открывающие эскроу–счета, смотрят на них настороженно, и это снижает спрос среди застройщиков. С другой стороны, банки будут стимулировать возводить хоть и подороже, но более комфортное жилье, что в целом приведет к появлению более качественной среды.

Сегодня важнее не количество, а качество территорий. Говоря о Санкт–Петербурге, можно уверенно констатировать, что он практически исчерпал свободные земельные ресурсы под новое (в основном жилищное) строительство. Потенциал остается за намывными территориями и бывшими промышленными зонами, большинство из которых сконцентрировано в сером поясе города. Однако оценивать эти площади и то, как они могут трансформироваться, крайне сложно. Дело в том, что перевезти предприятие, сохранив его промышленный потенциал, на новую площадку (например, за город) очень непросто. Прежде всего из–за того, что квалифицированные кадры не готовы к такому переезду. К такого рода площадкам нужен индивидуальный, точечный подход. И если на них есть возможность оптимизации территории, замены заброшенных цехов на новые объекты, то это можно делать. Главное, чтобы был соблюден баланс между интересами промышленников, застройщиков и горожан, чтобы на выходе город получил обновленную, сбалансированную общественно–деловую и жилую среду с полным набором транспортной, инженерной и социальной инфраструктур. В Петербурге есть положительные примеры трансформации части территорий предприятий с ее эффективным дальнейшим развитием при сохранении основного производства. Обстоятельства таковы, что девелопер должен перевоплощаться в промышленника, сетевика, застройщика. Именно по этому пути пришлось пойти и "Евроинвесту".

Что кардинально изменилось на рынке за последние 5 лет?

— Я не отмечаю никаких существенных потрясений на девелоперском рынке Петербурга за последнюю пятилетку. В городе существует Генеральный план, и большая часть проектов реализуется в соответствии с утвержденными регламентами. Гораздо больше за это время в плане градостроительного регулирования было сделано властями Ленинградской области. Сектор жилищного строительства активно развивается в Буграх, Мурино, Всеволожске, Кудрово. Появилось и большое количество застройщиков.

Исходя из нашего опыта, всех застройщиков можно разделить на три основных типа. Большинство — добросовестные и разумные. У них понятная экономика и планы развития, есть запас прочности. Обязательства перед потребителями они выполняют даже в больших проектах. Второй тип также можно отнести к добросовестным, с одной лишь оговоркой — они не любят или не умеют считать, поэтому в их проектах экономика часто плывет. Потенциально это — группа риска, которая может плодить обманутых дольщиков. Есть и третий тип — это мошенники, которые с самого начала действуют умышленно, рассчитывая прибрать к рукам средства дольщиков.

Громкие недострои и банкротства не могли не вызвать адекватной реакции со стороны властей. Сейчас в результате реформ с рынка уйдут компании второго и третьего типа, но останется их "наследство", и эти проблемы придется решать и властям регионов, и бизнес–сообществу. Осознавая всю значимость этой работы для жилищного рынка в целом, мы также в нее включились. Входящая в наш холдинг компания "Евроинвест Девелопмент" стала первым донором–застройщиком региона и благополучно достроила проблемный ЖК "Созвездие" от компании "Навис".

А каких изменений ждать в ближайшее время?

— Ну рынок застройщиков с введением новых законодательных норм очистится. Со временем останутся лишь крупные компании и те строители, у которых собственные деньги и собственные земельные участки.

Что касается градостроительных перспектив областных районов, прилегающих к границам города, то они формируются как полноценные городские поселения (Кудрово и Мурино уже получили такой статус), и это, безусловно, стоит учитывать в их дальнейшем развитии. Уверен, что на новом этапе областные и муниципальные власти смогут вместе с застройщиками прийти к консенсусу и балансу между объемами нового жилья и требуемой для них социальной и транспортной инфраструктуры.

Как выживают девелоперы при постоянном изменении законодательства?

