Новые правила заработка

Меньше чем через 3 месяца, 1 июля 2017 года, вступают в силу поправки в ФЗ–214 "О долевом строительстве". Новые правила сделают возведение жилья дороже, уверены застройщики, а значит, вырастут и цены продажи квартир. Но подорожание начнется не сразу, и инвесторы еще могут успеть заработать.

Подушка на 3 года

По данным "Петростата", цены на квартиры на первичном рынке жилья в 2017 году выросли на 3,7%. При разбивке на классы видно, что быстрее всего росли в цене элитные квартиры: по данным Knight Frank St Petersburg, за год они прибавили в среднем 9%. Квартиры бизнес–класса выросли в цене на 4%, а квартиры массового спроса — на 3%. При этом новостройки масс–маркет в пригородных районах Ленобласти за год снизились в цене на 2%.

В Knight Frank St Petersburg прогнозируют рост цен до конца года на 10–15%. "Нельзя не брать в расчет происходящие макроэкономические события, и если повторится сценарий ажиотажного спроса, то на этом фоне застройщики поднимут цены на квартиры", — говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

Но у застройщиков более спокойные прогнозы. Председатель совета директоров компании "Полис Групп" Дмитрий Смирнов полагает, что подъем цен в 2018 году останется на уровне прошлого года. "Значительный рост цен начнется не ранее 2019 года. Но, учитывая, что коррекция цен пусть небольшая, но есть, чем раньше будет совершена покупка, тем лучше для покупателя", — говорит он.

Согласна с этим и директор управления стратегического маркетинга группы RBI Вера Сережина. "Повода для ажиотажа пока нет. Девелоперы в любом случае обладают достаточным товарным запасом, чтобы обеспечить плавный переход к новым правилам игры. Имеющегося запаса полученных разрешений на строительство вполне хватит для того, чтобы в 2018 году не ощущался дефицит новых стартов. Вряд ли стоит ждать резких колебаний цен уже в 2018 году", — отмечает она.

Другие застройщики также объясняют отсрочку в росте цен тем, что девелоперы подготовились и до 1 июля получат разрешения на строительство на ближайшие годы вперед. По оценке AAG, еще 2–3 года конъюнктуру будут формировать проекты, возводящиеся по старым правилам.

Из–за больших запасов разрешений спешить с покупкой квартиры именно до 1 июля смысла нет. Но затягивать покупку тоже не стоит, потому что "в проектах с продуманной квартирографией и удачным расположением наиболее ликвидные варианты уходят еще на этапе бронирования", говорят в AAG.

"Ситуация на рынке более благосклонна к покупателю, нежели к продавцу. Большой объем предложения позволяет выбрать интересный вариант в желаемом районе и с нужным сроком сдачи. Цены сохраняют относительную стабильность, застройщики предлагают различные акции и скидки. После вступления в силу законодательных нововведений, скорее всего, ряд застройщиков начнут корректировать стратегию продаж, что приведет к планомерному росту цен на жилье. Поэтому время для благоприятной покупки квартиры будет упущено", — предостерегает директор по продажам "Главстроя–СПб" Юлия Ружицкая.

Без котлована

Некоторые компании уже пробуют новые правила. "Застройщики начинают переходить на проектное финансирование, а это неизбежно сказывается на ценообразовании. Например, после подписания соглашения со Сбербанком цены в нашем жилом комплексе выросли на 5–10% за месяц", — рассуждает директор по продажам AAG Анастасия Осипова.

Рост цен при работе по доработанному ФЗ–214 будет связан также с укрупнением рынка. "Новые правила приведут к сокращению количества застройщиков, а значит, и объема предложения, что повлечет за собой повышение цен. По нашей оценке, из–за отсутствия дисконта на старте продаж проекта стоимость квартир может сразу вырасти минимум на 15%", — говорит Юлия Ружицкая.

В группе "Эталон" прогнозируют дальнейший рост еще выше. "Возможно, подъем цен составит 20–30%. Поэтому сейчас самое благоприятное время для инвестиций в недвижимость", — заверяет вице–президент группы "Эталон" Кирилл Багаченко. По его оценке, количество инвестиционных сделок с начала года постепенно увеличивается и сейчас составляет около 11,5%.

В компании "Главстрой–СПб" оценивают долю инвестиционных сделок в этом же диапазоне: 10–15%. "Скорее всего, в краткосрочной перспективе инвестиционный спрос сохранится на этом же уровне. Для инвестора важны два аспекта — надежность застройщика и ликвидность объекта. По этим двум критериям он может выбрать оптимальный вариант в новостройках от топ–10 застройщиков. Максимальная доходность возможна при входе в сделку на начальном этапе строительства", — советует Юлия Ружицкая.

После того как у застройщиков закончится запас разрешений на строительство по старым правилам и произойдет переход на проектное финансирование, оно исключит возможность покупки квартир на уровне котлована, добавляет Ружицкая. "Инвесторам будет интересна покупка новостроек для сдачи в аренду. В фокусе внимания будут апартаменты и семейное жилье (двух– и трехкомнатные квартиры)", — говорит она.