Не все дольщики равны перед законом

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group:

Ежегодное кардинальное изменение законодательства о долевом строительстве уже стало традицией. Последние обширные нововведения, принятые летом прошлого года Федеральным законом № 218–ФЗ, вызвали широкий резонанс и жесткую критику со стороны строительного сообщества.

Однако дискуссия между застройщиками и представителями власти ведется главным образом об эффективности новых мер защиты граждан от обмана. Хотя по закону участниками долевого строительства могут быть и юридические лица. Причем последние приобретают в новостройках не только нежилые помещения коммерческого назначения для ведения бизнеса или сдачи в аренду, но нередко и квартиры.

Имея формально равный статус с другими дольщиками, организации оказались лишены ряда важных гарантий, предоставленных законодательством гражданам.

В первую очередь юридические лица не вправе получить возмещение из средств компенсационного фонда в случае признания застройщика банкротом. Последние изменения закона предусматривают выплаты из фонда только гражданам — приобретателям квартир по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). И это при том, что застройщик обязан уплатить отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого ДДУ, заключенного в отношении жилого помещения, независимо от того, является ли участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

Но если в вопросе отсутствия компенсаций из фонда за нежилые помещения все дольщики уравнены (ограничения распространяются и на апартаменты, если по проекту они являются нежилыми помещениями), то в отношении гарантий при приобретении жилья интересы юрлиц оказались ущемлены.

Затраты на взносы в фонд увеличивают себестоимость недвижимости и включаются в цену договора, но при банкротстве застройщика дольщики–организации не получат из фонда ничего. Хотя при обязательном страховании ответственности застройщика право на получение страхового возмещения формально имели все приобретатели квартир по ДДУ. Очевидно, что подобное неравенство в правах связано с изменением целей правового регулирования. Вместо дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества всех дольщиков в ФЗ–214 теперь декларирована реализация государственной жилищной политики в интересах граждан.

По этой причине правовая модель компенсаций в долевом строительстве приобрела отчетливое сходство со страхованием банковских вкладов, при котором государство не страхует риски так называемых "квалифицированных" инвесторов, и в первую очередь — юридических лиц.

И этот риск необходимо учитывать руководителям компаний, которые планируют вложить средства в долевое строительство.