— Изменения законодательства вызывают определенный дискомфорт, но если они направлены на стабилизацию и повышение надежности рынка, то почему они должны вызывать тревогу? Если говорить о самом значимом событии этого года — переходе домостроителей на эскроу–счета, то это вынужденная мера, и, по моему мнению, вопрос о выживании здесь не стоит. Если какая–то компания не в состоянии эффективно распорядиться средствами, доверенными ей дольщиками, то ей и не место на рынке, и об этих горе–застройщиках я уже упоминал.

Для девелоперов, которые подобно "Евроинвесту" занимаются комплексным развитием земельных участков (с дальнейшей продажей их застройщикам), эскроу–схема идет в плюс, так как отпадают риски связаться с недобросовестным покупателем земли, который и дом не достроит, и за участок полностью не расплатится.

Что, на ваш взгляд, мешает развитию рынка?

— Было бы правильнее говорить не о том, что мешает, объективных глобальных проблем я не вижу, а о том, что могло бы стимулировать рост и придать девелоперскому сегменту дополнительный импульс. Прежде всего мы рассчитываем на активизацию взаимодействия властей Петербурга и Ленобласти — без этого агломерация не сможет правильно развиваться, а число проблем по каждую сторону от условной границы между субъектами будет только нарастать. В конце концов это не граница между Россией и, допустим, Финляндией — здесь и в городе, и в области живут и работают российские граждане, которые имеют право на комфортную среду. Отрадно, что за последний год, при Александре Беглове, процесс диалога регионов наконец оживился, надеемся, что в самое ближайшее время он заработает в полную силу.

А как решить эти проблемы?

— Прежде всего необходимо скоординировать усилия по развитию инженерной инфраструктуры, а также транспортных магистралей и маршрутов, включая общественный транспорт. Не секрет, что те же Кудрово и Мурино задыхаются на въездах и выездах в часы пик. В этом вопросе нужно активно подключать федеральные структуры. Например, РЖД, которые могли бы проработать проект запуска электрички от Ладожского вокзала до того же Кудрово.

Появится транспорт — появятся перспективы по комплексному развитию новых областных территорий в границах агломерации. Причем речь не только о жилищном строительстве — в этих районах вполне возможно создавать новые точки приложения труда в виде производств и коммерческо–деловых центров. И такую концепцию власти Ленобласти уже озвучили.

Также благодаря перераспределению производственных площадок в Санкт–Петербурге появятся новые территории для комплексного развития и создания высокотехнологичных производств. Наконец получит перспективу полицентричный принцип развития города как современного европейского мегаполиса.

Было бы большим прорывом, если бы власти города и области объединили усилия в деле создания в агломерации комплексных условий для реализации идей в рамках 12 нацпроектов, намеченных президентом РФ до 2024 года. Напомню, что на эти цели будет направлено 25,7 трлн рублей. И даже если небольшая часть от этих средств через нацпроекты "Жилье и городская среда" и "Безопасные и качественные автомобильные дороги" придет в нашу агломерацию, то получим огромный экономический эффект, поскольку эти вложения привлекут на порядок больше частных инвестиций на рынок девелопмента. Так что грех этими возможностями не воспользоваться.

Как отношения с властями влияют на работу девелопера?

— В идеале у властей и девелоперов не должно быть никаких отношений. Все должно регламентироваться нормативно–правовой базой и договорными обязательствами, которые формируются на ее основе. И если каждая из сторон исполняет свои обязательства (власти обеспечивают территорию необходимой инфраструктурой, а девелопер осуществляет ее комплексную застройку), то это и есть пример настоящего государственно–частного партнерства. Однако на практике все наоборот — на девелоперов все больше и больше накладывают ответственность за задачи, которые должно решать государство. Это и дороги, и инженерия, и соцобъекты. Но финансовые ресурсы бизнеса не безграничны, и при таком подходе растет риск неустойчивости девелоперов.