Фото: Ваганов Антон

Затишье перед бурей. Ажиотаж вокруг запрета на долевое строительство грозит рынку банкротствами и появлением новых обманутых дольщиков

За полгода до отмены долевого строительства застройщики спешат получить разрешения на стройки по старым правилам. Спрос на них вырос почти в 2 раза. Ажиотаж грозит рынку банкротствами.

Дефицит ликвидности и правовая неопределенность на рынке жилья привели к снижению активности застройщиков Петербурга и Ленобласти в 2017 году. Они получили в агломерации на 36% меньше разрешений на строительство, чем годом ранее. Снизилась их активность и на земельном рынке: строители купили за прошлый год в 2–3 раза меньше участков под новые проекты, чем в 2016 году. Но сами застройщики говорят, что это затишье перед бурей.

Убрать 15 миллиардов. Застройщики просят Смольный изменить норму жилья на душу населения в городе

Убрать 15 миллиардов. Застройщики просят Смольный изменить норму жилья на душу населения в городе

6976
Наталья Ковтун

Разговоры о возможной отмене долевого строительства и особенно поправки в ФЗ–214, которые уже этим летом ужесточат правила игры на рынке, заставляют торопиться и получать разрешения на стройки по старым правилам. За декабрь–январь выдача таких документов увеличилась почти в 2 раза. Но велик риск, что не все смогут справиться со взятой на себя нагрузкой. Эксперты ждут новых банкротств и историй с обманутыми дольщиками.

Ускорение в конце года

Комитеты по госстройнадзору Петербурга и Ленобласти подвели итоги прошлого года. Согласно их отчетности, в 2017 году застройщики получили в городе 140 разрешений на строительство 5,96 млн м2 жилья, что на 25 и 2% соответственно ниже показателя предыдущего года. В области провал оказался еще существеннее: число выданных разрешений год к году оказалось почти в 3 раза меньше (28 против 75). А метраж жилья, которое можно построить по этим документам, сократился на 35%, до 2,3 млн м2 (см. "Выданные разрешения..."). Таким образом, совокупно по агломерации строители получили за 2017 год 168 разрешений на стройку (на 36% меньше, чем годом ранее), по ним можно построить 7,46 млн м2 жилья (на 11% меньше, чем в 2016 году).

Эксперты не видят в этом спаде ничего критичного, отмечая, что в Ленобласти на данный момент застройщикам выданы разрешения на строительство 8 млн м2 жилья, а в Петербурге — на 10,6 млн м2. "Потенциала данных проектов хватит на несколько лет. Поэтому нельзя говорить о снижении активности строителей", — считает руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. Активность строителей по получению новых разрешений на стройки в 2017 году оказалась не самой низкой за последнюю пятилетку — 2015 год был более провальным, и это связывали с произошедшим в конце 2014 года обвалом рубля и последовавшей растерянностью на строительном рынке.

Но итог 2017 года удивил даже самих девелоперов — они ожидали не спада, а всплеска активности. Дело в том, что летом прошлого года были приняты поправки в ФЗ–214 — главный закон для застройщиков жилья в России. Они вступят в силу в июле 2018 года и значительно ужесточат требования к застройщикам. Строители быстро поняли, что их ждет. И побежали за разрешениями на стройки по старым правилам. Но случилось это только в самом конце года.

В Петербурге в декабре было выдано 61 разрешение на строительство 2,15 млн м2 жилья (для сравнения: в декабре 2016 года было 40 разрешений на 1,6 млн м2). А за полный праздников январь 2018–го — 25 разрешений на 664 тыс. м2 (против шести на 177 тыс. м2 в январе 2017 года).

Рисованный шаг. В борьбе за клиента застройщики Петербурга меняют логотипы

Рисованный шаг. В борьбе за клиента застройщики Петербурга меняют логотипы

2661
Наталья Ковтун

"Действительно, в декабре большинство застройщиков пытались форсировать события и получить разрешение на строительство в ускоренном порядке, особенно по проектам, которые находятся в завершающей стадии проектирования. Мы не исключение", — говорит Виталий Правдухин из компании AAG.

"Уверен, что в первом полугодии 2018 года этот тренд сохранится. Но он не радует. Полученные наспех разрешения не могут лежать бесконечно. Значит, в ближайшее время на рынок выйдет много жилья, которое застройщикам придется реализовать на начальной стадии по демпинговой цене, при которой о рентабельности и качестве проектов даже нет речи. И строители начнут сыпаться", — говорит руководитель ГК "Легенда" Василий Селиванов.

