Ипотека ставит рекорды

Прошедший год стал рекордным для российского рынка ипотеки. По оценке аналитического центра Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), банки выдали россиянам 1,1 млн ипотечных кредитов на сумму около 2 трлн рублей. "Таких показателей не было никогда. Это примерно на 30% больше в количественном выражении и почти на 40% — в денежном", — заявил на прошлой неделе на конференции "Ипотечное кредитование в России" глава АИЖК Михаил Гольдберг.

Мощный прирост

Петербург не отстает: крупнейшие банки смогли существенно нарастить выдачи ипотечных кредитов в городе в прошлом году. Розничный бизнес ВТБ за 2017 год выдал в Петербурге 13,7 тыс. ипотечных кредитов на 36,3 млрд рублей, что на 21% больше результата за 2016 год, и таким образом побил собственный рекорд 2014 года — 32,5 млрд рублей, сообщили в пресс–службе банка.Лидер рынка Сбербанк обещает раскрыть данные о выдаче ипотеки по итогам 2017 года в конце февраля.

Абсолют банк рассказал, что в Петербурге за 2017 год выдал более 1300 кредитов на сумму свыше 3,6 млрд рублей, что превышает показатели 2016 года более чем на 20%.Банк "Санкт–Петербург" за прошлый год нарастил выдачу на 41% в объеме и на 19% в штуках, до 11,3 тыс. кредитов на сумму 24,9 млрд рублей. "ДельтаКредит" в Петербурге и Ленинградской области выдал за год 3359 кредитов на 7,47 млрд рулей (рост на 16% в деньгах и на 14,7% — в штуках). Прирост выдачи ипотеки петербургским филиалом Промсвязьбанка в 2017 году по сравнению с 2016 годом составил 46% в объеме и 23% в количестве, до 1,4 тыс. сделок на сумму 3,7 млрд рублей, говорят в банке.

В Петербурге основной спрос традиционно приходится на относительно небольшие квартиры (в основном 1–2–комнатные и студии), но повысился чек покупки — интересы покупателей все заметнее смещаются в сторону жилья комфорт-класса или близкого к нему, комментирует аналитик ГК "Финам" Алексей Коренев.

"Если оценивать непосредственно ипотечное кредитование, то лидером в Северной столице по нему стал Сбербанк, на долю которого пришлось 41% ипотечных сделок на первичном рынке. ВТБ взял 22% новостроек, банк Санкт–Петербург — 16%, Промсвязьбанк — 3,5%, а Россельхозбанк — 2,7% рынка", — оценил Алексей Коренев.

Ставки и господдержка

Основным драйвером роста выдачи ипотеки банкиры называют снижение ставок.По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в Петербурге за 2016 год, составила 12,8% годовых, тогда как аналогичный показатель за 2017 год составляет 10,67% годовых. При этом к концу 2017 года ставки в Петербурге уже упали ниже психологической отметки 10%: средневзвешенная ставка в ноябре составила 9,58% годовых.

"В среднем по рынку за год ставки снизились на 2–2,5 процентных пункта, — констатирует заместитель управляющего филиалом Абсолют банка в Петербурге Мария Батталова. — Процентная ставка остается основным фактором, влияющим на решение приобрести квартиру в кредит, а сейчас ипотечные ставки находятся на своем историческом минимуме".

"Вторым по силе воздействия фактором можно назвать государственные программы по субсидированию процентной ставки на новые квартиры, которая активно поддержала рост объема выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке недвижимости, — говорит Мария Батталова. — И третий фактор — совместные программы банков и застройщиков по субсидированию процентных ставок по отдельным объектам. Все это в совокупности позволило клиентам приобрести квартиры в новостройках по ставке от 7% годовых".

"Мощным фактором роста стала и ценовая борьба застройщиков, в результате которой цены не растут так, как раньше на протяжении цикла строительства, — добавил Антон Комаров, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка "Санкт–Петербург". — В то же время реальные доходы населения не растут, вследствие этого выросла доля ипотеки в структуре продаж почти всех застройщиков во всех ценовых сегментах".

Из одного банка в другой

Банкиры также говорят о заметном росте доли рефинансирования в выдачах ипотечных кредитов. "Доля рефинансирования в 2017 году составила 8%, что в несколько раз выше показателей 2016 года", — сообщила Ирина Илясова, региональный директор Северо–Западного федерального округа "ДельтаКредит".

В филиале Абсолют банка доля рефинансированных кредитов в портфеле увеличилась приблизительно до 20%. Действующие ставки на 3–4 п.п. ниже, чем, например, ставки в конце 2014 года.

"На долю рефинансирования в общем объеме выдачи 2017 года пришлось 4%, в то время как по итогам 2016 года рефинансирование занимало всего 1,5% общего объема выдачи. Безусловно, такой рост также связан с рекордным снижением ставок", — рассказали в пресс–службе ВТБ.

"Заемщики 2014–2015 годов массово вышли из стройки в собственность и, учитывая их ставку при подписании кредитного договора на тот момент, получили возможность реально сократить свои затраты на содержание долга", — говорит Антон Комаров.

Взяли разгон

Основными трендами ипотечного рынка в 2018 году банкиры называют курс ЦБ на дальнейшее снижение ключевой ставки, а вслед за ней и снижение ставок по ипотечным кредитам.

С этого года также запускается новая госпрограмма для семей с двумя и более детьми, которая может стать определенным драйвером.Ипотека, которую называют "семейной" или "детской", предполагает, что семьи, у которых в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок, могут за счет государственных субсидий снизить ставку по ипотеке до 6% годовых. При рождении второго ребенка заемщики могут пользоваться льготной ставкой в течение 3 лет, а при рождении третьего — 5 лет.

Также на выдачи в 2018 году будет влиять ограничение со стороны регулятора размера минимального первоначального взноса на ипотеку. Кредиты с низким первоначальным взносом или без него становятся для банков более рискованными, а значит, более дорогими, так как требуют больше резервов. Так, с 1 января 2018 года ипотечный кредит с первым взносом менее 20% цены жилья теперь взвешивается с коэффициентом риска 150%, менее 10% — 200%. По прогнозам, доля кредитов с первым взносом менее 10% будет уменьшаться, а такой продукт, как ипотека без первоначального взноса, вообще исчезнет с российского рынка по итогам года.

Существенно повлияет на рынок и переход с "долевки" на проектное финансирование. По мнению Илясовой, за ним последует больший объем строительства в городе, что будет влиять на рост выдач. "Многие застройщики старались успеть получить разрешение на строительство еще по 214–ФЗ в преддверии изменения законодательства", — пояснила она. В целом, по прогнозу Ирины Илясовой, рынок ипотеки в 2018 году может вырасти на 30–35%.

"Ипотечный портфель российских банков в 2018 году продолжит рост темпами на уровне около 15%, — дает свой прогнозДмитрий Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка. — Потенциал снижения ставок по ипотеке в 2018 году мы оцениваем на уровне 1,0–1,5 процентных пункта. Данную динамику определяет возможность снижения стоимости фондирования банков при сохранении низкой инфляции и снижении ключевой ставки".

По прогнозам, в 2018 году на фоне рекордно низких ставок сохранится интерес к программам рефинансирования. Доля выдачи таких кредитов по рынку может достигнуть 15%. Рынок продолжит движение к более равному соотношению между готовым жильем и новостройками, продолжится рост спроса в сегменте готового жилья.