Количество домов, построенных по панельной технологии в Петербурге, снижается. За 5 лет их доля сократилась с 15 до 9%.
Доля панельных домов в расчете от общей площади представленных в продаже жилых комплексов сократилась на 6 п. п. за последние 5 лет, подсчитали эксперты Knight Frank St. Petersburg. А 20 лет назад каждый третий жилой комплекс строился по этой технологии.
"Сейчас основной объем предложения приходится на дома, строящиеся по монолитной технологии. Правда, если раньше строили по кирпично–монолитной технологии, то теперь кирпич применяется редко. Чаще используют монолитные наружные стены или газобетон со штукатурным или вентилируемым фасадом", — поясняет Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
Опыт недостатков
Главные преимущества панельных домов — это относительная дешевизна и скорость возведения объекта. Благодаря индустриальным технологиям Советскому Союзу удалось решить острую жилищную проблему. Никто тогда не обращал внимание на изъяны хрущевок и "кораблей".
"К серьезным недостаткам этой технологии можно отнести наличие стыковочных швов и небольшую толщину панелей, что отрицательно сказывается на теплоизоляции квартир. В таких домах, как правило, нет подземных паркингов, потолки ниже, чем в монолитных зданиях", — считает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. "Панельки" закрепились в образе серых и однотипных домов, которыми в свое время застраивали целые районы. Сейчас такие кварталы принято называть депрессивными. Подобное жилье пользовалось спросом исключительно исходя из низкой стоимости квадратного метра", — добавляет Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН "Адвекс".
"По нашим данным, доля панельного строительства падает, так как оно ограничивает архитектурную и планировочную составляющие проекта (планировки ограничены размерами панелей, а на фасадах видны стыки). Есть, конечно, наружные панели, на которые монтируют утеплитель и по технологии теплого фасада придают индивидуальность зданию, но сути это не меняет", — рассуждает Надежда Калашникова, директор по развитию компании "Л1".
Монолитные конструкции без стыков, соединений наиболее устойчивы и оптимальны для использования в условиях слабых петербургских грунтов, говорят участники рынка. "Если покупатель хочет сделать перепланировку, объединить в квартире несколько помещений, то такие работы проще и безопаснее проводить в кирпично–монолитном доме, при условии соответствующих согласований", — полагает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург".
Формат для своих
Еще один фактор снижения доли панельного жилья — в России мало заводов, способных поставлять качественные индивидуальные железобетонные элементы. "К тому же заказывать их нужно заранее — планировать с заводом объемы на год. Для стабильных поставок минимум нужно заказать элементы и передать весь проект за 2 месяца до первой поставки. Есть нюансы и при организации стройки — требуется разместить более грузоподъемные краны (мы нередко используем движущиеся краны на рельсах). Нужна площадка для складирования элементов", — рассказывает Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО "Бонава Санкт–Петербург".
В основном застройщики, осуществляющие панельное строительство, имеют свое собственное производство ЖБИ, так как закупать у сторонних организаций дороже, также сборный монолит изначально дороже обычных монолитных конструкций.
Впрочем, в будущем панель, возможно, отыграет свою долю рынка. "Индустриализация сокращает число низкоквалифицированных и низкооплачиваемых рабочих мест. В условиях крупных высокомеханизированных производств и при использовании современного оборудования, обслуживаемого квалифицированным персоналом при постоянном контроле служб технического контроля, добиться высокого качества легче и дешевле, чем на строительной площадке", — говорит Александр Свинолобов. К тому же возрастает скорость возведения каркаса, а также сокращается зависимость от погодных условий. Большое значение также имеют долговечность и затраты на эксплуатацию домов. Панельный дом, выполненный на высоком профессиональном уровне, с соблюдением всех экологических процессов, может быть на порядок лучше кирпично–монолитного с не всегда идеальной кирпичной кладкой или кирпичом низкого качества.
