23:3525 октября 201723:35
81просмотров
23:3525 октября 2017
Основатель и владелец группы компаний "Арсенал–Недвижимость" Виктор Лаптев в интервью рассказал "Деловому Петербургу" о первом девелоперском проекте, о преимуществах масштабной квартальной застройки, о необходимости планирования и о перспективах компании на ближайшие 20 лет.
Как появилась компания "Арсенал–Недвижимость"? С чего начиналась ее деятельность?
— С 1997 года компания выполняла строительные работы, занималась поставкой арматуры для "Монолитстроя". В обмен на арматуру мы по бартеру получали квартиры, которые затем продавали. И тогда, посмотрев, как быстро растет строительный рынок, мы тоже решили заняться девелопментом. Толчок для развития этого направления бизнеса дал и кризис 1998 года, после которого изменилась себестоимость строительства, оно стало выгоднее. Тогда же стало развиваться и долевое строительство — пионером была компания "ЛенСпецСМУ", и ее руководитель Вячеслав Адамович Заренков стал для меня идейным вдохновителем.
Каким был первый объект, построенный компанией?
— Это был дом на пр. Королева, 47, в Приморском районе общей площадью около 30 тыс. м2, из них продаваемой — 20 тыс. м2. Мы покрасили его фасад в цвета "Зенита" — сине–бело–голубой. Таким образом мы выделились из общей советской тональности, когда все дома были одного цвета и этот цвет был серым. Пусть и с нарушением правил, но мы произвели небольшую революцию в цветовой гамме фасадов. Главный архитектор города был сначала недоволен, но потом и он признал, что получилось неплохо. А вслед за нами и все остальные стали мыслить по–другому и создавать разнообразные фасады.
Сложно ли было работать в то время?
— На самом деле раньше была упрощенная схема получения земли под застройку. Практически любой желающий мог найти свободный участок, и если по генплану он предназначался под строительство, то надо было обратиться в инвестиционно–тендерную комиссию в Смольном и подать заявку. Я тогда объехал Приморский район, нашел пятна, где можно строить, пошел в Управление инвестиций и подал заявку на все пятна. Какие–то из них получили мы, какие–то — другие компании. Но земли хватало всем, все были довольны и строили, строили, строили.
Какие основные вехи развития компании вы могли бы назвать?
— Если сначала мы занимались уплотнительной застройкой города, то потом поняли, что бегать с одного пятна на другое нам не очень интересно. Затрат много, а отдачи меньше, чем если сразу взять большой участок и спроектировать там строительство 200–300 тыс. м2 жилья. К слову, нельзя сказать, что комплексное освоение территорий — это примета исключительно последних лет. В Советском Союзе, например, это называлось "трест квартальной застройки".
Мы купили участок в Девяткино в 2008 году, начали строить там первый квартал и с тех пор в таком ключе и развиваемся.
Сейчас вы строите только в Ленобласти. Планируете ли вернуться в пределы КАД?
— Конечно, в Ленобласти больше свободной земли, но в ближайшее время мы планируем анонсировать проект квартальной застройки в городской черте. О новом проекте в границах города мы намерены объявить в декабре 2017–го — январе 2018 года.
В Петербурге основной резерв для развития квартальной застройки — это, конечно, серый пояс. Если взять такие заводы, как "Арсенал" или ЛОМО, то рано или поздно на их территории должны появиться жилые кварталы.
Почему вы сами не беретесь за проекты редевелопмента?
— Нужно политическое решение городских властей, чтобы все застроить. Нужна административная поддержка, чтобы девелоперам были выгодны эти проекты. Если посмотреть, как развиваются европейские города, то ни в Париже, ни в Риме, ни в каком другом туристическом городе вы не увидите заводов в центре города — все они вынесены на окраину. Даже в Москве мэр столицы Сергей Собянин давно принял решение вынести все советские заводы и создать на их месте красивую, современную застройку. И я понимаю, что рано или поздно такое решение должно быть принято и у нас. Отдельные проекты редевелопмента уже появляются на карте города, но для того, чтобы этот процесс стал более активным, все–таки нужна политическая воля.
Какие изменения были наиболее важными для строительной отрасли за последние 20 лет?
— 20 лет назад не было 214–го закона "О дольщиках". И работать было намного проще. Кроме того, становится все сложнее получать разрешение на строительство. Так что с каждым годом отрасль становится все более зарегулированной.
С точки зрения рынка, по большому счету ничего не изменилось. Уходят с рынка компании, которые берут на себя слишком большую кредитную нагрузку. Те, кто более осмотрителен, потихоньку развиваются. Раньше одни компании были более мощными, теперь другие строят больше жилья.
