Президент группы компаний RENTA и управляющий партнер частного инвестиционного фонда ADASTRA ManagementАртем Гудченко рассказал в интервью "Деловому Петербургу" о том, куда податься частному инвестору, как снизить риски и получить максимальный доход при вложении средств в стрит–ретейл, и о том, какую роль может сыграть в этом профессиональное управление.
Долгое время основным инструментом для инвестиций было жилье. Сейчас ситуация изменилась?
— Доход от вложений в жилую недвижимость падал последние 5–7 лет, и сейчас объем инвестиционных сделок сократился до минимума. В среднем по рынку доход от сдачи в аренду жилья с учетом налогов и амортизации едва достигает 4–6%, что меньше банковского депозита, предлагающего до 8%, и при этом требует большего участия со стороны инвестора. Нужно искать арендаторов, следить за состоянием жилья и прочее. Раньше доход можно было получить, купив квартиру на котловане и выгодно продав после ввода дома в эксплуатацию. При этом дольщик брал на себя риски инвестора наряду с девелопером. С введением эскроу–счетов и проектного финансирования риски снизились до минимума, а значит, и доходность исчезла.
А что с апартаментами, которые активно выводятся на рынок?
— Те, кто оптимистично прогнозирует доходность апартаментов на уровне 15–18%, берут максимальные ставки аренды при максимальной загрузке, практически не учитывая эксплуатационные расходы и налоги. Фактическая доходность редко превышает 6%. Причем собственник таких апартаментов становится своего рода "заложником" управляющей компании комплекса, ведь сдавать и эксплуатировать недвижимость по своему усмотрению в этом случае невозможно. Выйти из неудачного проекта без существенных потерь тоже непросто — при падении доходов цена на такой объект снижается, а спрос обнуляется. Поэтому мы не рекомендуем нашим клиентам вложения в апартаменты и сами не инвестируем в них.
Что же вы рекомендуете частному инвестору как надежное средство сохранения и роста капитала?
— Объективно сейчас оптимальным вариантом является стрит–ретейл. Это наиболее надежный, доходный и понятный для частного инвестора продукт. С позиции сохранения средств нужно отметить, что история современного рынка коммерческой недвижимости в Петербурге не знает прецедента, чтобы встроенные помещения дешевели, если смотреть в рублях. В кризисный период при сокращении покупательной способности первый удар принимают на себя торговые комплексы. Люди уходят от модели шопинга как элемента развлечения. Стрит–ретейл же обслуживает базовые потребности, от которых люди отказываются в последнюю очередь.
На какую доходность может рассчитывать инвестор, приобретающий коммерческое встроенное помещение?
— Это зависит от многих факторов: объема инвестиций, срока инвестирования, готовности к риску. При минимальном пороге входа от 15 млн рублей в среднем квалифицированный инвестор на рынке стрит–ретейла может рассчитывать на 14–15% годовых. Однако специфика коммерческой недвижимости как объекта инвестиций состоит в том, что реальная доходность зависит от управления объектом. Эффективное управление позволяет в отдельных случаях повысить рентабельность инвестиций до 20–25% годовых.
Как выбрать правильный объект?
— Важно оценить соотношение предполагаемого дохода и цены помещения. Не всегда внешне красивый объект с большими витринами на Невском пр. будет иметь доходность выше, чем неказистый магазинчик на пр. Просвещения. Опытный инвестор ищет объект с максимальной доходностью при минимальных рисках.
Какие риски нужно учитывать в первую очередь?
— Во–первых, юридические. Оспаривание сделок, реституции, всплывающие залоговые обязательства — все это становится едва ли не практикой рынка. Поэтому юридическое сопровождение на этапе приобретения позволяет потом заниматься управлением объектом, а не ходить по судам 3 года, чтобы освободить его от ареста.
