23:3121 марта 201723:31
124просмотров
23:3121 марта 2017
В Петербурге восстанавливается инвестиционный спрос на жилье, который в кризис почти обнулился. Доля таких сделок составляет 10%.
За время кризиса число инвестиционных сделок на рынке жилья Петербурга снизилось с 20 до 5%. Но с середины прошлого года девелоперы заметили инвестиционное оживление, и сейчас, по их оценке, доля инвесторов среди покупателей жилья увеличилась до 10%. Активность инвесторов сдерживает стагнация цен на жилье. Последние 3 года они стабильны, и предпосылок для их роста в ближайшее время эксперты не видят.
Инвестор возвращается
Инвестиционные аппетиты покупателей жилья в Петербурге за 2 кризисных года снизились в 4 раза. Если в 2014 году доля инвестиционных покупок квартир составляла 20% от общего числа (на ситуацию, правда, повлиял обвал рубля, после которого граждане стали активно приобретать жилье, чтобы сохранить накопления в недвижимости), то в 2016 году доля таких сделок не превышала 5% (по некоторым оценкам, 1–2%).
Но со второй половины 2016 года на рынке наметилось инвестиционное оживление. "Сейчас мы оцениваем долю инвестиционных покупок жилья в 10%. Есть отдельные удачные проекты, где доля таких сделок выше — до 20%. Но это исключения из общего правила", — говорит Олег Пашин, гендиректор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость" (компания продает квартиры в 30% городских новостроек. — Ред.).
Опрошенные девелоперы с этой оценкой согласны (см. комментарии).
"Недвижимость остается главным инструментом для сохранения и приумножения капитала. И серьезных альтернатив ей попросту нет", — говорит вице–президент Becar Asset Management Group Илья Андреев.
"Банковские вклады дают доходность меньше 10%. А вложение в недвижимость — 10–15% годовых", — сообщил гендиректор АН "Метры" Андрей Вересов.
У руководителя аналитического центра "Главстрой–СПб" Петра Буслова другие данные по доходности жилья. "До кризиса она превышала 12%, а сегодня — 5–8%. Причем за последние 3 года средние цены на новостройки Петербурга практически не меняются (см. "Цены на жилье..."). Этим и объясняется нынешний небольшой процент инвестиционных сделок в жилье по сравнению с докризисным показателем", — уверяет Петр Буслов.
Расхождение в оценках специалисты объясняют тем, что доходность инвестиций в жилую недвижимость для всего рынка — весьма условная цифра. Она очень зависит от объекта, района, конкурентного окружения, качества самой квартиры. "Доходность инвестиций в районы массовой застройки за последние годы существенно снизилась из–за большого объема предложения там. Времена, когда любая однокомнатная квартира приносила гарантированный доход, уже в прошлом", — отмечает эксперт RBI Вера Сережина.
Разные стратегии
Инвесторов, которые вкладывают капиталы в жилье, эксперты рынка условно делят на две большие группы. Их стратегии различны.
Первая группа — инвесторы с долгосрочными планами. Они рассматривают квартиру как инструмент сохранения и накопления денежных средств. И, как правило, сдают ее внаем, пока в собственной семье растут дети.
"Отследить таких инвесторов сложно, поскольку на открытый рынок их жилье не выходит. Но, по ощущениям, их число стабильно", — говорит Михаил Ривлин из "Охта групп".
"Чаще всего это петербуржцы в возрасте от 30 до 55 лет. Наибольший интерес для них представляют однушки и двушки с полной отделкой. Более 70% из них отдают предпочтение развитым районам города со сложившейся инфраструктурой", — говорит Петр Буслов.
В этой группе инвесторов особняком стоят покупатели элитного жилья. "Объем инвестиционных сделок в сегменте в 2016 году вырос в 2,5 раза по сравнению с 2013 годом — с 6 до 14% от общего числа. Причина — появление на рынке покупателей из числа россиян, которые проживают за границей", — говорит гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
Второй вид инвесторов нацелен на быстрый возврат денег. Они покупают квартиры на уровне котлована и продают ближе к сдаче дома или после нее.
"Риски таких инвестиций раньше были существенны, поскольку многие дома оставались несданными из–за финансовых проблем девелоперов. Но принятые недавно поправки к ФЗ–214 "О долевом строительстве" ужесточили требования к застройщикам, обезопасив тем самым дольщиков. Рисков стало меньше", — говорит управляющий директор BI Group в России Роман Батрак.
