Склады разбирают

Начало 2017 года ознаменовалось большей активностью арендаторов складских помещений в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. "Положительная динамика в сделках и небывалая активность компаний — совершенно не свойственная ситуация для начала года. Вакансия постепенно снижается, что дает старт для новых складских и производственных проектов", — говорит Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg.

"Стоит отметить сектор производственных компаний, оживление в нем происходит впервые с кризиса 2014 года. Запросы от остальных секторов остались на прежнем уровне. Эти тенденции приведут к сокращению сегодняшней вакансии", — полагает Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор "А Плюс Девелопмент".

Ограниченное предложение

По данным компании JLL, средняя доля свободных площадей на складском рынке Петербурга за I квартал 2017 года увеличилась на 1% — до 6,5%. Учитывая рост промышленного производства и роста контейнерных перевозок (на 2% и 4% в январе–марте 2017 года соответственно), здесь ожидают оживления спроса на складские комплексы и снижения доли вакантных площадей до 5,5–6% к концу 2017 года. "Если рассматривать только спекулятивные складские комплексы (то есть без учета объектов, построенных под конкретного заказчика и собственных складов), то уровень вакантных площадей составляет 9,3%. При этом в спекулятивных складских комплексах класса А показатель достиг к концу I квартала 9,2%, в классе B — 9,7%, увеличившись на 2% и 1,3% соответственно", — добавляет Ольга Березина, аналитик компании JLL в Петербурге.

По состоянию на конец I квартала 2017 года объем складской недвижимости Петербурга составляет 2,23 млн м2, оценивают в NAI Becar. Снижение объемов ввода связано с усилением присутствия на рынке формата built–to–suit (под нужды конкретного клиента).

Ограниченное предложение спекулятивного формата привело к вымыванию с рынка ликвидных площадей. При этом вакансия продолжает находиться на низком уровне.

"Дальнейшее развитие рынка складской недвижимости сосредоточится в формате built–to–suit в краткосрочной перспективе. Производственный сегмент продолжит свое развитие в индустриальных парках. Спекулятивные складские проекты в новом строительстве и в структуре спроса будут занимать меньшую долю", — считает Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris CBRE.

"На рынке оптимизируются условия аренды, стабилизируя уровень вакантности и арендной ставки. Такой принцип выгоден арендодателю, клиенту и в целом рынку складской недвижимости", — отмечает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar. Заявленные ставки аренды складских помещений в среднем стабильны и остаются на уровне конца 2016 года. По данным Knight Frank St. Petersburg, в классе А они составляют 430–550 руб. / м2 в месяц, в классе В — 300–500 руб. / м2 в месяц (включая НДС и операционные расходы).

"В связи с низким объемом ввода новых складских комплексов, предназначенных для поступления на открытый рынок аренды в течение 2016 года, и невысоким запланированным объемом ввода на 2017 год в течение второго полугодия текущего года мы ожидаем постепенный рост запрашиваемых ставок аренды", — прогнозирует Михаил Тюнин.

Спрос на класс А

Объем сделок по аренде складов в I квартале 2017 года составил не менее 47 тыс. м2 (в I квартале 2016 года — не менее 40 тыс. м2), подсчитали в компании Maris в ассоциации с CBRE. 96% сделок были реализованы в классе А. Спрос на складские комплексы класса В находится на низком уровне ввиду сопоставимости ставок некоторых объектов в классе А и В.

"Основными арендаторами качественных складских комплексов в Петербурге в I квартале 2017 года стали торговые компании (54%). Доля логистических компаний составила 35%. Основными драйверами спроса остаются торговые и логистические компании, но отмечается рост запросов среди производственных компаний", — говорит Елена Тищенко.

"Основу активности на складском рынке Петербурга в начале нынешнего года формируют переезды компаний со старых складов в более качественные и современные, удовлетворяющие конкретному набору требований. Также можно отметить снижение доли проектов built–to–suit в заявленном на этот год вводе: на них придется всего 14%, что является наименьшим показателем с 2014 года", — отмечает Ольга Березина.

На текущий момент на складском рынке Петербурга крайне мало запросов на аренду складских блоков свыше 10 тыс. м2, поэтому при освобождении помещений требуется время для поиска новых арендаторов. "Для заполнения площадей девелоперы формируют индивидуальные коммерческие условия для разных категорий клиентов, а также предлагают различные технические решения (перепланировку, дополнительные ворота, удовлетворение специальных противопожарных требований, многоярусные системы хранения и т. п.)", — добавляет Ольга Березина.

Планы ввода

В течение I квартала 2017 года в эксплуатацию был введен минимальный объем качественных складских площадей — всего 5 тыс. м2, говорят в Knight Frank St. Petersburg. До конца 2017 года заявлен ввод в эксплуатацию около 90 тыс. м2 складских площадей в качественных объектах, при этом на рынок аренды, согласно заявленным девелоперами планам, поступит не более 40%.

По данным NAI Becar, ввод в эксплуатацию анонсирован для следующих объектов: "Адмирал" от "Адитрал–ТВС" площадью 10 тыс. м2, корпуса 1–3 "Октавиан" от ГК МСД площадью 7,4 тыс. м2, 2–я очередь STC (Санкт–Петербургский терминальный корпус) от компании "Инвест–Бугры" площадью 26 тыс. м2 и 1–я очередь распределительного центра "Декатлон" от компании "А Плюс Девелопмент" площадью 10 тыс. м2.

"Во II квартале 2017 года ожидается ряд крупных сделок, связанных со складскими помещениями. Так, DIY–ретейлер "Петрович" собирается вложить 1,5 млрд рублей в строительство торгово–складского комплекса, общая площадь которого составит около 15 тыс. м2. По проекту здание расположится на Таллинском шоссе и будет включать торговый и складской комплекс", — говорит Ольга Шарыгина.