Павел Горошков, Наталья Ковтун Все статьи автора
18 апреля 2018, 00:00 38195

Смольный выиграл суд о выселении "Главстроя–СПб" Олега Дерипаски из Апраксина Двора

Смольный добавил свою посильную лепту к санкциям США против Олега Дерипаски.
Смольный добавил свою посильную лепту к санкциям США против Олега Дерипаски.
Фото: Дмитрий Азаров/Коммерсантъ

Миллиардер Олег Дерипаска так и не смог за 10 лет приступить к реновации Апраксина Двора. Попытки города привлечь инвестиции в развитие старейшей торговой зоны провалились в четвертый раз.

Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти полностью удовлетворил иск Комитета имущественных отношений (КИО) Петербурга к ООО "Главстрой–СПб" Олега Дерипаски о взыскании 1,6 млн рублей пеней, расторжении инвестиционного договора от 14 июля 2011 года и выселении ответчика из 12 зданий, расположенных в Апраксином Дворе по адресу: Садовая ул., 28–30.

Будет еще хуже: что пишет зарубежная пресса про обвал активов Дерипаски

Будет еще хуже: что пишет зарубежная пресса про обвал активов Дерипаски

5209
Карашаш Ногаева

"Главстрой–СПб" подал апелляционную жалобу. Но Смольный после многолетних тяжб с бывшим стратегическим инвестором, обещавшим вложить в реконструкцию Апраксина Двора 40 млрд рублей, похоже, имеет все шансы с этим инвестором расстаться. Как раз сейчас у миллиардера Олега Дерипаски множество других проблем, не связанных с реализацией имиджевого проекта в центре Петербурга.

Какая такая концепция?

В 2011 году "Главстрой–СПб" обязался до 2016 года приспособить арендованные у города объекты Апраксина Двора общей площадью 107 тыс. м2 под общественно–деловой многофункциональный комплекс общей площадью почти 430 тыс. м2. Как решил суд, обязательства эти инвестор не исполнил. При этом он регулярно задерживал арендную плату, оплату пеней и другие платежи. Более того, инвестор использовал участок площадью более 5 га "для целей, не предусмотренных договором": сдавал его в субаренду торговцам, под парковку автомобилей и др.

Судя по тексту решения суда, "Главстрой–СПб" не ожидал, что требование о выселении будет удовлетворено именно по этому иску: ранее им были успешно отбиты и более серьезные претензии. Юристы компании (ее интересы в спорах с городом представляет АБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры") представили свои обычные возражения. Они указывают на то, что ни в договоре инвестирования, ни в постановлении правительства от 2011 года нет параметров и конкретных характеристик результата инвестирования, не названы виды и объем ремонтно–реставрационных работ. Что отсутствие внятной позиции Смольного по вопросу, как он себе представляет будущую Апрашку, постоянные изменения концепции реновации все эти годы не давали инвестору приступить к работам.

Но суд отмел эти аргументы. "…Инвестор обязуется осуществить ремонтно–реставрационные работы… по смете, согласованной… с КГИОП, на сумму… не менее 334,5 млн рублей в ценах 2000 года", — отметил он. При этом договор "не обязывает… действовать в соответствии с какой–либо концепцией". На основании этого иск о расторжении договора и выселении инвестора был удовлетворен.

Подумали и помолчали

"Черный понедельник" Дерипаски. Как санкции ударили по активам бизнесмена

"Черный понедельник" Дерипаски. Как санкции ударили по активам бизнесмена

3085
Виталий Алексеев

В "Главстрое–СПб" после консультаций с юристами решили воздержаться от комментариев по поводу решения суда. "Вопрос продолжает рассматриваться в суде. До его окончания комментировать ход процесса и возможный результат преждевременно. Мы уверены, что итоговый судебный акт будет принят в соответствии с законодательством РФ", — сказала "ДП" Анна Отрощенко, PR–директор компании.

Как сообщили в КИО, завершение судебных споров с "Главстроем" является одним из необходимых условий дальнейшей реализации проекта. "В случае физического выселения компании объекты недвижимости, принадлежащие Петербургу, для обеспечения их сохранности будут переданы АО "Апраксин Двор" до передачи новым инвесторам", — добавили там.

В комитете по инвестициям, который привлечен к иску КИО третьим лицом, сообщили, что "решение о расторжении договора аренды выглядит логичным и справедливым", потому что "Главстрой–СПб" "существенно нарушил условия договора". "В случае удовлетворения требований КИО по окончании всех судебных споров права компании на данные объекты будут прекращены", — добавили там.

Ускользающая красота

Смольный четырежды пытался сформулировать видение будущего Апраксина Двора и, соответственно, требования к инвестору по реновации.