Самый популярный продукт у этой группы инвесторов — однушки и студии. Интерес к этому формату связан исключительно с его популярностью на рынке — его легче сдать и перепродать. По данным "Петербургской недвижимости", доля малогабаритного жилья в общем спросе на первичку города и его ближайших окрестностей составляет 71% (30% — на студии, и 41% — на однушки).
"Оптимальный вариант для таких инвесторов — продать квартиру на завершающем этапе строительства по договору уступки. Доходность при этом может достичь 40% в течение 2–3 лет. Но, покупая такое жилье, стоит оценивать перспективы развития района в плане строительства дорог и развязок, а также новых станций метро. Это может повысить привлекательность инвестпродукта", — говорит Роман Батрак.
"На рынок возвращаются инвесторы, которые вложились в новостройки на пике роста доллара в 2014 году. Тогда это был жест отчаяния. А сейчас они продают жилье в уже готовых домах и внимательно изучают рынок, чтобы вложиться вновь", — говорит директор по развитию СК "Аквилон инвест" Виталий Коробов.
Все зависит от цен
Перспективы инвестиций в жилье Петербурга эксперты оценивают сдержанно. "Подстегнуть активность рантье может только активный рост средних цен на жилье", — говорит Петр Буслов. В прошлом году жилье в Петербурге подорожало на 5–7%. Прогноз на этот год — рост в пределах инфляции. "Увеличению числа инвестиционных сделок будет способствовать дальнейшее снижение ставок по депозитам. Эти процессы будут идти параллельно", — заключили в ГК "ЦДС".
“
В сегменте, который мы называем "гетто–рынок", история с массовыми инвестициями населения закончилась, причем, по–видимому, навсегда. Все уже обожглись на том, что купленные инвестиционные квартиры не реализуются, а как объект для получения профита от сдачи в аренду нерентабельны. В сегменте городского жилья, по нашим наблюдениям, остался квалифицированный инвестор, который грамотно оценивает экономическую эффективность своих вложений. Ему нужен качественный продукт в городской локации, который в перспективе будет расти в цене и не утратит свою привлекательность как арендуемое жилье. Эта категория инвесторов стабильна, она есть и будет.
Всеволод Глазунов
“
В ближайшем будущем инвестиционный спрос на жилье сохранится на уровне 10%. Основных инвестиционных стратегий две: инвесторы либо целенаправленно зарабатывают на своих вложениях, либо просто стремятся их сохранить и по возможности приумножить. Для тех, кто нацелен на приумножение, более ликвидное решение — банковский вклад, поскольку существенного роста цен на недвижимость в последние годы нет. Но такие инвесторы на рынке остались. Обычно эти люди скептически относятся к банковской системе, или им просто удобнее сразу вложить большую сумму денег в недвижимость, чем распределять средства по нескольким вкладам и управлять ими.
Вера Сережина
директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI
“
С середины 2016 года мы почувствовали, что инвесторы вернулись на рынок недвижимости. Сейчас он стабилен: оживление и рост числа сделок есть во всех сегментах. Параллельно происходит снижение ставок по другим финансовым инструментам, в частности банковским депозитам. Если брать доходность, которую можно получить за время строительства дома, то она уже превышает прибыль по депозиту. У нас в компании инвесторы совершают 15% покупок жилья. Чаще всего эта категория граждан выбирает именно масс–маркет, так как порог входа на этот рынок минимален.
Сергей Терентьев
директор департамента недвижимости ГК "ЦДС"
“
Если рассматривать в качестве инвесторов физических лиц, вкладывающих 1–3 млн рублей в студии или "однушки" для дальнейшей перепродажи с прибылью, то их количество близко к нулю, так как цены на жилье демонстрируют завидную стабильность вот уже 3–й год. Если говорить о тех, кто покупает квартиры под сдачу внаем или впрок для детей, то такие инвесторы на рынке есть. Их доля — 10% от общего числа. И она стабильна. Есть еще инвесторы, которые покупают сразу пул квартир под сдачу. Раньше они выкупали жилье этажами и целыми парадными. Сейчас они активно перетекают на развивающийся рынок апартаментов.
Марк Лернер
