Ликвидный товар

Однокомнатные квартиры чаще других продаются и покупаются на вторичном рынке. По оценкам генерального директора агентства "Петербургская Недвижимость" Сергея Дроздова, по состоянию на начало II квартала 2017 года доля однокомнатных квартир в общей структуре продаж на вторичном рынке составляла около 37%.

Важные параметры

Особенностью этого сегмента рынка является то, что он весьма неоднороден. По словам Сергея Дроздова, стоимость однокомнатных квартир в обжитых районах города, а также в популярных пригородных локациях варьируется в диапазоне от 2,5 млн до 6 млн рублей.

Цена зависит, например, от метража. "В домах советской постройки бывают однокомнатные квартиры площадью около 30 м2, а в так называемой новой вторичке площади могут превышать 40 м2. Соответственно и стоимость сильно различается, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости "Невский Простор", вице–президент Ассоциации риелторов Санкт–Петербурга и Ленобласти Александр Гиновкер. — Также цена привязана к району: самыми дорогими являются Центральный, Петроградский, Василеостровский и Московский районы. Правда, нужно отметить, что в Центральном районе не так много однокомнатных квартир на вторичном рынке. Самые дешевые варианты можно найти в Красносельском и Невском районах".

Одним из наиболее важных параметров при формировании цены является тип дома. Самые дорогие однокомнатные квартиры, по словам руководителя отдела ипотечного кредитования и риелторских услуг компании "Мир Недвижимости" Натальи Михайловой, продаются в современных кирпично–монолитных жилых комплексах и в домах старого фонда с капитальным ремонтом. Стоимость квадратного метра в такой недвижимости варьируется от 120 тыс. до 155 тыс. рублей. Самые дешевые предложения представлены в домах типа хрущевки–брежневки, чуть дороже — "корабли" и старые панельные дома 1967–1977 годов. В таких домах в зависимости от района стоимость квадратного метра колеблется в диапазоне от 95 тыс. до 105 тыс. рублей.

При этом, по мнению менеджера компании "Адвекс — Приморское агентство" Людмилы Ермолаевой, рассматривать однокомнатные квартиры в черте города дешевле 3 млн рублей нет смысла. "Это будет не просто маленький метраж, но и немыслимая транспортную доступность, либо такое состояние, что в жилой вид приводить придется долго и дорого", — поясняет она, отмечая, что для среднего потребителя однокомнатная квартира будет стоить 4,5–5 млн рублей, и это далеко не элитное жилье, в домах комфорткласса — от 5 млн рублей и выше, а премиум начинается от 6 млн.

"На стоимость также влияет ремонт. Зачастую в одном доме продаются одинаковые квартиры с разбросом в 1–1,5 млн рублей именно из?за дорогостоящего ремонта, не всегда оправданного, — отмечает Людмила Ермолаева. — В таком случае стоит посчитать, сколько потребуется вложить в более дешевую квартиру, чтобы получить нужное для покупателя состояние, и сравнить расходы".

Дешевое дешевеет

Риелторы отмечают, что цены на вторичном рынке в 2016 году были стабильны. "Конечно, можно отметить, что за 2–3 предыдущих года цены подросли на 10–15%, а в 2016 году почти не двигались", — говорит Александр Гиновкер, отмечая, что обычно однокомнатные квартиры быстрее дорожают и медленнее дешевеют.

Исключением, по словам Сергея Дроздова, является нижний ценовой сегмент, где средняя стоимость однокомнатного жилья в домах старой постройки снизилась на 7%, и эта тенденция сохраняется и сегодня.

"В морально устаревших домах, кроме всего прочего, еще и уровень комфорта более низкий", — объясняет причину снижения цен Людмила Ермолаева.

"Особенностью вторичного рынка сегодня является то, что практически все сделки в Петербурге — это сделки со встречной покупкой либо ипотечные сделки", — замечает Наталья Михайлова.

Спрос и предложение

В начале 2017 года отмечается общее оживление на вторичном рынке, что поспособствовало росту спроса на однушки по цене 4,2 млн рублей в кирпично–монолитных домах, а также в домах категории новая панель. Например, в Московском районе популярностью стали пользоваться однокомнатные квартиры, где стоимость квадратного метра не превышает 114 тыс. рублей.

Факторов ценообразования для квартир очень много, и это не всегда близость или удаленность от станции метро. Большое влияние на рост или снижение цен оказывает инфраструктура и социальный состав населения микрорайона, наличие или отсутствие поблизости зон отдыха, транспортных развязок, мест культурно–исторического значения.

Так, по словам Людмилы Ермолаевой, в районах, где ведется массовое строительство, довольно сложно продать квартиру из–за высокой конкуренции. Приходится снижать цену, что делает такие продажи часто нерентабельными. В старом городе однокомнатных квартир вообще немного, отсюда и достаточно высокие цены, несмотря на не всегда соответствующее качество.