Карашаш Ногаева Все статьи автора
27 июля 2018, 16:53 9502

Только для себя. Экономический кризис все еще влияет на строительство офисной недвижимости в Петербурге

Фото: Валентин Беликов Купить фото

В Петербурге за первые месяцы 2018 года практически полностью отсутствовало спекулятивное офисное строительство, а девелоперы сконцентрировались на создании офисных площадей под нужды конкретных компаний. "ДП" рассказывает, какие еще тенденции наметились в офисном строительстве в этом году.

Ожидание "Лахты"

Взгляд с высоты "Лахта Центра". Петербург в 2018 году впервые обгонит Москву по объему ввода офисов

Взгляд с высоты "Лахта Центра". Петербург в 2018 году впервые обгонит Москву по объему ввода офисов

2320
Дарья Алехина

Если в I квартале 2018 года строительство офисов под дальнейшую сдачу в аренду было невероятно низким (в общей сложности 9 тыс. м2), то уже во II квартале создание площадей под аренду отсутствовало вообще. Аналитики компании Colliers International отмечают, что девелоперам сейчас гораздо выгоднее сделать офис под запросы определенной компании.

"Связано это в наибольшей степени с тенденциями рынка. Девелоперы готовы строить под конкретного арендатора, в формате built-to-suit. На сегодня это дает им гораздо большие гарантии. Коммерческая недвижимость, особенно качественная офисная недвижимость, – это дорогая стройка, и уровень заемного финансирования для девелопера довольно высок, поэтому подобные проекты на данном этапе рассматриваются, скорее, как рискованные. Тем более что среди компаний приобретает популярность строительство "для собственных нужд", это тоже может останавливать девелоперов от активного строительства спекулятивных проектов – проще построить для кого-то сразу", – рассказала Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, считает, что девелоперский рынок все еще переживает последствия кризиса 2014 года.

"На этих показателях сказывается последний кризис – в течение последних 2-3 лет все, кто хотел завершить ввод своих проектов, завершили его, но начинать новые проекты девелоперам не казалось безопасным, так как офисный сегмент пострадал с 2014 года очень сильно. Однако сейчас девелоперы начинают думать о том, чтобы строить офисные здания с нулевой стадии, анализируют низкую вакансию рынка, приход "Газпрома", международные события, развитие новых форматов, рост деловой активности и другие критерии и понимают, что строительство качественного объекта может быть выгодно. Уверена, в перспективе ближайших лет мы увидим плоды этого пробуждения и активность в сфере спекулятивного строительства офисных площадей", – считает она.

Также на показатели индивидуального офисного строительства влияет скорая ожидаемая сдача "Лахта Центра". По прогнозам Colliers, доля "Лахта Центра" в индивидуальном офисном строительстве займет 75%. Вместе с ним в 2018 году крупными офисами для личных нужд компаний класса А стали Riverside и Lotos Tower.

Большие офисы

Архитектура бизнеса. Какие офисы в Петербурге считаются лучшими

Архитектура бизнеса. Какие офисы в Петербурге считаются лучшими

5900
Карашаш Ногаева

Также аналитики отмечают, что растет спрос на офисы с крупными площадями. По данным Colliers, более 50% спроса на рынке сейчас приходится на офисы площадью от 500 м2, причем более 30% из них – крупные блоки от 1 тыс. м2. Например, в I квартале 2018 года 17% арендаторов требовались офисы площадью от 2-5 тыс. м2., а 12% – до 1 тыс. м2.

Эксперты считают, что это связано с активным ростом числа IT-компаний в Петербурге, которым требуются большие площади и которые к тому же любят формат open space. При этом в Петербурге наблюдается большой дефицит таких помещений. Но строить такие крупные объекты с нуля мало кому выгодно, поэтому, как отмечает Вероника Лежнева, брокеры начали искать более гибкие варианты для клиентов и предлагают либо реконструировать существующие площади, либо расширить существующие.

Такая же тенденция наблюдается и в Москве, но там спрос арендаторов увеличился в 1,8 раза, и связано это в большей мере с тем, что местный бизнес адаптировался к кризисным условиям и теперь ищет просто более качественные офисы и условия получше.

"Спрос на качественные офисные помещения присутствует как в Москве, так и Петербурге. Однако если в Питере мы говорим о нехватке больших офисных блоков площадью от 1 тыс. м2, то в Москве речь идет о еще более крупных форматах – 7-10 тыс. м2, – рассказала Лежнева. – Принципиальной разницей между Москвой и Петербургом является ставка аренды, которую готовы платить арендаторы за эти площади. Если в Москве ставка аренды качественных офисных помещений в целом позволяет реализовывать новые офисные проекты, покрывая траты на кредитование и стройку, то в Санкт-Петербурге качественный современный офис класса А пока предлагается зачастую по цене, которая для нового девелопмента является недостаточно интересной, то есть по цене ниже того уровня доходности, на который рассчитывал девелопер".

Поэтому девелоперы вместо того, чтобы строить новые офисы высокого класса, просто вкладываются в реконструкции офисов класса В и С до более высокого уровня, так как объем инвестиций в капитальную реконструкцию подобных объектов все же ниже, чем строительство нового объекта с нуля.

Ольга Шарыгина считает, что во многом тут играет роль экспансия на рынке государственных корпораций.

"Мы ощущаем этот тренд уже около 2 лет. Найти крупный офис (15-20 тыс. м2) в Петербурге непросто, коллеги в Москве считают, что и там есть такая проблема. Это связано с приходом "Газпрома", увеличением структуры "Ростелекома". С ростом некоторых банковских структур. Пока девелоперы не принимают никаких шагов из-за последствия кризиса 2014 года", – подчеркивает она.

Новости партнеров
Реклама