Будущие возможности

Однако низкие цены на землю и невероятно красивая природа, характерная для этих мест, заставили девелоперов обратить внимание на эти локации. Если их намерения по строительству новых объектов будут реализованы, Большая Ижора и Лебяжье могут стать также привлекательны для покупателей, как поселки в северной и восточной частях залива.

Спокойная жизнь

Еще с конца XIX века Большая Ижора получила известность как благоприятная и красивая по природным условиям дачная местность. "Сосновый лес, близость залива, морской воздух, чистый песчаный берег, мелководная прибрежная полоса — все это создает хорошие условия для летнего отдыха, — рассказывает директор ДЗН ООО "Адвекс "Лиговский" Станислав Азацкий. — Здесь никогда не было промышленных предприятий, поэтому в советский период Большая Ижора активно застраивалась дачными домиками, а для садоводов из Ленинграда, Кронштадта и Ломоносова организовывались садовые товарищества. Самые старые из них — садоводство "Строитель" и СНТ "Пульман" — существуют и в настоящее время".

Сегодня Большая Ижора живет значительно спокойнее, чем в советские времена — нового строительства здесь совсем немного. "Несмотря на хорошую транспортную доступность и приближенность к городу, Ломоносовский район в этой локации не пользуется спросом у строительных компаний", — говорит ведущий аналитик E3 Group Анастасия Александрова. Подобную непопулярность эксперт объясняет тем, что на территории Большой Ижоры располагается База хранения вооружения ВМФ. Кроме того, оставляет желать лучшего социальная инфраструктура поселка.

Как рассказала руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко, в районе деревни Пеники в продаже находятся только два поселка, которые позиционируются в формате участков без подряда. Это — коттеджные поселки "Дивная деревня" и "Вико Сад" со средней ценой реализации в 100 тыс. рублей за сотку. Кроме того, с 2005 года в планах развития поселка находится проект с одноименным названием ЖК "Большая Ижора", однако по разным причинам уже в течение десятилетия он остается на стадии проектно–изыскательских работ. Также, по данным Knight Frank, участок в поселке Большая Ижора планировала развивать компания Plaza Lotus Group.

Ветхие постройки

Рынок вторичной недвижимости представлен как самим поселком Большая Ижора, так и прилегающими садоводствами, в которых в основном продаются старые постройки советского периода.

Как рассказал Станислав Азацкий, сейчас предложений немного — не более 65 объектов. Из них около 45% приходится на жилье на участках ИЖС, остальные — это дома и участки на землях в садоводствах. Согласно исследованию "Адвекс "Лиговский", жилые дома площадью от 50 до 130 м2 на участках от 6 до 12 соток предлагаются по цене от 2, 9 млн до 8, 9 млн рублей, при этом стоимость сотки в Большой Ижоре одна из самых низких в Ленинградской области. По данным E3 Group, участки на землях СНТ можно в среднем купить по 60 тыс. рублей за сотку.

Стоимость коттеджей от 100 до 200 м2 на участках размером 10–12 соток находится в диапазоне от 5,9 млн до 7, 7 млн рублей. Самым дорогим предложением является кирпичный коттедж площадью 250 м2, расположенный на участке 12 соток — хозяева просят за него 35 млн рублей.

Не хуже Курортного

Чуть больше предложений в соседнем поселке Лебяжье, который находится в 10 м от Большой Ижоры. По словам Станислава Азацкого, сегодня в базе данных находится около 100 объектов недвижимости, из которых более 80% относятся к землям ИЖС, остальное предложение — в садоводствах и ДНП. По данным E3 Group, средняя стоимость сотки здесь несколько дороже, чем в Большой Ижоре, и составляет около 80 тыс. рублей на участке СНТ. Домовладения на участках СНТ выставляются по цене от 1 млн до 3,5 млн рублей, на участках ИЖС ценовой разброс более широк и находится в диапазоне от 1,7 млн до 16,5 млн рублей. Однако даже по совсем бросовым ценам покупателя найти очень сложно "Спрос в данной локации практически отсутствует, продажи буквально единичны", — говорит Станислав Азацкий.

При этом, как отмечает генеральный директор агентства недвижимости "Невский простор" Александр Гиновкер, по своим природным характеристикам Лебяжье ничуть не уступает престижному Курортному району Петербурга. Например, в этой локации есть государственный заказник регионального значения, охраняемый Рамсарской конвенцией, здесь же располагается природный парк "Поляна Бианки", созданный в 2008 году местными жителями в память о писателе–натуралисте, который жил здесь в начале ХХ века. Вдоль поселения, расположенного прямо на берегу Финского залива, тянется еще одна местная достопримечательность — песчаный Лебяжинский пляж протяженностью 7 км. Кроме того, Лебяжье — благоустроенный поселок городского типа с хорошо развитой инфраструктурой. На территории поселка расположены несколько магазинов, узел связи, филиал Сбербанка, больница, школа, детский сад, библиотека, дом культуры.

Однако и здесь развивать новые проекты девелоперы не спешат. По словам Анастасии Александровой, так же как и в Большой Ижоре основной проблемой данной локации являются объекты Министерства обороны — в Лебяжьем нет такого участка земли, на котором можно было бы строить коттеджные поселки или многоквартирные дома без переговоров с Минобороны или Гослесфондом. "Для квартирной застройки также существует сложность в определении потенциального спроса, так как, несмотря на близость КАД, территория сильно удалена от границ города", — добавляет Светлана Московченко.

Тем не менее, из–за беспрецедентно дешевой стоимости земельных участков потенциально Лебяжье все же имеет перспективы для дальнейшего развития, и этой локацией уже начинают интересоваться девелоперы. Так, в 2015 году компания "Леонтьевский мыс" анонсировала свои планы по реализации малоэтажного жилого комплекса экономкласса на участке площадью 0,8 га. Эксперты полагают, что проект может стать отправной точкой для превращения Лебяжьего в престижное курортное место. "Название Лебяжье сегодня для многих не значит ничего: у покупателей нет представления о том, что это за место и насколько оно пригодно для жизни, — объясняет управляющий партнер ГК Puzzle Realty Мария Федорова. — Для того чтобы эта локация стала дорогой, туда должен прийти хотя бы один девелопер и начать там работать. Спустя несколько лет активной популяризации этого направления сюда придут и другие девелоперы, и коммерсанты, территория начнет развиваться и может стать столь же привлекательной, как поселки северных или восточных направлений".