23:3223 мая 201723:32
344просмотров
23:3223 мая 2017
Генеральный директор управляющей компании Rocket Group Борис Латкин в интервью "Деловому Петербургу" рассказал о том, почему изменения в законодательстве помогут в реализации проектов комплексного развития территорий и как Ленобласть может стать пионером среди российских регионов по строительству комфортного жилья.
Сейчас, по оценке экспертов, около 60% новой застройки представляют собой проекты КОТ — комплексного освоения территорий. Для чего было вносить изменения в Градостроительный кодекс и 214–ФЗ, вводя понятие КРТ — комплексного развития территорий? В чем разница?
— Если подходить формально, то все проекты в Мурино, Кудрово и других пригородах нельзя назвать комплексным освоением территорий. По Градостроительному кодексу РФ КОТ — это освоение территорий, при котором договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющим земельный участок для комплексного освоения территории.
То есть государство как владелец земли должно считать, сколько средств нужно на инженерные сети, дороги, школы и другую необходимую инфраструктуру, а затем строить эту инфраструктуру на средства, полученные от продажи или сдачи в аренду этой земли одному или нескольким застройщикам. При этом порядок реализации проекта на землях, находящихся в частной собственности, до недавнего времени не был определен.
Новая редакция ст. 46.9 Градостроительного кодекса РФ и изменения в 214–ФЗ снимают эту проблему в корне, вводя понятие комплексного развития территорий (КРТ) для частных земель. Теперь Градостроительный кодекс говорит, что если владелец земли хочет возводить жилье, то он сам и за свой счет должен построить дороги, школы, сети и другую необходимую инфраструктуру, безвозмездно передав это государству. При этом застройщик получает возможность расходовать на возводимую инфраструктуру деньги дольщиков. Причем полную ответственность за реализацию проекта комплексного и устойчивого развития территории несет именно владелец земли.
Гарантией исполнения обязательств выступает договор о комплексном и устойчивом развитии территорий, который заключается с уполномоченным органом исполнительной власти. Если проект не реализуется, то предусмотрены серьезные санкции в отношении владельца земли. Обеспечением в качестве обязательств может выступать в том числе и земельный участок.
Какие обязательства при этом несет муниципальное образование?
— Во–первых, государство в лице уполномоченного органа должно безвозмездно принять все построенные объекты на свой баланс и в дальнейшем эксплуатировать. Во–вторых, закон предусматривает предоставление компаниям, реализующим проекты КРТ, различные льготы, в том числе налоговые, а также упрощенную процедуру согласования документов. Это позволит сократить время реализации проектов и сделать их привлекательными для инвесторов.
Эти изменения наверняка потребуют от девелоперов времени, чтобы адаптировать проекты под новые правила.
— Да, эти изменения касаются только новых проектов. На подготовку проекта комплексного и устойчивого развития территории потребуется не менее года, а то и больше, в Ленинградской области сейчас еще нет подготовленных по новым требованиям проектов. Три года назад Rocket Group, как управляющая компания, начала разрабатывать проект "Карвила. Город на реке", и, хотя на тот момент порядок реализации проектов на частных землях не был определен, принципы и подходы разработанного нами проекта полностью соответствуют принципам и подходам, заложенным в законодательные нормы, действующие на сегодняшний день.
Так, мы заранее просчитали все, что нужно для строительства целого города на 28–30 тыс. жителей, причем без привлечения бюджетных средств. Учтены все затраты на дороги, сети, школы и сады, пожарные депо и т. п. Основным принципом реализации проектов комплексного и устойчивого развития территории является опережающее инфраструктурное развитие территории.
На сегодняшний день в проект "Карвила. Город на реке", в соответствии с опережающим графиком проектирования и строительства объектов социальной, транспортной и коммерческой инфраструктуры, правообладателем земельных участков инвестировано порядка 500 млн рублей, что позволит на момент начала строительства жилых домов получить необходимую инфраструктуру для комфортного проживания людей.
Одна из причин такого подхода заключается в том, что на строительство жилого дома требуется меньше времени, чем на строительство необходимой инфраструктуры. В результате при реализации проектов по принципам КРТ ситуация, когда дом стоит в поле, а вокруг него ничего нет, уходит в прошлое. Все эти подходы уже заложены в нашем проекте "Карвила. Город на реке", и на сегодняшний день это, пожалуй, единственный проект КРТ с такой высокой степенью проработки.
В чем выгода застройщика при КРТ, ведь ему приходится платить за все?
