Торможение на спуске. Почему новое жилье в Петербурге может оказаться в дефиците

На жилищном рынке Петербурга впервые за долгие годы образовался перекос: в городе сдается больше жилья, чем предлагается в продажу на этапе строительства. Так, с начала этого года было сдано 1,46 млн м2 жилья, а на рынок вышло только 1,2 млн м2. Это означает, что застройщики достраивают ранее начатые объекты, а новых проектов не начинают. Потенциально это может привести к дефициту предложения и росту цен на 10–15% в перспективе 2–3 лет, предупреждают эксперты.

Сокращение в 2 раза

В мае 2017 года, по данным комитета по строительству Смольного, в Петербурге было введено в эксплуатацию 187,2 тыс. м2 жилья. А всего с начала года — 1,458 млн м2, это на 33% больше, чем за тот же период прошлого года. Между тем Служба госстройнадзора и экспертизы за тот же период выдала всего 24 разрешения на строительство новых домов общей площадью 1,2 млн м2. Для сравнения: в прошлом году разрешений было почти в 2 раза больше — 40 штук на 2,5 млн м2. А последние 5 лет число выданных разрешений постоянно росло — с 94 в 2011 году до 167 в 2016 году (см. "Динамика развития...").

Проекты "про запас"

Эксперты называют несколько причин спада активности строительного бизнеса.

"Рост себестоимости строительства за последние 2 года составил 15%. Маржа застройщиков сократилась до 5–7%. Но падение в отрасли не может продолжаться постоянно. Компании начинают откладывать новые проекты до лучших времен. А те проекты, что уже есть на рынке, будут расти в цене", — говорит руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновация" Дмитрий Михалев. "Это не спад, а возвращение к норме после всплеска продаж, который произошел после девальвации рубля и привел к вымыванию предложения с рынка. Его нужно было компенсировать новыми стройками, что компании и делали. Вторая причина — стремление девелоперов как можно скорее освоить заемное финансирование из–за роста кредитных ставок. Из–за этого многие компании строили дома, даже если жилье в них не продавалось", — добавил инвестор проекта "Прибрежный квартал" Михаил Голубев.

Еще одна причина — вступление в силу поправок в ФЗ–214, которые значительно усложнили работу в отрасли. В частности, строителям теперь нужно делать отчисления в компенсационный фонд, что повышает их издержки. Многие строители постарались получить разрешения на новые проекты до вступления поправок в силу.

"Компании получали разрешения "про запас". Но будут выводить проекты в продажу не сразу, а по мере необходимости. Так что дефицита жилья не будет", — уверена руководитель маркетинга и аналитики АН "Лаборатория метров" Елизавета Яковлева.

Охладили пыл застройщиков также постоянные изменения в генплане города и ПЗЗ, а также рост административных барьеров и неуверенность в завтрашнем дне. "Но это временная ситуация. Когда градостроительное законодательство перестанет меняться, а в ПЗЗ останется меньше противоречий, застройщики смогут получать распоряжения на разработку ППТ, а затем и разрешения на строительство в нормальном режиме", — уверена директор по правовым вопросам ГК "Эталон" Виктория Цытрина.

Инертный рынок

Какими будут последствия спада строительной активности, догадаться несложно. "Начиная с конца 2014 года покупательная способность петербуржцев стала снижаться, и девелоперы скорректировали свои планы по строительству новых объектов — объемы нового строительства снизились. Самый большой дефицит проектов — в обжитых районах города", — говорит исполнительный директор ГК Docklands development Илона Лапинскайте.

"В последнее время рост предложения сконцентрирован в проектах около КАД. А в других районах проектов становится все меньше, хотя спрос на жилье в таких локациях растет. Значит, цены будут повышаться", — констатирует директор по развитию ГК "Аквилон инвест" Виталий Коробов.

С ним согласен Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена": "Платежеспособная потребность в недвижимости упала. А оставшийся спрос перенаправлен на качественные проекты, где риски минимальны".

Это подтверждает анализ цен. По данным аналитического центра "Бюллетеня недвижимости", 2 года назад однушка в Московском районе стоила 4,1 млн рублей, а сейчас — 5 млн рублей. А квартира сопоставимой площади в Красногвардейском районе подорожала с 3,35 млн рублей лишь до 3,44 млн. То есть темп роста почти в 10 раз меньше.

"Но новые проекты выводить все сложнее. Кредиты не дешевеют, власти придумывают новые нагрузки для строителей — к социальным объектам добавились дороги. А теперь на нас хотят повесить еще и содержание памятников. Это неизбежно скажется на экономике проектов и сделает некоторые из них нерентабельными. Поскольку число новых строек сокращается, а издержки строителей растут, рост цен неизбежен. Он может составить 10–15% за 2–3 года", — перечисляет председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.

Но не все так пессимистичны. С коллегами не согласен Михаил Голубев. По его мнению, спад активности девелоперов на стоимость квартир не повлияет. "Сегодня готовы документы для возведения около 70 млн м2 жилья. А городу и ближайшим районам Ленобласти необходимо всего 5 млн м2 нового жилья в год. То есть имеется запас лет на четырнадцать", — заключил он.