"Нарушение технологии обжига напрямую влияет на ломкость кирпича, а значит — долговечность и прочность всего дома. Одним из новых и перспективных подходов является сочетание панельного и монолитного домостроения. Монолитные несущие конструкции обеспечивают дому прочность, сейсмоустойчивость и равномерную осадку, а сверху покрываются утепленными декоративными панелями. Также некоторые застройщики укладывают под стяжку тонкий слой звукоизоляционного материала, что уменьшает повышенную звукопроницаемость монолита", — рассуждает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Эксперты полагают, что нынешние технологии возведения домов из сборного железобетона соответствуют самым современным стандартам и далеки от проектов советского образца. Так, на современных заводах ЖБИ можно изготовить плиту любого размера и любой формы, что позволяет создавать самые разные и эргономичные планировки. К тому же контроль качества возводимого жилья в панельном домостроении начинается с момента изготовления конструкций, а их монтаж быстро производится в любое время года.
“
Мы уже давно не строили панельных домов, но в одном из наших текущих проектов рассматриваем вариант фасада из сборных панелей наряду с кирпично–монолитной технологией. Когда нескольким нашим подрядчикам мы предложили рассчитать оба варианта, оценки с точки зрения экономической эффективности разошлись: большинство оценило вариант в монолите как более дешевый, но были представлены и расчеты, которые показывали обратное. У сборного железобетона два основных преимущества: высокая скорость строительства и ровная внутренняя поверхность стены. В новых экономических условиях снижение сроков реализации проектов становится еще более важным фактором, чем ранее. А более ровная бетонная стена, которая выполнена в заводских условиях, а не на стройплощадке, позволяет избежать лишних расходов на «доводку» до норм СНиП и на отделку. Это особенно актуально в проектах, где финишную отделку в квартирах выполняет сам застройщик. Считаю, у панельной технологии есть будущее.
Майкл Миллер
директор по строительству Группы RBI
“
Сборное домостроение будет чувствовать себя неплохо. В условиях меняющегося законодательства быстрота строительства будет иметь очень большое значение. Чем быстрее ты построишь дом на кредитные банковские средства, тем быстрее ты получишь доступ к денежным средствам, собранным в течение строительства, и тем меньше ты заплатишь банку процентов. Так что каркасное жилье будет обязательно востребовано. Тем более что нынешние технологии делают его по качеству практически неотличимым от монолита. Финляндия и Швеция вообще почти все строят по сборной технологии — и это нормально. Так что хоронить ее, особенно с учетом нашего сурового климата, рановато.
Дмитрий Ходкевич
генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад»
“
Мы думали об этом, но отказались от этой идеи. Хотя позиционируем себя как застройщика сегмента масс–маркет, но считаем, что качество продукта при этом должно быть максимально возможным в данной ценовой категории. А панельное домостроение накладывает слишком много ограничений, например, в планировочных решениях, в архитектуре фасада.
Сергей Терентьев
директор департамента недвижимости группы «ЦДС»
“
В преддверии изменения правил игры компании массового сектора запаслись «разрешениями на строительство» на участки, которые до этого должны были быть запроектированы. Естественно, при проектировании «про запас» выбиралась более универсальная с точки зрения финансирования оборотных средств технология монолит. При монолитном способе строительства удобно получать финансирование от дольщиков и кредиторов — поставщиков материалов. Кроме того, выплата зарплаты монолитным бригадам «вчерную» делает себестоимость монолитного железобетона меньше по сравнению с железобетоном сборным. Теперь, после перехода на рельсы проектного финансирования и усиления борьбы с черным налом, монолитный железобетон станет по себестоимости дороже как по прямым расходам на зарплатные отчисления, так и по накладным на операционные отчисления на банковский процент из–за более долгого срока реализации проекта. Вполне вероятно, что банки также будут мониторить процесс выплаты зарплат строительными компаниями, что не афишируется в настоящее время, но послужит причиной для отказа в проектном финансировании в будущем.
Вячеслав Засухин
коммерческий директор архитектурного бюро «Тикканен»
