Как ипотека изменила нашу жизнь

В 1998 году был принят федеральный закон об ипотеке. Максимальный срок пользования кредитом составлял 3 года под 40% годовых. Представить тогда, что ипотека станет массовым продуктом, было сложно. За 20 лет рынок ипотеки прошел гигантский путь: по данным ЦБ РФ, в 2012 году объем ипотечных займов составил около 1 трлн рублей, в 2016–м — 1,5 трлн, а в 2017–м — 2 трлн рублей. Параллельно снижались ставки по кредитам. Сегодня они приближаются к 8%, а субсидированные и вовсе доходят до 7% и менее. Банки соревнуются, предлагая все возможные ипотечные программы в гонке за новыми клиентами.

Стартовав с ипотеки под 40% годовых, мы семимильными шагами пришли к цивилизованному рынку. Банки выдают физическим лицам 2 трлн рублей в год, эти деньги транзитом аккумулируются на счетах девелоперов. Таким образом, строительство ведется фактически за банковский счет, не привлекая при этом банковское финансирование напрямую.

За 20 лет ипотека стала удобным социально–экономическим инструментом для всех участников рынка. Застройщикам она позволяла получать ничем не обеспеченные средства, государству, через стимулирование ипотечных ставок, — накачивать экономику деньгами, потребителям — приблизить мечту о владении частной собственностью. Немалую роль в развитии этого инструмента сыграл 214–ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…". Любопытно, что долгое время он позиционировался государством как панацея для покупателей, защита от "злых барыг–застройщиков". Регулярные и стремительные изменения в 214–ФЗ не давали спокойно спать девелоперам, зато укрепляли веру в него и в его "волшебную силу" простых потребителей. И когда даже те, кто был далек от покупки недвижимости, выучили, что такое 214–ФЗ, государство решило его отменить.

В последние годы мы наблюдали стремительное сокращение объема коммерческих банков, жесткое давление ЦБ и формирование олигополии государственных финансовых институтов. Для начала государство практически монополизировало рынок ипотечных кредитов, а затем оставило без выбора и девелоперов. Дома все еще могут строиться с привлечением средств граждан, но эти средства поступают на счета в аккредитованных банках. Те же банки (большая часть из которых — с госучастием) предоставляют средства девелоперам в виде проектного финансирования и выдают ипотечные кредиты потребителям. Ипотека сама по себе превратилась в инструмент, повышающий лояльность населения. Она стала способом политического влияния для государства. Новые правила игры в жилом строительстве с расширенным функционалом банков могут привести к непрогнозируемому финансированию застройщиком работ подрядчиков. А главным результатом станет тотальный контроль банков над финансовыми потоками. Логично предположить, что следующим этапом будет переход девелоперского бизнеса под контроль госбанков. А возможно, и государства напрямую.