За 20 лет в стране произошло несколько кризисов, отразившихся в том числе и на строительном рынке. Как компании удавалось сохранять свои позиции?
— Схема одна: если случается кризис, связанный с падением продаж, то нужно корректировать планы, сокращать объемы строительства, а затем, по мере выхода из сложной ситуации, постепенно их наращивать. Нужно действовать по плану. Вот в Советском Союзе был Госплан, сейчас России нужен скорее ГосБизнесплан. Смысл планирования в том, чтобы видеть цель и стремиться к ней. А нет плана — нет и цели, непонятно, куда идти, отсюда и кризисы.
У вашей компании план на сколько лет вперед?
— На 20.
И какой должна быть компания через 20 лет?
— Она должна строить жилье в Москве, в Санкт–Петербурге и в других европейских городах. Мы планируем уже в следующем году объявить о старте первого проекта за рубежом.
По итогам первого года говорили о падении продаж в среднем по петербургскому рынку новостроек. Как у вас обстоят дела?
— Рынок очень неоднородный — у кого–то продажи падают, у кого–то, наоборот, растут. Это связано и с изменением предпочтений покупателей: если раньше люди хотели жить в панельных домах, то теперь предпочитают кирпично–монолитные. Так происходит перераспределение спроса.
У нас падения нет, ситуация стабильна, а летом даже отмечался рост. Все идет по плану — строим и продаем. Поставили памятник Дмитрию Менделееву. Я его придумал. Когда мы только приобрели участок, я сразу мысленно запланировал, что по нему пройдет бульвар имени Менделеева, на котором будет стоять памятник. И вот спустя 6 лет, когда мы построили дома в жилом квартале "Солнечный" в Мурино, памятник стал "вишенкой на торте" для этого проекта.
Почему именно Менделееву?
— Он мне нравится как математик и как политик. Если бы у нас все политики были такими, как он, то страна была бы круче, чем Швейцария. Я хотел бы, чтобы депутаты ЗС и члены правительства Ленобласти поддержали мою инициативу в переименовании станции метро "Девяткино" в "Менделеевскую" и выступили с предложением собрать топонимическую комиссию по данному вопросу.
Сколько жилья сейчас строит "Арсенал–Недвижимость"?
— Всего строится сейчас более 260 тыс. м2 жилой и коммерческой недвижимости, до конца года планируем сдать еще два дома площадью 34,4 тыс. м2. Всего же за 20 лет на строительном рынке ГК "Арсенал–Недвижимость" построила и передала своим покупателям более 350 тыс. м2 жилья, то есть около 8 тыс. квартир.
Планируете ли вы новые масштабные проекты?
— Как я уже отметил, в начале года мы анонсируем проект квартальной застройки в городе, а в конце 2018 года планируем объявить о начале еще одного, традиционно в Ленинградской области.
Сейчас вы строите на севере от Петербурга, а как вы оцениваете перспективы южных пригородов?
— Неоднозначно. Например, район Красного Села мне не нравится, а вот в районе Пушкина можно было бы создать кластер и развивать его, но для этого необходимо обеспечить хорошее транспортное сообщение как с центром Петербурга, так и с городом Пушкином. Вообще, если бы удалось создать большое транспортное кольцо и пустить по нему линию наземного метро, то город автоматически стал бы больше в диаметре. В Москве, например, по кругу запустили электричку, причем проект реализовали достаточно быстро, всего за 1–2 года. В Петербурге это дало бы толчок к развитию городов–спутников и всей агломерации в целом.
В Петербурге и ближайших пригородах Ленобласти строится довольно много жилья, заявлены проекты на несколько миллионов квадратных метров жилья. Надолго ли хватит спроса?
— Это все просчитывается математически. Можно посмотреть, сколько квадратных метров приходится на одного человека в США, в Европе и сколько — в России. Тогда сразу станет понятно, сколько еще можно строить и в Москве, и в Петербурге. На 20 лет работы точно хватит.
Биография
Виктор" Лаптев
> Окончил Ленинградский институт железнодорожного транспорта и юридический факультет СПбГУ.
> В марте 1997 г. стал учредителем и генеральным директором инвестиционно–строительной компании "Арсенал–Недвижимость".
> В 2013 г. уступил место генерального директора ЗАО "Арсенал–Недвижимость" Станиславу Данеляну.
> В 2005 г. награжден званием "Почетный строитель России".
Справка
ГК" "Арсенал– Недвижимость"
> Создана в 1997 г. Является крупным застройщиком, реализующим проекты в сегментах эконом– и комфорткласса.
> Основное территориальное присутствие сосредоточено в Ленинградской области: Новое Девяткино, Мурино, Кудрово, Бугры.
> В стадии строительства находится более 260 тыс. м2 жилой и коммерческой недвижимости.
