Комитет имущественных отношений намерен реализовать проект туристско–рекреационного кластера на месте бывшей промышленной площадки Горская. Смольный подготовит концепцию развития этой территории и всю необходимую градостроительную документацию, а потом продаст землю полностью или по частям на торгах. По прогнозам экспертов, объем инвестиций в проект составит не менее 60 млрд рублей.
Новый проект преобразования Горской был представлен на городском стенде в рамках Петербургского международного экономического форума. Правда, весьма скромно — в виде одного макета. Как рассказал «ДП» разработчик концепции, бывший главный архитектор Курортного района и заместитель директора компании «Северо–Запад Инвест» Владимир Жуйков, на месте промышленной площадки планируется построить яхт–клуб с мариной на 600–800 яхт, научно–технический парк с музеем и IT–кластером, спортивную зону. Основной же интерес у инвесторов должны вызвать офисная и гостиничная составляющие, в рамках которых на берегу Финского залива могут появиться 0,5 млн м2 апартаментов. Общая площадь застройки территории может составить 0,7–0,8 млн м2. Аналитики считают идею интересной, но непродуманной.
Промплощадка Горская была образована для строительства комплекса защитных сооружений Ленинграда от наводнений. Отсюда в 1984 году началось возведение дамбы до острова Котлин. Всего площадок было три: Горская, Котлин и Бронка. Сейчас на участке Горская больше 30 объектов: автобаза на 150 машин, административно–производственные корпуса, складские помещения, депо, бытовой городок и т. д. Остальная часть территории Горской находится в неудовлетворительном состоянии в связи с размещением несанкционированных свалок, незаконно возведенных ангаров, бытовок, объектов для хранения и ремонта строительной техники.
На данном этапе КИО в суде требует от Росимущества снести остатки зданий промышленной площадки Горская, которую использовали при строительстве дамбы, и вернуть ему участок в первозданном виде.
«Комитет имущественных отношений совместно с Минэкономразвития и Федеральным агентством по управлению госимуществом занимается решением вопросов передачи из федеральной собственности в собственность Петербурга имущества на территориях бывших стройплощадок Горская, Котлин, Бронка. Сейчас имущество находится в пользовании ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности», — сообщили в КИО.
«Потенциально возможен приход инвесторов только при наличии градостроительной документации, подготовленной городом с учетом всех согласовательных процедур во всех инстанциях. Это очень важный компонент, который для девелоперов несет существенные риски. Если власть сможет дать представление о развитии инженерии, коммерческой и транспортной инфраструктуры на этой территории, это даст толчок к ее развитию», — полагает Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management.
По словам Владимира Жуйкова, разработка градостроительной документации и мастер–плана — новый проект планировки территории, изменения в Генплан и судебные споры могут занять год. Так что торги по территории могут пройти в рамках ПМЭФ–2020.
Скорее всего оператором, который будет заниматься территорией, станет «Фонд имущества Петербурга» (который сейчас лишили всех основных функций) и Российский аукционный дом (РАД), глава которого Андрей Степаненко был замечен в кулуарах ПМЭФ в компании с Владимиром Жуйковым.
По оценкам экспертов, на разработку концепции и подготовку градостроительной документации потребуется не менее 15– 20 млн рублей. По подсчетам ФГИК «Размах», еще 130 млн рублей и более потребуется на демонтаж зданий и сопутствующих инженерных коммуникаций. Стоимость участка целиком может составить 2,5–4 млрд рублей. Впрочем, в КИО говорят, что если не удастся найти одного инвестора, то проект будет продан по частям.
Спорный функционал
По мнению участников рынка, Горская достанется институциональному инвестору: «Это может быть «Газпром» (через свои девелоперские компании) либо, учитывая участие РАД, Сбербанк. Для КИО это станет флагманским проектом, показывающим, что вернулись старые добрые времена, когда город готовил землю и привлекал для ее освоения знаковых инвесторов. Как это было с «Главстроем», «Газпромом», намывом или тем же «Северо– Запад Инвестом», — считает один из участников рынка.
