Как девелоперу решить проблему студий

Cегодня в Петербурге и его ближайших пригородах, по подсчетам аналитиков, девелоперы строят около 40 тыс. квартир–студий. Для покупателей жилья в экономклассе это чуть ли не единственная возможность приобрести отдельную квартиру, зачастую первую в жизни. А в высоком ценовом сегменте студия, как правило, — это объект для инвестирования. Но и в том, и в другом случае излишнее количество студий в проекте создает проблемы для девелопера.

Ситуация в экономклассе обсуждается не первый год. Я согласен, что строительство муравейников, где на студии приходится львиная доля квартир, — бомба замедленного действия, которая может обернуться образованием социальных гетто со всеми вытекающими последствиями.

Тем не менее тенденция не меняется: в Петербурге за прошлый год доля таких квартир во вновь введенных домах достигла 61,6%, а в Ленинградской области (а это прежде всего приграничные с Петербургом территории, то есть покупатели здесь — те же потребители городского жилья) этот показатель еще выше — 77,8%.

На мой взгляд, регулирование этих процессов должно стать вопросом не только социальной, но даже государственной безопасности. Однако это не задача бизнеса, который лишь реагирует на платежеспособный спрос.

А что в высоком ценовом сегменте жилой недвижимости? Здесь покупатель другой, поэтому и девелоперы вынуждены быть более гибкими. В современных проектах бизнес–класса доля студий редко превышает 10%. Одна из причин в том, что большое число студий и однокомнатных квартир в доме нередко становится стоп–фактором для состоятельных покупателей жилья.

Не секрет, что житель студии — обычно временный: он либо купил ее "на вырост", либо для сдачи в аренду. Он не участвует в формировании социума, а однородная социальная среда — одно из требований аудитории в бизнес–классе и выше. Многие девелоперы формируют целые департаменты по работе с жителями, создаются клубы и сообщества, жильцы активно участвуют в решении общедомовых вопросов. Студии как формат в эту тенденцию не вписываются.

Инвестиционная привлекательность квартир–студий сегодня тоже под вопросом. В условиях сжавшегося рынка жилой недвижимости ликвидным окажется только действительно качественный продукт с удачным расположением и продуманными планировками. Борьба за покупателя началась. Мы проанализировали все эти факторы и поэтому осознанно минимизировали количество студий в своем новом проекте, оставив только 7% таких квартир.

Эта доля оптимальна для жилого объекта бизнес–класса. Существует три мотива покупки студии. Первый — инвестиция. Второй — ограниченный бюджет. Третий — эффективная покупка. В первом и втором случаях актив покупают люди, приобретающие свою первую недвижимость, а также недвижимость для детей и ради инвестиции. В третьем — это те, кто мог бы позволить большую площадь квартиры, но не желает переплачивать за лишние метры, поскольку не нуждается в них. Именно люди третьей категории, покупающие квартиру для жизни, приобретают студии в проектах бизнес–класса, расположенных рядом с центром города. И такой продукт останется востребованным в ближайшие годы.

Автор: генеральный директор группы компаний "Абсолют Строй Сервис" Евгений Жуков