Торговлю ждет смена концепций

По данным NAI Becar, в настоящий момент средний уровень заявленных арендных ставок в торговых комплексах для якорных арендаторов составляет 9,6 тыс. рублей за 1 м2 в год, для арендаторов торговой галереи он находится на уровне 21,4 тыс. рублей за 1 м2 в год. "Ставки аренды за последний год практически не изменились, — комментирует руководитель направления коммерческой недвижимости компании "Адвекс — Центральное агентство" Александр Крылов. — Однако реальные сделки практически всегда заключаются по ценам, отличным от изначально заявленных на 5–10% дешевле".

Эксперт убежден, что, несмотря на то что самым знаковым следствием изменившихся экономических условий является снижение объема строительства торговых центров и уровень свободных торговых площадей если и не будет сжиматься, то уж точно не вырастет, к концу года даже анонсированные ставки снизятся.

Причиной ценовой лояльности арендодателей является снижение эффективности работы магазинов. По словам Александра Крылова, кризис серьезно изменил потребительское поведение горожан, которые все больше экономят и, соответственно, меньше покупают. Кроме того, в последние годы стали очень популярны интернет–магазины. По данным исследовательской компании Mix Research, 44% россиян покупают товары через Интернет, из них 6% также приобретают продукты питания. В итоге магазины либо закрываются, либо ищут другую торговую точку.

Сделали ручкой

Помимо высокого уровня ротации в торговых центрах и в сегменте street retail, яркой тенденцией 2017–2018 годов является перераспределение присутствия игроков рынка торговой недвижимости Петербурга. "Уход одних сетей, слияние других и расширение третьих — одна из основных особенностей сегодняшнего рынка торговой недвижимости, — считает руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Наталия Киреева. — Например, в начале 2018 года на СПб рынок вышли два новых международных бренда, которые ранее не были представлены в городе. Это одна из наиболее известных в мире компаний по продаже женского белья Victoria’s Secret, открывшая двухэтажный магазин площадью 1000 м2 в ТРК "Галерея", и международный бренд спортивной одежды Under Armour, занявший в той же "Галерее" 585 м2".

В то же время из города уходит ряд значимых игроков. Так, ведение бизнеса в России прекращает финский холдинг Kesko. По данным Maris в ассоциации с CBRE, в начале 2018 года Kesko подписал соглашение о продаже 12 зданий своих магазинов в России (восемь из них находятся в Петербурге) французской сети "Леруа Мерлен". Цена продажи составила около 12 млрд рублей. По причине низкой маржинальности и снижения покупательского спроса закрывает все магазины товаров для дома и интерьера и сеть "Дом Лаверна". Кроме того, ведет переговоры с другими сетями о продаже бизнеса сеть продуктовых магазинов "Нетто" (43 супермаркета в Петербурге и Ленобласти).

Больше развлечений

Трендом последнего года стало появление новых концепций для уже действующих ТЦ. По оценкам IPG.Estate, объем торговых центров, которые требуют реконцепции, на конец 2018 года составит более 75% от общего предложения — это объекты, введенные в эксплуатацию до 2011 года.

"Рынок достаточно насыщен, поэтому ему не новые объекты нужны, а улучшение качества уже существующих торговых центров, — считает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. — Если все же говорить о будущих проектах, то их целесообразно строить в недообеспеченных форматной торговлей локациях, например в рамках крупных КОТ. Также сравнительно слабо развит формат районных торговых центров с общественными и досуговыми функциями".

Впрочем, эксперты считают, что в будущем акцент на развлекательную функцию стоит сделать во всех торговых комплексах. По словам Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге, характеристики потребительского спроса постепенно меняются в сторону увеличения потребности в развлекательных форматах и разнообразной ресторанной зоне. По сути, в перспективе это одно из немногих весомых конкурентных преимуществ для офлайн–торговли. "Торговые центры не могут конкурировать с интернет–магазинами набором представленных на торговых площадях арендаторов, поэтому ведущую роль в привлечении покупателей будет играть событийное наполнение, применение новых технологий в развлекательных программах, возможно даже мероприятия образовательного характера", — резюмирует Ольга Шарыгина.