По мнению Екатерины Тейдер, рынок сейчас очень непростой, свободных денег мало, а проект очень масштабный. «Все понимают, что у города отсутствует бюджет на реализацию этого проекта, а значит, придется привлекать партнеров, инвесторов, девелоперов. Возможно, придется искать компромиссы. Эта территория должна быть коммерчески эффективна, но реализовывать проект необходимо с оглядкой на социальный подход, чтобы инфраструктурой могло пользоваться максимальное количество социальных групп», — поясняет она.
«Отдельные предложенные элементы концепции могут иметь достаточный рыночный успех и обеспечивать приемлемую финансовую эффективность для инвесторов, в частности яхт–клуб, спортивная зона, сравнительно небольшая гостиница или апарт– отель. В то же время большое количество разнопрофильных объектов может отпугнуть девелоперов, способных развивать территорию централизованно. Продажа отдельными лотами, скорее всего, приведет к тому, что будут реализованы самые привлекательные из них, например апарт–отель, а большая часть территории окажется невостребованной», — считает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
У участка много минусов. Так, для развития рекреационно–туристических функций таковым является расположение внутри дамбы. В компании IPG. Estate считают, что к проекту стоит подойти более внимательно: «Для офисного проекта локация крайне неудачна — слишком удалена от зоны деловой активности. Как и для IT–кластера: удалена от станций метро и транспортных магистралей. Также весьма спорна концепция научно–технического парка с музеем, поскольку не стоит забывать про развитие общественной зоны в рамках «Лахта Центра», где в том числе будет и музей».
«Поглощение такого объема недвижимости в сравнительно небольшой период времени сейчас на рынке может обеспечить только жилая функция», — добавляет Игорь Кокорев.
Закат «Авроры»
Это уже не первая попытка реновации участка. Так, летом прошлого года комитет по развитию туризма подвел итоги конкурса на создание концепции и коммерческой модели развития территории Горской. Победителем закупки на 10 млн рублей стало ООО «Аврора групп» столичного девелопера Максима Неретина.
В комитете по туризму сообщили, что разработанные материалы концепции не соответствовали требованиям техзадания и не могли быть рекомендованы к приемке. «В связи с ненадлежащим исполнением условий госконтракта 18 декабря 2018 года комитет принял решение о его расторжении в одностороннем порядке, а дальнейшая проработка проекта развития территории поручена органам исполнительной власти СПб», — сообщили в ведомстве.
При этом Арбитражный суд СПб и Ленобласти рассматривает несколько исков столичного ООО «Аврора групп» к УФАС РФ по Петербургу и к комитету. Повод для обращения в суд дало расторжение двух контрактов: на оказание консультационных услуг по разработке концепции создания Международного центра восточных единоборств и по разработке концепции и коммерческой модели проекта развития территории Горской. Стоимость первого — 6,35 млн рублей, второго — 10 млн рублей. Решение Смольного подкрепляется экспертным заключением: чиновники передали специалистам для анализа материалы, полученные по контракту. Однако подрядчик с таким решением администрации не согласился и обжаловал односторонний разрыв договора в арбитражном процессе. Из материалов картотеки арбитражных дел пока неясно, почему «Аврора групп» считает действия чиновников незаконными.
Последствием одностороннего разрыва госконтрактов стало решение городского УФАС, внесшего в апреле московскую фирму в реестр недобросовестных поставщиков. Однако «Аврора групп» оспорила в Арбитражном суде Санкт– Петербурга и Ленобласти свою включение в РНП. Пока ни по одному из исков компании решение не вынесено. В «Аврора групп», куда «ДП» обращался с устным запросом, ситуацию никак не прокомментировали.