Второе — это технические риски. Неопытный инвестор покупает объект глазами — с потолка не капает вода, батареи теплые, а стены ровные. А чтобы обнаружить незаконные перепланировки, некорректную схему электроснабжения или неправильно подключенную канализацию, нужны специальные знания и навыки. Все это неизбежно вскроется и выльется в конкретные суммы, которые придется вычесть из будущего дохода. Поэтому так важно на этапе покупки помещения провести технический аудит. Одновременно это позволит оценить, можно ли адаптировать данное помещение под нужды арендаторов различных категорий.
И последний важный момент — это юридическая экспертиза договора аренды. Объекты часто продаются уже с арендаторами, причем с долгосрочными договорами. И только опытный юрист, через руки которого прошли десятки договоров, имеющий опыт отношений с ретейлерами, надзорными органами, жильцами, понимает, насколько этот договор выгоден для покупателя. Бывает, что и место хорошее, и ставка высокая, и сам арендатор неплох, а вот договор полностью составлен в интересах арендатора, а значит, большинство расходов ложится на плечи собственника, уменьшая его доход.
Как же с этим справиться рядовому частному инвестору?
— ADASTRA Management последние несколько лет активно инвестирует в стрит–ретейл, под управлением нашего фонда сегодня находится более 20 тыс. м2 торговой недвижимости. Как крупный собственник мы на себе испытали все возможные варианты проблемных ситуаций в течение жизненного цикла объекта. Мы создали внутри компании структуру, которая эффективно управляет объектами, выполняя все основные задачи, с которыми сталкивается собственник. А наш многолетний партнер — компания Legal to Business — сопровождает все сделки с юридической стороны.
Сформировав такой комплекс услуг для собственных нужд, мы увидели интерес со стороны партнеров и клиентов. К нам стали обращаться с просьбами сдать объект в аренду, составить договор, посмотреть, как согласовать перепланировку или увеличить электрическую мощность объекта. И мы пришли к очевидному выводу: собственникам и непрофессиональным инвесторам нужен мультифункциональный сервис, предлагающий весь спектр услуг на этапе приобретения объекта, построения системы эффективного управления и последующей продажи.
Мы "упаковали" данный сервис в группу компаний, которую назвали RENTA, ведь ключевой задачей собственника коммерческого помещения является получение рентного дохода. Этот продукт мы и предлагаем как собственникам, так и новым инвесторам, которые видят в стрит–ретейле альтернативу традиционным инвестиционным продуктам.
В работе с клиентами мы выделяем три основных направления. RENTA Management — это все, что связано с коммерческим управлением объектами: брокеридж, оценка объектов, юридическое сопровождение сделок. RENTA Service — проектирование, согласование перепланировок, взаимодействие с надзорными органами, строительно–монтажные работы и техническая эксплуатация. И, наконец, RENTA Invest — профессиональное управление инвестициями в недвижимость.
О каком объеме рынка мы говорим?
— Рынок действительно большой. С помощью ГУИОН мы подсчитали, что объем рынка встроенных и отдельно стоящих коммерческих помещений площадью до 3 тыс. м2 в Петербурге составляет около 14,5 млн м2. Ежегодно с вводом нового жилья на протяжении последних 5 лет к этому объему прибавляется порядка 120–150 тыс. м2. Для сравнения: это примерно в 4 раза больше площади всех торговых комплексов. Если учитывать, что в последнее время продажи с квадратного метра в ТРК и в стрит–ретейле практически сравнялись, то можно сказать, что до 80% всех розничных продаж товаров и услуг в Петербурге приходится на стрит–ретейл.
Нет ли в таком случае риска формирования избытка площадей на рынке стрит–ретейла?
— Напротив. Ежегодный прирост на уровне 1% не догоняет цифры роста населения города и объемов потребления. При отсутствии прироста площадей на рынке ТРК в ряде районов можно говорить о стабильном дефиците качественных объектов.
