Дом в чистом поле

Последние 10 лет границы спальных районов Северной столицы существенно разрослись. Девелоперы осваивают свободные участки в Выборгском, Приморском, Красногвардейском, Московском и других районах города, а также за его административными границами, в первую очередь во Всеволожском районе Ленобласти.

Как отмечает руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб" Петр Буслов, жилая застройка ведется в основном в рамках комплексных проектов, предусматривающих строительство домов и всей инфраструктуры: инженерных сетей, дорог, необходимых социальных учреждений, а также досуговых объектов.

Однако, несмотря на это, в районах, где ведется активное строительство, обеспечение инфраструктурой эксперты оценивают как крайне низкое.

"В целом во многих районах города и области картина схожая — инфраструктура не успевает за темпами возведения жилых домов", — комментирует генеральный директор управляющей компании Rocket Group Борис Латкин.

Особенно чувствуется нехватка улично–дорожной и транспортной инфраструктуры на вновь застраиваемых территориях. "Город развивается стремительно, нагрузка на транспортные сети постоянно растет за счет высокой девелоперской активности в пригородных локациях", — поясняет Петр Буслов.

Не хватает в районах новостроек и детских садов, поликлиник, спортивных центров и пр. "С детскими садами и школами все непросто, особенно через 3–4 года после заселения жилых комплексов", — говорит член совета директоров строительной компании "Норманн" Николай Крутов.

Этапы большого пути

Одна из причин подобного отставания — это объем проектов. Так, по словам Петра Буслова, реализация таких масштабных проектов на неосвоенных земельных участках ведется поэтапно: сначала строится жилье, а потом соцкультбыт.

Кроме того, строительство необходимой инфраструктуры занимает в 2 раза больше времени, чем строительство жилья. "Со временем, когда будет завершено строительство, ситуация нормализуется", — отмечает Борис Латкин. "Давайте вспомним, как застраивались Гражданка, Озерки, — вспоминает руководитель маркетинга и аналитики "Лаборатории метров" Елизавета Яковлева, — там тоже сначала возводились жилые дома, а станции метро, детские сады, школы и универмаги строились во вторую очередь, поэтому первое время жители новых районов были вынуждены в переполненном транспорте возить детей в сады в другие районы". То же самое происходит сейчас с новыми районами строительства. Выход из ситуации видится один — опережающее инфраструктурное развитие территории.

Разные подходы

Несмотря на то что вроде бы на многих территориях строительство начинается с нуля, точка отсчета все–таки может быть разной. Так, Николай Крутов отмечает, что те районы, проектированием планировки территорий которых занимался город, не испытывают больших проблем с инфраструктурой. В частности, комитет по строительству был заказчиком работ по строительству инженерных сетей и социальной инфраструктуры юго–западной и северо–приморской части города и выполнил все обязательства, благодаря чему на этих территориях появлялись сети, детские сады и школы. "Эти земли стоили для застройщиков недешево, но зато можно было просто строить свои жилые комплексы — и никаких подводных камней, — поясняет Николай Крутов, — а вот если территории осваивают только застройщики, там уже могут начаться сложности, особенно если таких застройщиков несколько".

К сожалению, далеко не все районы города и не все застраиваемые территории изначально присутствуют в программах развития городской инфраструктуры, например транспортной, говорит директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Екатерина Гуртовая. "Есть территории, по которым в принципе ничего не известно", — констатирует она, отмечая, что если город или область сейчас ее уже не строят, то может быть очень много неопределенности с дальнейшим появлением инфраструктуры. В свою очередь, покупателям при принятии решения о приобретении жилья она рекомендует тщательно анализировать информацию о практике выполнения девелопером обязательств по обеспечению объектов инфраструктурой.

За чей счет строить

Наиболее важным является вопрос финансирования объектов. Доля затрат на инфраструктуру, по словам Бориса Латкина, составляет 10–15% от общей стоимости проекта — их масштаб зависит от локации и объема строительства. Как рассказывает Петр Буслов, сегодня в Петербурге действуют три схемы возведения соцобъектов: строительство и передача объекта на баланс города, перечисление средств на социалку и выделение участка под их строительство, в Ленобласти действует механизм "сады и школы в счет налогов".

Главная на сегодня задача — обеспечить такое взаимодействие, которое устроит как городские и областные власти, так и девелоперов и при этом обеспечит своевременный ввод инфраструктурных объектов в строй. "Город начинает сознавать, что все жесткие требования, которые предъявлялись застройщикам по выделению участков под соцобъекты, завершались зачастую тем, что участки предоставлялись, но садики и школы на них не строились", — отмечает Екатерина Гуртовая. А перекладывание всего бремени строительства, по словам Елизаветы Яковлевой, на застройщиков, в свою очередь, ведет к удорожанию строительства и снижает привлекательность новых локаций.