— Дело в том, что застройщики и ранее платили за все, а точнее их дольщики. Когда реализовывались проекты комплексного освоения территорий на государственных землях, то по результатам аукциона в стоимость земли входили все затраты на инфраструктуру. В случае реализации проектов на частных землях строительство всей необходимой инфраструктуры производилось в так называемом "добровольном порядке". При этом точный объем понесенных затрат определить было невозможно.
Теперь заранее можно посчитать абсолютно все расходы — потому что в рамках договора о КРТ учтено все, буквально до мелочей, и новым статьям затрат возникнуть просто неоткуда. В результате легко просчитать экономическую модель проекта: все расходы, которые закладываются в проект, делятся на количество квадратных метров жилья. Если стоимость метра укладывается в среднерыночную, то проект устойчив. Если нет — то не стоит и начинать.
Кроме того, по прежним правилам застройщик не мог напрямую тратить деньги дольщиков на строительство школ, больниц, а также нести другие расходы в рамках проекта только из собственных средств, из прибыли. Теперь же принцип КРТ позволяет относить инфраструктурные затраты на расходы при условии безвозмездной передачи объектов в государственную собственность.
Комплексный подход в обеспечении застраиваемой территории всей необходимой инженерной инфраструктурой позволяет значительно сэкономить средства, необходимые для технического присоединения. Например, в нашем проекте "Карвила. Город на реке" экономия по некоторым позициям технологического присоединения достигает 40%.
Поэтому, с одной стороны, застройщик тратит деньги на дороги, школы, сети и другую инфраструктуру, что он и ранее делал. С другой стороны, он заранее знает, сколько должен вложить и какая доходность по проекту у него получится плюс экономия за комплексный подход. Поэтому только сплошные плюсы.
А дольщики получают бонусы при новой схеме?
— Поскольку договор КРТ заключается в первую очередь, то покупатель жилья на момент подписания договора о долевом участии в строительстве может внимательно изучить, что планирует создать землевладелец, включая все объекты инфраструктуры. Причем в этом договоре подробно прописано, что и в какие сроки появится рядом с домом: стадион, детский сад, школа, поликлиника, рекреационные зоны и другая инфраструктура, необходимая для создания комфортной городской среды проживания.
Именно в этом и есть смысл создания по–настоящему комфортной городской среды проживания. При реализации проектов по принципу КРТ в центре внимания должны находиться интересы человека — будущего жителя, и этим интересам должно подчиняться все: высотность домов и плотность застройки, улично–дорожная сеть, формирование архитектурной среды и пространства, создание новых рабочих мест и многое другое.
В опубликованном недавно Минстроем рейтинге регионов по реализации приоритетного проекта формирования комфортной среды Ленобласть отсутствует. С чем это связано?
— В первую очередь с тем, что в ежемесячном рейтинге представлены регионы, получившие дотации из федерального центра на реализацию этого проекта. А Ленобласть, как и Петербург, является регионом–донором. Правда, позже и донорам было решено выделить средства, но первый выпуск рейтинга на тот момент уже успели составить. Поэтому эффективность реализации Ленобластью и Петербургом приоритетного проекта будет учтена уже в следующем месяце, когда опубликуют второй выпуск.
Если в регионе появятся проекты, реализованные в соответствии с новой схемой КРТ, это даст все предпосылки для усиления позиции Ленобласти, а значит, и высокие позиции в рейтинге.
И тут нужно понимать, что главное, конечно, не рейтинг и не место в нем, а благополучие людей.
Ведь мы уже понимаем, что, выполняя все требования законодательства, сегодня вполне реально создавать по–настоящему комфортное жилье с сопутствующей инфраструктурой, которое будет привлекательно для будущих жителей и инвесторов, при этом дополнительная нагрузка на бюджет создаваться не будет.
Биография
Борис" Латкин
> 1986 г. — Ленинградское высшее артиллерийское командное училище им. Красного Октября
> 2009 г. — Межрегиональный институт экономики и права (специальность "юриспруденция").
> С 2002 г. — заместитель генерального директора ОАО "Кольцевая автомобильная дорога — Ленобласть".
> С 2009 г. — член совета директоров ОАО "Кольцевая автомобильная дорога — Ленобласть".
> С 2014 г. — генеральный директор ООО "Рокет груп" (Управляющая компания Rocket Group)
Справка
Rocket" Group (ООО "Рокет груп")
> Компания основана в 2014 году. Управляющая компания Rocket Group специализируется на реализации инвестиционно–строительных и инфраструктурных проектов.
> Основными профессиональными компетенциями компании являются проектирование, сопровождение строительства и реконструкции объектов гражданского и промышленного назначения, маркетинг проектов, а также работы по комплексной инженерно–транспортной подготовке территорий.
