Сейчас Лисий Нос — место сосредоточения старой элиты. Но, как говорят эксперты, в ближайшие 10 лет вся локация концептуально поменяется с появлением более дешевых, но востребованных жилых комплексов.
Поселок Лисий Нос расположен в Приморском районе рядом с Финским заливом, в окружении большого количества зеленых территорий. Приморское шоссе обеспечивает выезд в центр города и на курортное направление, которое предлагает широкие возможности для отдыха и занятий спортом. Неподалеку находится развязка с кольцевой автодорогой, в другой стороне — "Лахта–центр", новый деловой центр города.
Место старой элиты
До XIX века Лисий Нос принадлежал древнему графскому роду Стенбок–Фермор. "В начале XX века здесь образовался дачный поселок, и по утвержденному проекту поселок получил регулярную планировку и основной стала улица–бульвар. "Но широко разрастись этот "поселок–сад" не успел", — рассказывает Михаил Голубев, основатель фонда развития Лисьего Носа "Морские Дубки". Однако именно такая незаселенность и сказалась на дальнейшем развитии поселка. "В советское время здесь получала участки номенклатура органов безопасности. Многие из них или остались здесь, или передали участки родственникам. Туристических баз или детских лагерей на этом месте практически не было, а значит, не было относительно недорогой земли для редевелопмента", — говорит Михаил Голубев.
Сейчас территория Лисьего Носа — это территория ИЖС, за небольшим исключением нескольких участков, которые успели перевести в начале 2000–х в малоэтажное жилье. "Соответственно, спрос есть, и есть сделки по продаже частных домовладений. Но для девелоперов там нечем поживиться, так как земля переоценена и диктует такие цены на квартиры и таунхаусы, что спроса на них нет", — говорит Николай Лавров, вице–президент ГК АРИН. С ним согласна Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстрой Санкт–Петербург". "К факторам, сдерживающим активный девелопмент, относятся высокая стоимость земли и ограничения высотности. До ближайшей станции метро достаточно далеко, а схема развития городского метрополитена не предусматривает строительство станции в поселке или его окрестностях. Приморское шоссе известно напряженным автомобильным трафиком, особенно в выходные дни и праздники", — говорит она.
"Также к недостаткам можно отнести то, что в 3–4 км находятся промзона в Конной Лахте, район Горской с крупной транспортной развязкой, аэродром. В Курортном районе есть локации с более развитой инфраструктурой для отдыха, например соседний Сестрорецк", — считает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.
Плюс локации — близость обжитых районов города и береговой линии залива, относительно хорошее качество дорог, наличие центральных коммуникаций, хорошая обеспеченность социальной и торговой инфраструктурой. "Но окружение очень неоднородно — рядом с элитными коттеджами могут располагаться старинные полуразрушенные постройки. Это зачастую отталкивает потенциальных покупателей, особенно на вторичном рынке", — уточняет Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Не строительный Нос
На территории Лисьего Носа в настоящее время реализуется единичное количество проектов жилья, причем в формате таунхаусов: "Аллегро парк" компании "Стройкомплекс ХХI" (в завершающей стадии продаж) и строящий проект "Прибрежный квартал" компании "Второе партнерство".
"В связи с особенностью формата сделки фиксируются в небольшом количестве — пара десятков в год", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". "Ценовые предложения в проектах разнообразны и варьируются в широком диапазоне, можно выбрать секцию до 10 млн рублей и более 30 млн рублей", — подсчитала Светлана Московченко. Впрочем, как говорят местные жители, часть коттеджей в "Аллегро парке" выкупили менеджеры "Газпрома". В активной стадии строительства находится проект "Прибрежный квартал" девелопера Михаила Голубева, предполагается создание на 5 га бывшего пионерского лагеря единого пространства с 294 малоэтажными индивидуальными домами, таунхауcами и общественными зданиями совокупной площадью 56,4 тыс. м2. Концепция "Прибрежного квартала" основывается на базовых принципах, объединенных на платформенном решении. Семь элементов этой платформы: город и жизнь человека на природе, высокие домостроительные технологии, передовые комьюнити, умный рост, сервисы для современных горожан, SmartCity, город акционеров. Эти элементы воплощаются в жизнь и действительно работают, капитализируя условия для устойчивого развития, высокого качества жизни. Сейчас завершается строительство первой очереди. По оценкам Михаила Голубева, полностью проект будет завершен лет через десять.
Нос надежды
Территория Лисьего Носа будет активно развиваться с развитием "Газпрома" в Лахте. "Элитный класс, скорее всего, оттуда постепенно будет уходить, а комфорт– и бизнес–класс — придет, спрос на этот сегмент обеспечат в основном менеджеры среднего звена монополии. Считаю, что в ближайшие 10 лет все концептуально поменяется с появлением более экономичных и востребованных вариантов проживания. Пока элита сопротивляется этому, но с появлением первых новых проектов ситуация начнет меняться", — полагает Андрей Лушников, президент ГК "БестЪ".
"На сегодня локация Лисьего Носа не столько недооценена девелоперами, сколько просто очередь до нее не дошла. Она ждет своего времени, и переезд "Газпрома" должен стать драйвером развития именно этой части пригорода", — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. Впрочем, по ее мнению, уместнее в Носу будет высококлассный двух– или максимум трехэтажный девелопмент. "Квартиры в классе не ниже бизнеса могли бы пользоваться в Лисьем Носу хорошим спросом и стать отличным решением для тех, кто хочет жить рядом с Петербургом и в то же время пользоваться преимуществами загородной жизни. Дома трех– и четырехэтажные — риск уйти в урбанистическую атмосферу, которая здесь не нужна", — полагает эксперт.
