Назад, во вторичное прошлое

В большинстве случаев готовая отделка в новостройках не устраивает покупателей, а конкурентные преимущества в виде значительно более низких цен и хорошей локации, которые отличают квартиры в домах старой постройки и жилых комплексах, построенных в течение последнего десятилетия, перевешивают.

По словам ведущего эксперта по долевому строительству АН "Адвекс" Полины Глазковой, предложение по готовым новостройкам действительно увеличивается, но есть ряд факторов, которые до сих пор сохраняют конкурентоспособность вторичного рынка.

"Первым пунктом является место. Незастроенных пятен земли в обустроенных и сложившихся районах Петербурга мало, а если они и появляются, то, как правило, застраиваются объектами бизнес– и премиум–класса, и продаются они по ценам, осилить которые может не каждый. Тем не менее многим семьям очень важно иметь пешеходную доступность муниципальных детских садов, школ, поликлиник и т. п. Вторым пунктом я бы назвала комфорт проживания. Далеко не все клиенты готовы мириться с такими побочными эффектами нового дома, как шумные строительные работы, усадка дома, стремительный износ мест общего пользования за счет переездов жильцов дома и прочие подобные неприятности", — говорит Полина Глазкова.

Особенно это справедливо, если речь идет о покупателях с высоким бюджетом покупки. Такие клиенты, как правило, более капризны и требовательны к внешнему окружению и ищут готовое для проживания жилье в благоустроенном, безопасном районе с развитой инфраструктурой и хорошей экологией. Кроме того, большинство обеспеченных покупателей находятся в поиске квартир не менее 200 м2, а на первичном рынке многокомнатные квартиры большого метража стали редкостью, да и стоят они на порядок дороже, чем аналогичные объекты, поступающие во вторичную продажу.

Ставки сравнялись

При этом исчезло главное конкурентное преимущество первичного рынка — более доступная ипотека.

Последние пару лет ставки на вторичное жилье опускаются вместе со снижением ипотечных процентов при приобретении новостройки. Если в течение 2016–2017 годов покупателям недвижимости выгоднее было брать кредит на первичку, поскольку за счет субсидирования части ставки строительными компаниями она оказывалась ниже на 2–4%, то на сегодня ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынках жилья полностью сравнялись.

Разница же в ценах на первичном и вторичном рынке остается существенной. "Сопоставимые по метражу, состоянию и локации квартиры в новостройках значительно дороже в силу организованной внутри современных жилых комплексов инфраструктуры, наличия паркингов, закрытой охраняемой территории, видеонаблюдения", — объясняет брокер АН Century21 Capital SPb Инна Верещагина. По словам коммерческого директора элитного комплекса Royal Park Елены Громовой, ценовой разрыв может составлять до 50%. "Однако если мы говорим о новой вторичке — то есть о жилье в новостройке, но в уже сданном доме, то квадратный метр будет стоить примерно столько же, сколько и в новостройке", — добавляет Елена Громова.

Доведены до ума

В связи с этим, отмечает Инна Верещагина, в последнее время наблюдается тенденция к росту сделок на вторичном рынке. "Люди меняют дорогое жилье на более дешевое, покупая его на вторичном рынке. Все чаще проходят сделки по продаже жилья в новостройках, купленного ранее в ипотеку", — рассказывает эксперт.

По данным Glorax Development, в целом количество сделок на вторичном рынке жилья Петербурга в 2017 году в среднем выросло на 10–15%. Однако, как подчеркивает Елена Громова, определенная часть этого объема приходится на новую вторичку, где количество сделок в прошлом году выросло в пределах 20–25%. "Сейчас специалисты по недвижимости отмечают возросшую активность на рынке вторичного жилья, но стоит отметить, что и количество новых домов (то есть тех, которые были введены в 2000–х годах) значительно выросло. Эти объекты в основном отвечают требованиям современных клиентов, но по факту относятся ко вторичному рынку", — комментирует Полина Глазкова.

"Наиболее очевидным преимуществом новой вторички — квартир в домах, построенных за последние 10 лет, — является более качественная отделка по сравнению с новостройками. Такие квартиры, как правило, уже доведены до ума, обжиты и не требуют дополнительных денежных вливаний, — говорит Елена Громова. — Что касается объектов в новостройках с уже готовой отделкой, то тут действует другое правило. Получив ключи, счастливый новосел спешно начинает искать ремонтно–строительную бригаду, которая сносит все, что до нее наваяли строители, и делает нормальный ремонт. Исключения, конечно, есть, но их немного. При этом так называемый бонус в виде финальной отделки увеличивает стоимость жилого помещения в среднем на 10%".

Каждому свое

Между квартирами в старом фонде и жильем в домах, которые совсем недавно были сданы в эксплуатацию, тоже существует определенная конкуренция.

Однако, как отмечает Елена Громова, конкуренция эта только ценовая (новые дома, разумеется, стоят дороже). Эксперт объясняет, что по сути квартира на вторичном рынке и объект недвижимости на первичке — это два абсолютно разных продукта, у каждого из которых есть своя аудитория покупателей. "Если говорить о продукте — самой квартире, ее потребительских и качественных характеристиках, то здесь скорее речь идет о разделении аудиторий, — считает Елена Громова. — Кому–то очень важно то, что находится за входной дверью, то есть он уделяет особое внимание состоянию лестниц, входных групп, социальному статусу соседей. Но есть и такие покупатели, которых интересует только состояние приобретаемой квартиры и ее видовые характеристики. Их не смущают деревянные перекрытия или запущенные парадные".

Кроме того, нельзя исключать и эмоциональную составляющую. Потребительские характеристики квартир в новостройках действительно лучше, хотя далеко не по всем позициям и не во всех проектах. Многое зависит от класса дома, застройщика и т. п. Однако практически во всех новых проектах отсутствует аура, ощущение чисто петербургской атмосферы, которая незримо присутствует в старых кварталах и дворах, расположенных в центре города или даже в старых спальных районах.