Владелец сети "Сенатор" собирается купить три бизнес-центра в Петербурге за 7 млрд рублей

Владелец самой крупной в Петербурге сети бизнес–центров "Сенатор" Андрей Фоменко продолжает наращивать портфель недвижимости. Он ведет переговоры о покупке трех офисных комплексов в центре Петербурга. Речь идет о здании на Миллионной ул., 5, бизнес–центре "Атриум" на Невском пр. и бизнес–центре "Синоп" на Синопской наб. Всего в планах компании — покупка шести крупных объектов в Петербурге в ближайшее время. Между тем в этом году рынок офисов города поставил антирекорд: с начала года он прирос всего на 76 тыс. м2 новых качественных площадей. Это самый низкий показатель за всю новейшую историю офисного рынка города. И результат уже налицо: ставки аренды офисов пошли в рост.

Три сделки на карандаше

О готовящихся знаковых сделках на рынке офисной недвижимости "ДП" рассказали несколько источников, знакомых с ходом переговоров.

В самом "Сенаторе" вместо комментария ограничились общими словами. "Мы в принципе рассматриваем все качественные объекты в городе, потому что стремимся наращивать сеть и утверждать свое лидерство на рынке. Для нас интересен любой объект с хорошей локацией — как действующие бизнес–центры, так и здания под реконструкцию", — говорит управляющий сетью БЦ "Сенатор" Дмитрий Золин.

Но источники "ДП" утверждают, что "Сенатор" готовится пополнить свой портфель офисной недвижимости минимум тремя крупными зданиями.

Первый актив — бизнес–центр Sinop на Синопской наб., 22. Это готовое офисное здание класса А площадью 21 тыс. м2 (арендопригодная — 13 тыс. м2). С 2014 года зданием владеет московская компания "РВМ Капитал" Сергея Орлова, бывшего советника главы ОАО "РЖД" Владимира Якунина, которая купила его за 2 млрд рублей у братьев Зингаревичей. Сейчас Sinop заполнен арендаторами на 95%, крупнейшие из них — "Газпром Сахалин", "Газпром СПГ", "Газпром банк", "Согаз" и "Регус".

Собственник "РВМ Капитала" Сергей Орлов общаться с "ДП" отказался.

Второй актив, к которому приценивается "Сенатор", — бизнес–центр "Атриум" на Невском пр., 25. Этим зданием владеет неизвестная на рынке компания "Дьюз Инвестметс лимитед инн", она купила его на аукционе более 10 лет назад за 58,6 млн рублей и теперь сдает в аренду 8 тыс. м2, из которых 2,7 тыс. м2 отведены под торговые площади, остальные 5,3 тыс. м2 на втором–пятом этажах занимают офисы. Связаться с собственниками этого актива не удалось.

И, наконец, третий актив, который рассчитывает купить "Сенатор", — это два дома, № 5 и № 6 по Миллионной ул., общей площадью 26,3 тыс. м2. Они принадлежат ООО "Виктория", собственником которого является, по ЕГРЮЛ, кипрская "Меисса консалтинг лтд" (по данным СМИ, за ней стоит топ–менеджер "ФосАгро" Игорь Антошин).

Генеральный директор ООО "Виктория" Равиль Темербулатов факт переговоров с "Сенатором" не отрицал, но отказался комментировать сделку до ее закрытия.

"Раньше только Миллионная, 5, стоила $45 млн, потом вместе с Миллионной, 6, этот комплекс продавался за $37 млн", — говорит собеседник "ДП", которому предлагали купить объекты. Сегодня эксперты Colliers International оценивают этот актив в сумму 2 млрд рублей ($35 млн).

"Примерно в такую же сумму можно оценить и Sinop, и "Атриум". Таким образом, общий бюджет трех сделок может составить 6–7 млрд рублей", — заключили эксперты компании "Новый офис".

"Некоторые объекты продаются уже давно. Поэтому на конечной цене сделок может сказаться усталость собственника. Возможно, он проявит лояльность и понизит стоимость", — добавила Ольга Шарыгина из NAI Becar.

Ненасытный лидер

Сеть "Сенатор" — лидер рынка офисной недвижимости Петербурга. В портфеле компании, согласно данным ее сайта, 31 бизнес–центр общей площадью 316 тыс. м2 (см. "Основные активы...").

Но лидер продолжает пополнять портфель. В этом году "Сенатор" купил у Балтийского банка бизнес–центр "Северная столица" площадью 22 тыс. м2 (его оценили в 1,7 млрд рублей). И, по данным источников "ДП", в планах компании — покупка шести крупных объектов в Петербурге в ближайшее время. Такую агрессивную политику компании участники рынка объясняют рыночной конъюнктурой.

"Время для сделок хорошее, так как из–за экономического спада у ряда собственников возникла необходимость продать объекты, им приходится приводить цену к рыночно обоснованным уровням. А "Сенатор" просто грамотно использует удачные обстоятельства", — говорит гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

"Строить новые офисные здания сейчас рискованно. А для покупки готовых объектов время хорошее. Особенно если речь идет о зданиях в премиальных местах, спрос на которые мало подвержен колебаниям даже в кризис", — отметил гендиректор Colliers International Андрей Косарев.

С коллегами согласны эксперты компании "Новый офис": "Дефицит качественных офисов усиливается. И эта ситуация продлится еще 3–5 лет. В перспективе арендные ставки вырастут. И сегодняшние цены на офисы будут казаться заниженными".

"Если бы "Сенатор" решился на сделки чуть раньше, наверняка купил бы активы дешевле, поскольку на рынке офисов заканчивается период стагнации и сегмент оживает. Но время для сделок все равно удачное", — согласна Ольга Шарыгина из компании NAI Becar.

Офисный антирекорд

По итогам III квартала 2017 года суммарная площадь качественных офисов в Петербурге составила 3 млн м2, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. За квартал в городе было введено в эксплуатацию четыре бизнес–центра общей площадью 50 тыс. м2, а с начала года предложение качественных офисов увеличилось в Петербурге всего на 76 тыс. м2.

"Это минимальное значение за всю современную историю офисного рынка города", — говорят эксперты JLL. Они ожидают ввода в Петербурге 150 тыс. м2 офисов по итогам года (на 30% меньше, чем в 2016 году), но оговариваются, что многие из анонсированных проектов, скорее всего, будут отложены до следующего года.

Между тем объем сделок по аренде офисов в городе с начала года, по данным Knight Frank, составил 93 тыс. м2. На этом фоне арендные ставки продолжают расти. "Ставки на офисы класса А выросли на 2,7%, до 1691 рубля за 1 м2 в месяц, в классе В — на 0,5%, до 1183 рублей за 1 м2 (включая НДС и эксплуатационные расходы). И в следующем году рост ставок продолжится. Он составит 5–8%", — сообщили в JLL.

"Из–за невысокой доходности в прошлом году цены на офисную недвижимость можно было назвать низкими. Однако с начала 2017 года мы наблюдаем увеличение количества сделок в этом сегменте. На данный момент среди коммерческой недвижимости офисные сделки вышли на первое место. Средняя вакансия в Петербурге составляет порядка 9–10%, и в сравнении с Москвой это весьма небольшая цифра", — заключили в NAI Becar.

Авторы: Наталья Ковтун, Ольга Мягченко, Александра Конфисахор