На фоне ослабления рубля и роста интереса инвесторов к гостиничному бизнесу в России УК Hospitality Management решила заняться гостиничным брокериджем.
Компания Hospitality Management (HM, управляет отелями, в числе ее клиентов были отели Parklane, Crystal House и другие) занялась привлечением инвестиций на рынок гостеприимства. Спрос инвесторов на гостиницы за последние пару лет вырос в 2–3 раза, говорит гендиректор НМ Блейк Андерсон–Бунтз.
По оценке JLL, за I квартал 2018 года в отрасль привлечено в 4 раза больше денег, чем за весь 2017–й. Причем интерес проявляют те инвесторы, для которых гостиничный бизнес не профильный. В НМ это объясняют ростом туристической привлекательности России. Иностранный турпоток в страну растет, подогреваемый ослаблением рубля. А сами россияне, для которых поездки за рубеж по той же причине стали менее доступными, активно путешествуют по территории РФ.
Лидируют русские и китайцы
Наибольший интерес инвесторы проявляют к апарт–отелям и небольшим отелям средней ценовой категории в Москве, Петербурге, Сочи и Крыму, говорит Блейк Андерсон–Бунтз. В Петербурге популярны объекты, расположенные в домах дореволюционной постройки. Стоимость 1 м2 действующего отеля в историческом центре — от 80–100 тыс. рублей (3,5 млн рублей за номер). В "золотом треугольнике" 1 м2 без дополнительной инфраструктуры (ресторан, кафе, тренажерный зал) обходится дороже в 1,5 раза, с инфраструктурой — в 2 раза.
HM уже ведет переговоры о продаже нескольких гостиниц, в том числе тех, управлением которых ранее занималась, а также готовит сделку по продаже отеля в одной из европейских столиц. Названия объектов в НМ не раскрывают. В числе интересантов больше всего представителей России и Китая: профессиональные инвесторы, а также компании и частные лица, которые до сих пор не работали с сфере гостеприимства.
"Европейский инвестор настороженно относится к российскому рынку, хотя доходность отелей три–четыре звезды в Петербурге составляет 10–15% против 3–5% в таких городах, как Лондон или Вена. Многие интересные объекты не выходят на рынок открыто, они реализуются off market", — говорит Блейк Андерсон–Бунтз. Российских покупателей привлекают европейские гостиницы в Париже, Вене и Берлине, а также в курортных районах Болгарии, Испании и Италии. Отель четыре звезды на морском побережье в еврозоне в среднем обойдется в сумму от 5 млн евро, в европейской столице — от 16 млн евро.
По данным компании "ОтельИнвест", сейчас на продажу в Петербурге выставлено 47 гостиничных объектов. Это отели в составе жилых зданий, отдельно стоящие объекты, а также гостиничный бизнес без недвижимости. Так, мини–отель на семь номеров на углу Невского пр. и ул. Маяковского продается за 2,75 млн рублей. Отель на ул. Восстания на восемь номеров, но без продажи помещений — за 4,9 млн рублей. Гостиницу на 38 номеров неподалеку владелец готов уступить за 29,9 млн, не продавая недвижимость.
Маленькие выгоднее
Рост инвестиций в гостиничный бизнес ранее был обусловлен подготовкой к чемпионату мира по футболу 2018 года. Строительство отелей к мундиалю по большей части завершилось к 2016 году: тогда инвесторы вложили в эту сферу около $60 млн. В 2017–м — лишь $10 млн, подсчитали в JLL. В 2018 году инвестиции снова пошли в рост: только за I квартал они превысили $40 млн. Турпоток в Петербург в 2017 году вырос на 9%, до 7,5 млн человек. В итоге растет загрузка гостиниц и доходность бизнеса, поясняют в Knight Frank. Средний тариф в отелях в 2017 году поднялся на 9%, а доход на номер — на 10–11%.
Гостиницы могли бы быть еще привлекательнее для инвесторов, если бы не высокий налог на имущество (1,5–2,2% балансовой стоимости), отмечает Владимир Маслов, представитель Domina Group в России. Участники рынка не раз выступали за снижение налоговой нагрузки, но пока безуспешно. "Кроме того, через 3–5 лет после открытия отелю требуется частичная реновация, высоки амортизационные издержки и текущие затраты на обслуживание", — добавляет Маслов. Это удлиняет окупаемость гостиничных проектов. Обычно срок окупаемости — не менее 10 лет.
Небольшие отели на несколько номеров выгоднее крупных: достаточно лишь регулярно модернизировать их, не вкладываясь в строительство. Вложения окупаются за 3–4 года. По словам вице–президента Ассоциации малых гостиниц Тамары Буйловой, в городе каждый месяц открывается по два–три новых отеля или хостела.
