Приближается день, когда суды перестанут быть глухи к аргументам добросовестных арендаторов

Статья 621 ГК РФ гласит, что по прошествии срока аренды арендатор, который не нарушал условия истекшего договора, приобретает преимущественное право на заключение нового договора аренды. Он имеет данное преимущество перед любыми иными претендентами на объект, и оно распространяется на все случаи, в том числе когда арендодатель хочет установить в новом договоре другие условия аренды. Ст. 621 ГК РФ также указывает, что если арендодатель сдал объект в аренду другому лицу, не сделав предложение прежнему арендатору, то последний вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по новому договору.

Цель этих положений ст. 621 ГК РФ в том, чтобы способствовать установлению стабильных отношений между сторонами договора аренды. В общем виде закон исходит из того, что у разумного арендодателя не должно быть причин, чтобы искать нового нанимателя на свой объект, если прежний соблюдал все договоренности.

Однако в жизни, особенно в сфере коммерческой недвижимости, к рыночным мотивам нередко примешиваются личные интересы многочисленных представителей, агентов и посредников, которые стоят между арендатором и арендодателем. Их стараниями был выработан способ обхода преимущественного права добросовестного арендатора, который продолжает повсеместно применяться в судах: даже незначительное, косметическое изменение характеристик помещения может убедить суд в том, что предмет нового договора аренды существенно отличается от предмета истекшего договора.

По сей день суды остаются глухими к аргументам добросовестных арендаторов: манипуляции типа добавления 2 м2 технических помещений к 300–метровому магазину или заключения договора аренды сразу на два соседних, но конструктивно раздельных помещения не означают появления "совершенно иного объекта аренды", на который преимущественное право арендатора уже не распространяется.

Поверхностный подход судов к рассмотрению этой категории споров вызывает недоумение в том числе потому, что он не объясняется пресловутыми пробелами законодательства. ГК РФ позволяет судам применять при разрешении подобных дел и положения ст. 1 и 10, которые запрещают любому лицу извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения, а также лишают его права на судебную защиту, и ст. 168, которая говорит о ничтожности сделки, посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, то есть в данном случае добросовестного арендатора. Видимо, и в этом случае справедлива поговорка, что старые привычки умирают долго.

С другой стороны, в последние годы на законодательном, а потом и на судебном уровне все больше закрепляется политика противодействия всем формам злоупотребления правом. И, если эта тенденция сохранится, здоровый оптимизм подсказывает, что не за горами день, когда суды перестанут выполнять функцию копирования однообразных решений, игнорирующих реальные обстоятельства споров арендодателей и арендаторов.