Земельный запас

Спад активности застройщиков в прошлом году был зафиксирован и на рынке земли. Данные аналитиков разнятся, поскольку большинство сделок с землей закрытые. В NAI Becar подсчитали, что за прошлый год количество сделок по покупке участков под жилье в Петербурге сократилось на 42%: было закрыто 14 сделок под строительство 3,24 млн м2, что в 2 раза меньше, чем годом ранее.

Эксперты Colliers International в Петербурге говорят, что в течение 2017 года в Петербурге было приобретено 19 земельных участков под 2 млн м2 жилья, что в 3 раза меньше, чем годом ранее. Правда, как и в случае с разрешениями на стройку, в конце 2017 года наблюдался всплеск активности. По данным NAI Becar, в IV квартале было закрыто шесть сделок с землей общей площадью 600 тыс. м2 (38% от годового оборота рынка).

"Толчком послужили все те же поправки в ФЗ–214", — уверен гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. По его словам, если годом ранее девелоперы рассматривали в основном подготовленные участки с жилым статусом, то теперь готовы брать пятна различного назначения.

"До изменений в законе девелоперы были разборчивы. А сейчас метут все, что есть, и создают себе дополнительные риски", — считает Роман Мирошников из СК "Ойкумена". "До игры по новым правилам осталось менее полугода. Успеть найти участок и заключить сделку сейчас уже сложно. Начинать надо было раньше — года за полтора. Кто предвидел такое развитие событий, мог ускорить сделки и упаковку проектов", — резюмирует президент группы RBI Эдуард Тиктинский.

Группа риска

Строители считают, что ажиотаж вокруг получения разрешений на стройки и покупки участков на скорую руку таит немало опасностей для рынка. И главная — угроза банкротства тех застройщиков, которые наберут проектов впрок, но не смогут справиться с их реализацией.

"Спрос–то на жилье ограничен. Если все эти квартиры разом выйдут на рынок, они не найдут потребителя, поскольку у людей закончились деньги. Зато это может привести к обвалу цен, что станет проблемой для застройщиков (особенно небольших), вплоть до банкротства", — рассуждает гендиректор АН "Метры" Андрей Вересов.

"Если маленькие компании в массовом порядке пошли за разрешениями на стройки, это не означает, что они все заявленные метры построят. Этого может и не случиться. Кто не справится — уйдет. Останутся лишь крупные девелоперы в ограниченном количестве", — добавляет гендиректор СК "Дальпитерстрой" Аркадий Скоров.

"А где банкротства — там обманутые дольщики. В этом смысле удивляет логика тех, кто принимал поправки в ФЗ–214. Желая защитить дольщиков, они, напротив, подставили людей под удар", — отмечает еще один собеседник "ДП".

"Согласен, что получение большого количества разрешений на строительство впрок — это не всегда хорошо. Но мы планируем в этом году начать несколько новых проектов, поскольку купили много новых участков в прошлом году. С изменением закона это никак не было связано. И этих изменений мы не боимся", — говорит гендиректор ГК "КВС" Сергей Ярошенко.

Стагнации на рынке нет, девелоперы по–прежнему запасаются участками с готовой или почти готовой документацией. То, что динамика получения разрешений и пополнения земельных банков год к году отрицательная, — нормально, ведь это живой рынок, со своими нюансами. Сейчас, в преддверии изменений в ФЗ–214, цены на землю несколько завышены. Поэтому многие девелоперы решают подождать, когда ситуация прояснится. И даже полученные разрешения на стройки не гарантируют повального выхода проектов на рынок. Застройщики будут действовать осторожно, продумывая каждый шаг.
Кирилл Багаченко
Вице-президент группы "Эталон"
Я бы не стал говорить о снижении активности застройщиков. С учетом больших запасов земли в их закромах снижение на 11% количества жилья, которое можно построить по новым разрешениям, — это и не снижение вовсе. Учитывая невысокий спрос на жилье, спад мог быть более значительным. Но правовая неопределенность, связанная с поправками в 214–ФЗ, гонит застройщиков пополнять портфели. И в первом полугодии 2018 года мы опять увидим их большую активность. Итогом забега станет большой объем предложения жилья в 2019 году, что сдержит рост цен на фоне разговоров об отмене долевки.
Марк Лернер
Марк Лернер
генеральный директор компании «Петрополь»
Наталья Ковтун, Надежда Федорова, Артемий Анин Все статьи автора
12 февраля 2018, 00:04 43805
Новости партнеров
Реклама