Но есть другая проблема — очевидная диспропорция требований арендаторов и профессиональных возможностей собственников помещений. При средней площади помещения 150 м2 мы получаем около 100 тыс. объектов. Учтем крайне низкий уровень консолидации на этом рынке — в среднем на одного собственника приходится один–два объекта. Это означает, что на стороне арендодателя играют около 70 тыс. частных лиц, управляющих объектами по своему усмотрению, ведь чаще всего эта деятельность не является для них основной.
Арендаторы же, напротив, в основной массе — профессиональные игроки, причем тренд задают именно сетевые региональные и федеральные ретейлеры. Представьте себе, с одной стороны — федеральная сеть, которая "торгуется" на международных биржах, у нее десятки тысяч магазинов в разных регионах, миллиарды долларов оборота, сотни тысяч сотрудников — и некий частный непрофессиональный арендодатель с другой стороны. В такой ситуации трудности испытывают обе стороны: заключать сделки сложно, технические задачи арендатора решаются очень долго или не решаются вовсе. Арендные сделки часто разваливаются по нелепым причинам — стороны просто не могут грамотно согласовать условия. Профессиональный комплексный сервис позволяет снять с инвестора эту головную боль, а арендатору — получить контрагента, хорошо понимающего его бизнес–модель, технические требования и планы развития. Только тогда арендная сделка для обеих сторон будет комфортной и рентабельной.
Есть ли разница между инвестициями в первичный и вторичный рынок стрит–ретейла?
— Вторичный рынок крайне дискретный. Не бывает такого, чтобы освободилась целая улица и была возможность сформировать оптимальный состав арендаторов. Но и здесь есть определенные тренды, развитие которых можно предсказать. Например, в последние пару лет Большой пр. Петроградской стороны переживает массовое изменение состава арендаторов. На смену дорогим бутикам приходят рестораны и бары, рассчитанные в том числе на будущий спрос со стороны жителей Петровского острова. Это новая элитная локация, и ее жители не захотят далеко ездить за развлечениями. Но в ресторанном бизнесе другая арендная ставка: если раньше реально было сдать помещение за 5 тыс. рублей за квадратный метр, то сейчас много объектов не сдается и по 3 тыс. Мы предвидели это и своим клиентам еще 2 года назад рекомендовали выходить из данной локации.
На первичном рынке в идеале нужно рассматривать каждый квартал или жилой комплекс как маленький торговый центр, комплексно подходя к его развитию. Если еще на этапе проектирования домов запланировать, где удобнее разместить какие форматы торговли, то можно было бы не продавать их на котловане по минимальной цене, а устроить торги между ретейлерами за конкретные помещения, получив максимальную ставку аренды. И уже имея договоренности с арендаторами, продавать объекты с большей доходностью. Это позволило бы эффективно сформировать торговую зону, исключив "каннибализм" арендаторов. Сейчас же застройщики рассматривают стрит–ретейл как "ненужный" первый этаж и стремятся как можно быстрее от него избавиться. Но, только когда торговые галереи начнут работать по тем же принципам, что и торговые центры, они станут интересными крупным инвесторам с серьезным капиталом. Чтобы это произошло, нужно повысить уровень профессионализма управляющей компании, разделить инвестора и управление. В этом мы видим задачу нашей компании на первичном рынке.
Каковы планы группы компаний RENTA на 2019 год?
— Сейчас мы выводим группу компаний RENTA на открытый рынок, в публичное пространство. В Петербурге мы уже достаточно развили инфраструктуру и отработали процессы, теперь дело за расширением клиентской базы. Во второй половине 2019 года мы планируем приступить к расширению на Москву. Там нам предстоит освоить ряд сервисных функций, которые здесь уже настроены, так как в столице они работают иначе. При этом спрос в Москве еще больше, потому что там инвестиционный рынок жилья был в 15–20 раз больше, чем в Петербурге, а сейчас образовался вакуум, который надо заполнять. Таким образом мы планируем консолидировать наши возможности для развития на двух ключевых рынках страны.
