Зачем нужен анализ рисков при инвестировании в коммерческую недвижимость? Опыт юристов ЦПО.

По прогнозам аналитиков, в 2019 году спрос на объекты коммерческой недвижимости остается высоким и не претерпевает значительных изменений. Как следствие, юридические услуги в области коммерческой недвижимости по-прежнему пользуются спросом со стороны бизнеса.

Руководитель Группы компаний ЦПО Анна Коняева:

"Клиенты чаще стали обращаться за предварительной проверкой объектов перед заключением сделки. Это вызвано наибольшей долей рисков при заключении коммерческих контрактов: высокая цена объекта недвижимости, риски незаконных перепланировок объектов, налоговые риски, а также другие нюансы.

Так, один из наших клиентов, занимающийся инвестированием, отказался от сделки после заключения наших специалистов."

Клиент приобретал нежилое помещение в многоквартирном доме Санкт-Петербурга для последующей сдачи в аренду крупной торговой сети. Продавец настаивал на срочном подписании авансового соглашения на 1 млн. руб. Договор аренды уже был оформлен продавцом, и все преподносилось нашему клиенту как покупка готового бизнеса, выгодные инвестиции.

"Нам удалось убедить клиента выждать 3 рабочих дня до подписания авансового соглашения и предварительно направить его нам на изучение." - отметила Анна Коняева.

В течение 3 дней юристам удалось установить:

- в отношении объекта имеется 2 судебных определения о запрете проведения перепланировки, в помещении фактически произведена самовольная перепланировка, представленные документы не подтверждают возможности согласовать перепланировку в установленном законом порядке;

- имеется неисполненное предписание Администрации района Санкт-Петербурга о приведении помещения в первоначальное состояние;

- имеется 2 судебных спора о приведении помещения в первоначальное состояние, при этом, подписанные сторонами мировые соглашения противоречат законодательству, в связи с чем не могут быть утверждены судом, кроме того, они не решают вопрос согласования перепланировки;

- в отношении помещения зарегистрированы обременения: 3 залога, долгосрочная аренда;

- условия договора аренды являются кабальными для арендодателя, а кроме того, позволяют арендатору в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить компенсацию в несколько миллионов рублей, а также взыскать значительную сумму неустойки,

А также другие негативные обстоятельства.

С учетом всех выявленных негативных моментов по результатам проведенного анализа юристами ЦПО были даны клиенту соответствующие рекомендации по их устранению.

В итоге объект был оценен покупателем как не привлекательный с точки зрения инвестирования, что позволило принять взвешенное решение и не заключать столь рискованную сделку.