Первый проект был разработан архитектором Крисом Уилкинсоном по заказу "Главстроя–СПб" еще в 2008 году. Он предполагал радикальные преобразования, вплоть до появления стеклянной крыши, которую в народе окрестили "облаком", и оценивался в 40 млрд рублей. Но в 2010 году выяснилось, что сносить корпуса–памятники и возводить на их месте новые (что предлагал Уилкинсон) нельзя. В изменившихся условиях вкладывать деньги в реставрацию памятников инвестор не торопился, и в 2013 году городские власти не продлили с ним инвестдоговор.

Вторую концепцию по заказу города в 2013 году разработало бюро Тимура Башкаева. Было предложено отдать 40% площадей под музеи, образовательные центры и коворкинги. Остальное — торговля, апартаменты и офисы. В проекте планировали сохранить исторический облик фасадов и не осваивать подземное пространство. Но и он остался на бумаге.

Третий проект по заказу компании Glorax Development разработала "Студия 44" Никиты Явейна. Идея состояла в создании на территории Двора жилого квартала с пешеходной зоной под торговую функцию и креативные пространства. Но проект не понравился губернатору Георгию Полтавченко, который счел, что там слишком много апартаментов, не обеспеченных школами. Не устроил градоначальника и бюджет — 20 млрд рублей, из которых треть должен был выделить город на дороги и инженерию. В итоге в 2017 году был объявлен третий конкурс. Но его итоги пока так и не были подведены.

Помимо описанных административных трудностей была и еще одна — это большое количество частных собственников зданий и помещений Апрашки. В инвестсоглашении Дерипаска брал на себя обязательство "самостоятельно решить вопрос" с ними. Но переговоры с большинством владельцев недвижимости зашли в тупик. "Главстрою" лишь удалось купить на торгах здание "Лениздата" на Фонтанке, и то оно было в 2016 году продано (хотя и с хорошей прибылью) концерну "Питер" Николая Пономарева, который с тех пор является крупнейшим частным собственником Апрашки.

Другие проблемы

Впрочем, участники рынка давно отмечали, что "Главстрой–СПб", успешно реализующий другие девелоперские проекты в Петербурге ("Северная долина", "Юнтолово" и "Панорама 360"), в последние годы неуклонно терял интерес к реновации Апраксина Двора и все усилия девелопера там сводились, по сути, к тому, чтобы быть в плюсе после уплаты арендных платежей городу.

Более того, на фоне потерь Олега Дерипаски от санкций США, которые составили около 100 млрд рублей только от снижения акций "Русала", расторжение инвестдоговора по Апрашке может оказаться счастливым избавлением от лишних хлопот.

Главная проблема Апраксина Двора — большое количество собственников. Для запуска проекта они должны проникнуться общей идеей и действовать сообща, но пока кто в лес, кто по дрова. Причем с девизом "Лишь бы соседу было хуже". Добавьте к этому большое количество реставрационных проблем и другие сложности. Думаю, город должен сам построить сети в этом квартале. Это даст ему ключи для воздействия на местных собственников и ускорит работу. Но, поскольку у Смольного под контролем больше 50% недвижимости в Апрашке, шансы на реализацию проекта высоки.
Никита Явейн
руководитель "Студии 44"
Мы столько лет боролись за то, чтобы сохранить исторические здания, которые "Главстрой" хотел снести. И, когда победили, у него интерес к проекту в целом пропал. Что теперь — непонятно. Говорят, будет покорпусная реновация при общей концепции. Это правильно, но это надо было сделать 10 лет назад. Теми силами, которые были в начале пути, за эти годы можно было все сети провести, все сделать и уже окупить вложения. А сделано было только одно — выселены добросовестные арендаторы, платившие деньги городу.
Ирина Иванова
депутат ЗС Петербурга, собственник помещений в Апраксином Дворе
Честно говоря, мне очень жаль, что "Главстрой–СПб" не смог реализовать свой амбициозный инвестиционный проект. Мы, как собственники помещений в Апраксином Дворе, действительно всерьез надеялись, что в каком–то обозримом будущем наши объекты окажутся в комфортном, красивом и благоустроенном квартале, что, конечно же, положительно сказалось бы и на их стоимости. Со своей стороны мы выражали готовность инвестировать в свои здания, чтобы они гармонично вписывались в общую концепцию.
Николай Пономарев
президент концерна "Питер"
Налицо применение формального подхода суда. Конечно, можно было "Главстрою–СПб" прописать все такие закорючки в договоре, но город все равно был бы в более сильной позиции. При желании комитеты Смольного всегда могут затянуть какое–то согласование и формально при этом не нарушать договор. Де–юре неправ будет инвестор. И наверняка менеджмент Дерипаски это понимал и рассчитывал больше на административный ресурс, чем на формулировки в инвестиционной документации.
Максим Калинин
управляющий партнер Baker McKenzie в Петербурге
Новости партнеров
Реклама