Офисное возрождение

Петербургский рынок офисной недвижимости демонстрирует приемлемую динамику, однако доля спекулятивного строительства офисных площадей все больше сокращается. По данным Maris в ассоциации с CBRE, в I квартале 2018 года было введено в эксплуатацию одно офисное здание площадью 7 тыс. м2, причем строилось оно для нужд собственника и не выводилось на открытый рынок. В 2018 году ожидается прирост большего количества офисных площадей, однако спекулятивной недвижимости снова будет немного. Из 245 тыс. м2 офисной недвижимости, ввод в эксплуатацию которой анонсирован девелоперами, 69% строится для собственных нужд и не будет выводиться на открытый рынок: в частности, это "Лахта центр" площадью 130 тыс. м2 и "Риверсайд" площадью 17 тыс. м2. На долю спекулятивного предложения приходится всего 77 тыс. м2 офисной недвижимости. При этом, как отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков, ситуация осложняется тем, что завершение в срок всех проектов спекулятивного назначения маловероятно в силу длительного периода реализации или нулевых этапов строительства. Таким образом, действительное количество нового предложения вряд ли в достаточной мере обеспечит арендаторов офисными помещениями в 2018 году.

Дефицит назрел

Нехватка качественных офисов, особенно крупной нарезки площадью от 1000 м2 в бизнес–центрах класса А, отмечается уже второй год.

"К концу 2017 года проявление дефицита качественных офисных площадей стало еще заметнее, — рассказывает Николай Пашков. — Отмечены случаи, когда на освобождающиеся площади претендуют несколько клиентов, и собственник помещения может выбирать наиболее интересного для себя арендатора. В такой ситуации все сложнее крупным клиентам: на освободившиеся площади собственники предпочитают не ждать крупных арендаторов с их длительными процессами принятия решения и утверждения сделок, а делят помещения на более мелкие блоки и быстро сдают их".

Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров добавляет, что сегодня высвобождающиеся крупные блоки вообще не выводятся на открытый рынок и реализуются на этапе завершения договора аренды предыдущего арендатора.

Ставки пойдут в рост

Уже в самое ближайшее время хроническая нехватка офисов получит вполне предсказуемые последствия.

"Уровень вакансии в офисном сегменте долгое время сохранялся на низком уровне, поэтому ставки в центральных, востребованных площадках будут повышаться, — убежден директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышев. — По нашим прогнозам, в течение года увеличение стоимости аренды в престижных локациях может составить от 8 до 15%". Впрочем, ставки пошли в рост еще в прошлом году. По данным Maris в ассоциации с CBRE, в течение 2017 года цена аренды на офисы класса А поднялась на 6,4% по сравнению с концом 2016 года, подорожание в классе В с конца 2016 года составило 8%.

Инвестиции в офисы

В связи с этим, а также на фоне низких ставок по банковским депозитам для собственников компаний приобретение офисных центров становится все более выгодным вложением.

"Несмотря на то что уровень доходности в сегменте офисного девелопмента несопоставим, к примеру, с прибыльностью жилищного сектора, он выступает стратегически привлекательной сферой для компаний, которые инвестируют свободные средства от доходов по основной деятельности в недвижимость, в том числе используя часть или весь объект под собственные нужды", — поясняет Игорь Темнышев.

Эксперты Knight Frank St Petersburg подсчитали, что по результатам 2017 года общий объем классических инвестиционных сделок составил $562 млн, при этом половина пришлась именно на офисные центры.

"Офисная недвижимость Петербурга вновь становится интересна для инвестиций. Выжившие во время кризиса девелоперы оптимизировали издержки и научились строить дешевле, чем раньше, благодаря чему экономика офисных проектов вновь выходит в положительные значения. Девелоперы и сетевые лендлорды готовы приобретать активы с потенциалом к улучшению, можно даже сказать, что спрос в данном сегменте превышает предложение, — комментирует Алексей Федоров. — И хотя расхождения по цене между ожиданиями продавцов и покупателей достигают 30% и более, отдельные сделки удается сращивать".

По данным корпорации "Адвекс.Недвижимость", в течение года было заключено более 10 сделок купли–продажи бизнес–центров. Наиболее крупными приобретениями стали объекты Kellermann Center и Premium, пополнившие портфель активов инвестиционного фонда Raven Russia, деловой комплекс "Аэроплаза", купленный Jensen Group, а также БЦ сети "Сенатор" на Мойке, 36, расширивший сеть офисной недвижимости ФХК "Империя".

"Понятно, что такие сделки единичны и статистику для серьезных выводов не набрать, — говорит руководитель направления коммерческой недвижимости компании "Адвекс — Центральное агентство" Александр Крылов. — Однако тенденция восстановления инвестиционной активности, наметившаяся еще в 2016 году, явно укрепилась".