Наталья Бурковская, Павел Никифоров, Дмитрий Маракулин
“
Проектирование такой масштабной территории требует проведения серьезных исследований спроса и востребованности будущих функций. Важное условие — наличие спроса. Найти одного инвестора на проект будет сложно. Локация участка интересна, но на текущий момент у меня сдержанные прогнозы. Не стоит забывать, что на данный момент это промышленная площадка, требующая работ по сносу строений, демонтажу различных инженерных коммуникаций, рекультивации земли. Создание яхт–клуба с мариной на 600–800 яхт — разумное решение. Вероятна концепция развития яхтенного туризма с гостиничными комплексами и апартаментами, ресторанами, тем более что уже имеется готовый порт. Но не стоит забывать о сезонности данного вида отдыха.
Иван Починщиков
управляющий партнер компании IPG.Estate
“
Все крупные проекты частных инвесторов экономически базируются на жилье, несмотря на другие функции («Морской фасад», «Балтийская жемчужина», город–спутник Южный). Масштабные проекты другого формата могут реализовываться либо на федеральные деньги (Судебный квартал или парк на его месте), либо на инвестиции крупных компаний («ЭкспоФорум»). Есть два принципиальных пути: частный проект, возможно разделенный на лоты, где окупаемость будет обеспечиваться за счет жилья и апартаментов, и квазигосударственный, где прямая окупаемость и стоимость денег не столь важны, зато есть политическая воля для реализации значимого для региона проекта.
Андрей Косарев
генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге
В контексте
Проекты редевелопмента прибрежных территорий с успехом реализуются во всем мире. Портовые и промышленные зоны, к радости бизнеса, власти и местных жителей, превращаются в спортивные и развлекательные комплексы, торговые центры, жилые кварталы, отели.
Так, одним из пионеров портового редевелопмента стала Дания. В портовом Ольборге было преобразовано 200 га промышленных портовых территорий вокруг фьорда Лим. В конце 1990–х власти городка приняли решение о выводе промзон и провели конкурс на развитие территорий среди архитекторов–урбанистов.
Старейшая скандинавская архитектурная мастерская S.F. Mollers победила. Общая площадь построек составила около 170 тыс. м2 . Часть зданий переделали под торговые, развлекательные, спортивные и административные центры. Вдоль побережья проложили бульвар, а пространства между корпусами бывших фабрик превратили в площадки для активного отдыха. Самые древние портовые сооружения превратились в музеи. Кроме того, горожане получили возможность прогуливаться вдоль всей линии берега и спускаться к воде.
В Канаде редевелопмент особенно популярен. Так, в Виктории на месте промышленного комплекса появился район Dockside Green, где расположились офисы, жилье и общественные здания и два функционирующих завода. По мысли авторов проекта, этот район полностью обеспечивает себя энергией. А в Ванкувере был реконструирован индустриальный район Granville Island, где расположился Университет искусств и дизайна.
В США самый интересный пример преображения — набережные реки Детройта. До недавнего времени 9 км реки в центре были окружены старыми фабриками, заводами, портовыми сооружениями и складами. В 2002 году бизнесмены и меценаты собрали на реконструкцию берегов $500 млн, еще $150 млн — на снос и улучшение дорог — выделил штат. General Motors вложила $25 млн в строительство фитнес– центра и торговых комплексов. Речной порт реконструировали и сохранили, он принимает круизные корабли, частные яхты и водное такси. Набережная сегодня представляет собой пятикилометровую прогулочную зону с кафе и пунктами проката велосипедов и др. Это новый центр притяжения туристов.
В Баку на месте бывшей промзоны нефтяной индустрии реализуется проект Baku White Cit. Территория очищена от загрязнения, а предприятия выведены на окраины. Новый район включает в себя 10 кварталов с жильем и коммерческой недвижимостью, а также зеленые зоны площадью более 39 га. Общий генплан проекта разработан бюро Atkins, ему же принадлежит детальная планировка шести кварталов, один из них с новой станцией метро. Американская фирма F&A занята двумя кварталами, а Норман Фостер выступил автором самого ответственного участка — приморской зоны Waterfront, где наряду со среднеэтажными офисными зданиями появятся небоскребы, концертный зал, школа, торговый центр.
Иван Ершов
