Новая квартира на паях. К чему может привести отказ от долевого строительства

Российские паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости, с января по сентябрь этого года привлекли 12,8 млрд рублей. Это в 2 раза меньше, чем за 9 месяцев прошлого года. Однако интерес к этому инструменту может в ближайшее время подогреть отмена долевого строительства. Использование ЗПИФН может стать одной из форм проектного финансирования.

Инструмент инвестиций

Механизм ЗПИФН (американский аналог REIT) был придуман прежде всего для инвестирования в недвижимость — управляющая компания привлекает группу частных инвесторов, чтобы приобрести жилую или коммерческую недвижимость и, например, получать с нее рентный доход.

Эксперты JLL прогнозируют увеличение интереса к паевым фондам в недвижимости в связи со стремительным падением ставок по депозитам, которые сейчас колеблются на уровне 5%. Но для инвестора вложение в ЗПИФН, конечно, рискованнее депозита. Купить паи фонда можно только на этапе формирования, а выйти только после его окончания (примерно через 3 года). Можно продать паи и на вторичном рынке, но, как правило, с дисконтом. Текущая статистика по доходности ЗПИФН, впрочем, не радует. Фонды недвижимости у "Сбербанк Управление Активами" за прошедший год показали отрицательную доходность, с ноября прошлого года подешевев на 5–14%. Паи фонда "Арсагера — Жилищное строительство" выросли за год на 4%. В такой ситуации, возможно, инвесторы скорее обратятся к другим ПИФам с большей доходностью. "Интерес к ЗПИФН обычно возрастает в периоды после кризиса, когда стоимость активов находится на дне. Либо когда банковское финансирование становится слишком дорогим для покупки недвижимости", — подчеркивают в JLL, добавляя, что низкие цены должны стать стимулом для развития этого инструмента.

"Ценовое дно на рынке недвижимости, скорее всего, будет найдено в 2018 году, — прогнозирует аналитик Forex Optimum Иван Капустянский, — после этого начнется рост, который подстегнет снижение ключевой процентной ставки и, как следствие, дальнейшее снижение ставок по ипотеке. На этом фоне ЗПИФН снова может приобрести актуальность как один из удобных инструментов инвестирования в недвижимость".

В целом при инвестировании в ЗПИФН не так важно, где именно расположена недвижимость, если она приносит доход. Сделки по формированию фондов происходят и в Петербурге. "Здесь "ВТБ Управление Активами" запустило фонд с возможностью покупки жилой недвижимости через покупку паев своего ЗПИФН (деньги идут на строительство жилья, а оттуда квартиры выделяются пайщикам), а "Арсагера" уже давно использует рентный подход к формированию своих фондов в городе", — говорит руководитель департамента аналитики компании "Аналитика Онлайн" Глеб Задоя.

Для формирования фонда "ВТБ Капитал Управление Активами" инвестировало в проект жилого комплекса "LEGENDA Комендантского". Среди сделок коммерческой недвижимости можно вспомнить покупку НПФ "Благосостояние" офисов в "Аэропортсити" у "Авиелен А. Г." и покупку бизнес–центра "Синоп" УК "РВМ Капитал" у Plaza Lotus Group.

Квартирный пай

Только около 10% ЗПИФН на рынке в России являются инвестиционными. Остальные используются собственниками недвижимости для оптимизации налогов — ЗПИФН не надо платить налог на прибыль. Кроме того, за паями могут спрятаться собственники, которые не хотят публичности. Как правило, такие фонды образует девелопер, а не управляющая компания. Стать пайщиками такого фонда могут только определенные квалифицированные инвесторы.

Развитию этого вида ЗПИФН могут способствовать изменение ФЗ–214 и заявленная властями отмена долевого строительства в ближайшие годы. "Традиционно девелоперы привлекали деньги дольщиков и в меньшей степени кредитовались. В новых условиях придется использовать проектное финансирование. Банки требуют внесения 30–40% от общего размера всех затрат по проекту собственным капиталом девелопера. ЗПИФН, возможно, станет источником привлечения такого капитала", — считает руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Петербурге Сергей Владимиров.

С этим утверждением не согласен глава проектов девелопмента и развития территорий Becar Александр Кириятских: "Изменения в ФЗ–214 не повлияют на интерес к ЗПИФН, а последний не сможет стать альтернативой для долевого участия в строительстве, так как эти схемы работают в разном правовом поле". Но застройщики уже задумываются о привлечении этого инструмента. В "СПб Реновации" рассказали, что сейчас не рассматривают ЗПИФН в качестве инструмента привлечения инвестиций, но не исключают использование его в будущем. "Этот механизм может стать аналогом банковского проектного финансирования, но все будет зависеть от конкретных условий, которые будут регулироваться законодательством и рынком", — говорит руководитель службы по работе с госорганами ООО "СПб Реновация" Дмитрий Михалев.