Ипотечный рынок столкнулся с острыми вопросами. Как банки закончат год

До конца года на ипотечном рынке мы будем наблюдать гонку игроков по выполнению планов продаж — каждый банк постарается продемонстрировать максимально большие объемы выдачи. Все еще заметную роль в успехе будет играть и пока еще актуальное рефинансирование. Кстати, в выдачах за 9 месяцев ипотеки по стране на сумму более 2 трлн рублей почти треть объема обеспечена не за счет предоставления новых кредитов. Это кредиты по рефинансированию, то есть формирование из ранее выданных кредитов новой ссудной задолженности по меньшей ставке.

По итогам года мы увидим увеличение объемов роста рынка ипотечного кредитования, но это не будет стопроцентно классический рынок, когда появляется очередной заемщик и очередная покупка жилья. Исходя из конъюнктуры рынка возник новый потребительский сегмент: рынок "новых ипотечных активов" с теми же клиентами, но теперь со ставками не 13–15% годовых, а 9–10%. И, самое главное, теперь в рамках бизнес–модели кредиторов, сформировавших объемы портфелей по ставкам 9–10%, возникает потребность искать ответ на новый вопрос. Если начался рост ставок привлечения ресурсов, а кредитный риск значительно не снизился, какова должна быть дальнейшая "экономика" такого кредита?

Уже сейчас мы наблюдаем волатильность ставок на рынке. Стоимость фондирования приближается к 8% годовых. И к концу года еще подрастет, ведь в декабре начнется борьба за "депозитного клиента". Соответственно, станет повышаться и средневзвешенная ставка по всем новым кредитным продуктам, будь то ипотечные кредиты, потребительские кредиты, кредиты малому бизнесу или продукты по рефинансированию. И вопрос маржинальности такого портфеля и реальной стоимости такого пула при стоимости ликвидности выше 8% будет набирать остроту. Это основная проблема, с которой столкнется кредитный рынок в недалекой перспективе.

Выбор банков по большому счету ограничивается двумя вариантами. Либо на этом кредите заработать "в моменте", сформировав портфель для продажи, либо продолжить держать кредит на балансе, чтобы монетизировать эту базу дальше.

Крупные федеральные игроки в состоянии держать ипотечные кредиты на балансе. Благо это дает возможность и дальше нагружать своего клиента дополнительными услугами и монетизировать свой клиентский трафик. Впрочем, и в этом кругу при дальнейшем росте стоимости фондирования с каждым месяцем будет расти недовольство тем, что сомнительный актив приносит ноль, а то и минус. Есть операционные издержки, связанные с обслуживанием портфеля, есть просрочки, с которыми надо работать. Вторая группа — те, кто зарабатывает на выдаче кредита, операционной деятельности и на комиссионном доходе, связанном с продажей ипотечного актива. Они станут стараться продать свои ипотечные пулы специализированным игрокам или тем же крупным операторам. Еще вариант — включить портфели в сделки секьюритизации, во взаимодействии с операторами данного направления.

Игорь Жигунов, заместитель генерального директора Национальной фабрики ипотеки