Петербург на сдачу

До революции в Петербурге арендуемые квартиры и дома составляли основную часть жилищного фонда, в концу XIX века их доля достигла 94%. Домами владели компании, церковь, казна, но в основном (88%) частные лица, домовладельцы. При этом к концу века только 0,5% населения Петербурга были домовладельцами, хотя еще в середине XVIII века они составляли почти треть населения города.

Зато эта небольшая прослойка общества могла получать довольно высокую доходность от своего имущества. Средняя годовая доходность дома в Петербурге в XIX веке составляла 8,5% от его стоимости, а нередко достигала и 15%, подсчитала Екатерина Юхнева в своей книге "Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта". В Европе в то время средний доход от сдачи квартир составлял 1–2% в год.

Структура рынка

Сто пятьдесят лет назад, как и сейчас, плата за квартиру зависела от ее размера, расположения и от того, как она использовалась. В аренду квартиры сдавались как под жилье, так и под некоммерческие помещения, а иногда они имели смешанное использование. За чисто жилую квартиру плата была меньше. Так что доходность от коммерческих помещений была, как и сейчас, выше. Арендаторы, которые совмещали проживание с торговлей или мастерскими, платили за квартиры на 77% больше (здесь и далее — оценки Екатерины Юхневой), а если использовали объект только для бизнеса, только под заведение — плата возрастала более чем в 2 раза.

Около 20% квартир в Петербурге не сдавались за плату — в части из них жили сами домовладельцы (часто на окраинах), почти половину составляли служебные квартиры, а в части жили дворники, швейцары и другие рабочие домовладельцев.

Обычный размер жилых комнат в доходных домах составлял 12–16 м2, а средняя высота потолков — 3,5 м. Хотя были и помещения с полотками 2,8 м, и даже залы 5,3 м и площадью до 40 м2, но в таких комнатах, как правило, не жили, а принимали гостей. Примерно половину всего жилого фонда Петербурга составляли 1–2–комнатные квартиры. Они и сегодня самые популярные среди арендаторов. Самую маленькую долю, 10%, занимали квартиры с шестью комнатами и более, так называемые барские квартиры.

Кроме того, в XIX веке 40% квартир, которые сдавались в аренду и пользовались популярностью, имели три–пять комнат. В основном такие квартиры располагались в центре, и в них предпочитали жить служащие государственных и частных предприятий, инженеры, банковские служащие, преподаватели и врачи. В квартирах жили и семья, и прислуга, и няня. Как правило, работа жителей таких квартир располагалась также в центральной части Петербурга, основная часть жильцов добирались до работы пешком.

Исключением было лето, когда отцам семейства приходилось добираться до работы из пригородов. В 1850–1860–х годах интеллигенция массово стала выезжать на дачи, на которых семьи жили примерно с апреля по октябрь. Чтобы не платить арендную плату и за городское жилье, и за дачи, квартиру в городе оставляли, излишки мебели сдавали на специальные склады, а следующей зимой искали новую квартиру, но, как правило, в том же районе.

Спрос на 3–5–комнатные квартиры был велик, а предложение ограничено, поэтому некоторым семьям приходилось снимать квартиры побольше, а одну–две комнаты сдавать в субаренду, чтобы поправить финансовое положение. По данным городских переписей, во всех квартирах, используемых только для жилья, в среднем проживало по 7,2 человека.

Быстрый рынок

От домовладельцев получала значительную часть дохода городская казна. В разное время плата за недвижимость исчислялась из ее оценочной стоимости и от среднего дохода сдачи внаем. За полвека поступления от недвижимости выросли в 4 раза, с 804 тыс. до 2,4 млн рублей в год, но доля их в общем доходе казны снизилась с 40 до 24%. Платили сборы в казну и арендаторы. Кроме сборов, домовладельцы также должны были брать на себя благоустройство территории вокруг дома и во дворе — мощение, освещение, уборку, и даже вылавливать суда, если они затонули напротив дома.

Большинство доходных домов возводилось из кирпича, но 3% строились из дерева. Даже каменные возводили очень быстро — за полгода строился как минимум трехэтажный дом. А, например, четырехэтажный дом на Гороховой ул., 34, площадью 7,5 тыс. м2 возвели (без внутренней отделки) всего за 50 дней. На стройке было занято 800 рабочих.

По городским нормам новый дом год должен был стоять на просушке, но спрос на недвижимость был так велик, что мало кто соблюдал правила: говорят, квартиры иногда заселялись, пока еще устанавливались двери и окна.

Строительство зачастую велось на кредитные средства, которые выдавались под залог уже имеющейся недвижимости. За годы существования в Петербурге Кредитного общества его кредитами воспользовались владельцы около 80% домов. Также получить кредит можно было в банке.